Развитие недвижимости: сущность и особенности

 

Сегодня на рынке гостиничной  недвижимости наблюдается дефицит  девелоперского опыта в реализации гостиничных проектов. Гостиничный  бизнес является капиталоемким и  требует значительных знаний и опыта, которого не хватает многим местным  застройщикам. Кроме того, в зависимости  от размера объекта строительства, его качества и общей рыночной конъюнктуры период окупаемости  проекта может составлять от 7 до 14 лет, в то время как в других секторах недвижимости могут существовать более благоприятные условия  возврата капитала.

 

Основной особенностью девелопмента гостиничной недвижимости является в большой степени уникальность каждого проекта, особенно для гостиниц высокого класса. Если складские комплексы  можно делать типовыми, то же относится  к сериям жилой недвижимости, то для гостиниц высокого класса типовость  является отрицательным фактором.

 

Согласно мировой практике ключевыми факторами, определяющими  коммерческую эффективность девелоперского проекта гостиницы, являются грамотно разработанная концепция и правильная организация текущего управления.

 

Большинство девелоперов, сталкиваясь  с тем, что реализация проекта  в гостиничной сфере является процессом намного более сложным  и комплексным, чем в других секторах недвижимости, предпочитает прибегать  к услугам специализированных управляющих  компаний.

 

Пример.

 

К 2012 г. в Москве должно быть построено более 200 новых отелей, а общая вместимость гостиничного фонда должна увеличиться более  чем в три раза. Число туристов, ежегодно приезжающих в столицу, должно вырасти до 20 млн. человек. Такие планы по развитию гостиничного комплекса столицы поставлены правительством города. Однако сейчас наиболее выгодно развивать гостиницы высокого класса, потому что столичная земля недешева и срок окупаемости, например, трехзвездочной гостиницы, может достигать 7–10 лет. Дешевые гостиницы сейчас строятся в основном потому, что московское правительство готово всячески содействовать компаниям, готовым это делать.

 

Опрошенные RealEstate.ru (информационно-аналитический портал в Интернете по недвижимости) девелоперы сообщили, что им были бы интересны предложения правительства Москвы, если бы не несколько «но»: высокая стоимость заемного капитала, несогласованность решений и действий ведомств, нехватка интересных земельных участков в столице и сложность подключения к коммуникациям.

 

Для торговой недвижимости при  выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные  места для создания торговых и  гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического  значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных  подъездных путей.

 

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса  с соответствующим уровнем сервиса  и качеством товаров и услуг.

 

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

 

Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансированием  строительства офисных помещений.

 

Пример девелоперского проекта  сооружения многофункционального торгового  комплекса.

 

Настоящий проект предусматривает  строительство многофункционального торгового комплекса с городским  автовокзалом на въезде в центр городах. Концептуально торгово-развлекательный  центр (далее – ТРЦ) ориентирован на посетителей со средним уровнем  дохода и предназначен для розничной  торговли продовольственными и непродовольственными товарами, а также организации  развлечений и отдыха. Целевой  аудиторией ТРЦ являются семьи, имеющие, как правило, автомобиль, поэтому  в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупной  автомагистрали. В торгово-развлекательном  центре планируется размещение: супермаркета продовольственных товаров; крупных  салонов аудио-, видео- и бытовой техники, одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов, кафе и баров; детского развлекательного комплекса; v боулинга; киноцентра, состоящего из двух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салона красоты; городского автовокзала; VlP‑офисов и гостиничных номеров.

 

Здание ТРЦ будет представлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пять блоков:

 

·          блок 1 – офисно-гостиничный комплекс – 11‑этажное футуристическое здание площадью 27 тыс. м2;

 

·          блок 2 – городской автовокзал с  магазинами, киосками и кафе – четырехэтажное здание общей площадью 4450 мг;

 

·          блок 3 – торговый комплекс для продажи  непродовольственных товаров –  четырехэтажное здание площадью 23 500 м2;

 

·          блок 4 – четырехэтажный торговый комплекс с тремя торговыми залами для  продовольственных и непродовольственных  товаров общей площадью 15 150 м2;

 

·          блок 5 – развлекательный комплекс для детей и взрослых – четырехэтажное здание площадью 8000 м2.

 

Общая площадь комплекса  составляет 78 100 м2, в том числе полезная площадь – 70 898 м2, т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 м3.

 

Площадь застройки с внутренним двориком составляет 23 320 м2, а без него –19 720 м2. Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц.

 

Рядом со зданием планируется  размещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочной платформы автовокзала.

 

Блоки комплекса будут  объединены пешеходными эспланадами  по второму уровню. Строительство  здания ТРЦ планируется вести  в три очереди:

 

·          первая очередь – блок 4 «Торговый  комплекс» и блок 5 «Культурно –  развлекательный центр»;

 

·          вторая очередь – блок 3 «Торговый  комплекс» и блок 2 «Автовокзал»;

 

·          третья очередь – блок 1 «Офисно-гостиничный  комплекс».

 

Предприятие ЗАО «Заказчик», оценивая привлекательность рынка  коммерческой недвижимости городах, планирует  по завершении каждой из трех очередей строительства часть площадей продать, а остальную часть ввести в  состав собственных средств и  сдавать в аренду.

 

 

Всего в ходе реализации проекта  планируется:

 

*        реализовать  45 170 м2 площадей (63,7%);

 

*        сдавать  в аренду 25 728 м2 площадей (36,3%).

 

В качестве покупателей и  арендаторов будут приглашены крупные  «якорные» операторы из сферы  торговли и развлечений, которые  являются лидерами в своих категориях. [8]

 

 

 

2.5 Девелопмент складской  и промышленной недвижимости

 

 

 

2.5.1 Складской девелопмент

 

В настоящее время в  коммерческой недвижимости наиболее динамично  развивается рынок складской  недвижимости, и это вполне оправданно.

 

Если несколько лет  назад офисная и торговая недвижимость представляла приоритетный интерес  для инвесторов, ее рентабельность была значительно выше складской, то в настоящее время идет существенное увеличение количества девелоперских  проектов в складской недвижимости.

 

Раньше сегмент складской  недвижимости был наименее развитым и, как следствие, – закрытым, не позволяющим дать точные цифры и  четко оценить объем рынка. За последние два-три года рынок  складской недвижимости сформировался  и окреп – он становится все  более прозрачным и цивилизованным.

 

Складская недвижимость –  один из самых перспективных и  инвестиционно привлекательных  сегментов российского девелопмента коммерческой недвижимости, растущий вместе с девелопментом промышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему предложения качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.

 

Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды  и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть  складских комплексов класса В была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.

 

Реализацией проектов в области  складской недвижимости сегодня  интенсивно занимаются как крупные  девелоперы, так и известные логистические  компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в  проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60–70% всего рынка проектов складской  недвижимости. Кроме того, ожидается  выход на рынок крупных иностранных девелоперов.

 

Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости  складских проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15–17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно  увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым  невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м2, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.

 

Главными барьерами, сдерживающими  развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли  и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

 

Пример.

 

Около 90% спроса на складскую  недвижимость приходится на Подмосковье  и только 10% – на Москву. Наблюдается  тенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты  в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов  все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

 

Основными арендаторами складских  помещений, как и раньше, выступают  сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.

 

В настоящее время девелопмент  складской недвижимости развивается  в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходят спекулятивные  инвесторы, реализующие крупные  проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство  разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или  поздно эти тенденции приведут к  насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади  в среднем по стране стоят от 110 до 160 долл. за 1 м2 в год. В Европе стоимость аренды складов на 20–30% ниже. [8]

 

 

 

2.5.2 Промышленный девелопмент

 

Промышленный девелопмент – наименее развитое направление девелопмента коммерческой недвижимости.

 

В настоящее время рынок  промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: в основном этот сегмент представлен низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов  и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний день нет четких определений, характеристик  и классификации промышленной недвижимости.

 

Также следует отметить, что  очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в  руках государства. Государственные  структуры не обеспечивают эффективного использования производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного  рода проблем. Помимо государства крупнейшими  владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

 

Специфика рынка коммерческой промышленной недвижимости такова, что  новые объекты появляются, как  правило под конкретного заказчика я либо на абсолютно новое месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. Свободной промышленной недвижимости, предназначенной к продаже на рынке, существенно меньше, чех спрос на нее.

 

Анализ рынка промышленного  девелопмента показывает. что потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматривают площади от 500 до 15000 м2. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы высокого класса. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 м2. но при этом количество предложении таких объектов невелико. Площади менее 500 м2 наиболее актуальны в аренде. так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

 

Пример.