Развитие недвижимости: сущность и особенности

 

Соответственно благодаря  возникновению и дальнейшему  развитию ленд-девелопмента увеличиваются  темпы развития рынка земли в  России.

 

По оценкам экспертов, на российском рынке недвижимости отсутствует  целый сегмент услуг в области  ленд-девелопмента, т.е. комплексной  подготовки земельных участков. Большинство  крупных российских землевладельцев, скупавших наделы в конце 1990‑х гг. с инвестиционными целями, стремятся реализовывать собственные девелоперские проекты. В западных странах ленд-девелопментом, как правило, занимаются специализированные компании. Такая компания приобретает перспективные крупные участки, юридически их оформляет подводит необходимые коммуникации, а затем передает их одной нескольким строительным компаниям. [8]

 

2.2 Особенности девелопмента  жилой недвижимости

 

При выборе площадки под застройку  повышенное внимание должно уделяться  фактору экологии района. Большое  значение имеет также сложившееся  место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного  сообщения с центром города и  другими районами.

 

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких  деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная  цель для застройщика – разбить  площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между  максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

 

Пример. Девелоперский проект жилого комплекса.

 

1.         Основные характеристики проекта.

 

Проектирование и строительство  жилого комплекса, являющегося частью застройки микрорайона городах. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 м2, относящемся по категории к землям поселений.

 

Строительство жилого комплекса  имеет следующий выход коммерческих площадей – 76 853 м2 (из них 47 578 м2 – жилые, 22 733 м2 – торгово-офисные, 542 м2 – складские помещения и 6000 м2 паркинга). В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных * материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино-мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей).

 

Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре  застройки города определяется центральным месторасположением в городе X и строящейся в непосредственной близости магистрали республиканского значения.

 

Актуальность предлагаемого  к рассмотрению проекта строительства  жилого района обуславливается тем, что на территории городах нет  районов застройки, которые бы в  комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Следует отметить, что  сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных  площадках (так называемые вставки), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса  предполагается именно тот уровень  качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется  наибольшая потребность.

 

2.         Конкурентные преимущества проекта.

 

1)         Уникальное месторасположение жилого  комплекса (географический центр  городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).

 

2)         Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние  дворики, детский сад, авторский  ландшафтный дизайн; все пространства  и территории связаны с транспортной  системой микрорайона проездами  и пешеходными дорожками).

 

3)         Единая система электронного  мониторинга и управления системами  тепло- и электроснабжения, водообеспечения,  безопасности, освещения и т.д., повышающая  эффективность функционирования  всех систем жизнеобеспечения  жилой и нежилой застройки,  автостоянок, снижающая затраты  по эксплуатации.

 

4)         Комплексность застройки (благодаря  развитой инфраструктуре жилая  застройка будет выглядеть гармоничным  целым).

 

3.         Социальная значимость проекта.

 

Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и  безопасность их проживания, значительно  улучшается архитектурный облик  города.

 

4.         Стратегия продаж продукции проекта.

 

В процессе моделирования  доходов при реализации проекта  предусмотрена поэтапная продажа  площадей жилой застройки. С целью  оптимизации сроков окупаемости  проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых  помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости  приобретаемых им площадей до сдачи  соответствующих объектов жилой  застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда  практически будет завершено  отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается  реализация площадей, как правило, в  месяц сдачи объекта в эксплуатацию. [8]

 

2.3 Особенности девелопмента  офисной недвижимости

 

При выборе площадки под застройку  приоритетными являются центр города или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительно меньшую  роль, чем при работе в секторе  жилой недвижимости, но все же сохраняет  свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность  строительства подземного гаража или  наличие на участке места для  парковки автомобилей.

 

В маркетинге девелопер ориентируется  на юридических лиц. Это может  быть продажа помещений или сдача  их в аренду. Достаточно частый случай – доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных  клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

 

Цель, к которой стремятся  все девелоперы, – максимально  увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

 

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень  сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

 

При финансировании проекта  особую роль играет привлечение средств  будущих арендаторов или покупателей  еще на этапе строительства. В  случае работы под одного клиента  возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для  офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного  кредитования, часто сроком до 5–10 лет.

 

Пример девелоперского проекта  строительства регионального делового центра

 

Характеристики проекта.

 

Основной целью проекта  является проектирование и строительство  регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре  и соответствующего международным  стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий  для предпринимательской среды  и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения  бизнеса и привлечению деловых  кругов и инвестиций в экономику  региона.

 

Региональный деловой  центр общей площадью 43 300 м8, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного  комплекса услуг, в том числе  обеспечивает возможность слияния  в едином ансамбле деловых, гостиничных  и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой  элиты, центром деловой жизни  региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость  для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской  деятельности в части:

 

ü   информационно-маркетингового обеспечения;

 

ü   презентационной  и выставочно-ярмарочной деятельности;

 

ü   оказания экспертных услуг;

 

ü   инновационно-технического обеспечения;

 

ü   подготовки специалистов в сфере предпринимательства;

 

ü   удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услугах, способствующих повышению эффективности ведения дел, формированию у местных компаний международных стандартов организации бизнеса;

 

ü   ведения постоянного  диалога между лидерами бизнес-элиты и руководителями государственных структур, инвесторами, работающими на территории региона;

 

ü   проведения любых  мероприятий на самом высоком  уровне; – Я предоставления условий  для полноценного отдыха.

 

В офисном комплексе РДЦ  разместятся торгово-промышленная палата, третейский суд, фондовая, зерновая и товарно-сырьевая биржи, центр  экспертных услуг, агентство экономической  безопасности, центр конкурсов и  торгов, исполнительная дирекция совета профессиональных гильдий и ассоциаций, современная телекоммуникационная компания и многое другое.

 

Особое место в структуре  РДЦ займут инновационно-технический  центр и центр консультационно-технологической  поддержки, основными задачами которых  станут содействие интеграции научного и технологического потенциала, высококвалифицированных  кадров и информационных ресурсов учреждений региона на основе определения приоритетов  и развития перспективных, конкурентоспособных  направлений, а также консалтинговая поддержка предпринимательства  по нормативно-правовым, финансово-экономическим  вопросам, экологической и технологической  безопасности, вопросам защиты прав потребителей, интеллектуальной собственности.

 

В состав информационно-маркетингового центра войдут отдел консалтинга, информационный отдел и отдел маркетинга, структуры  по оказанию интернет-услуг, конференц-зал, пресс-центр, библиотека и другие подразделения  по оказанию широкого комплекса бизнес-услуг.

 

Обучение предпринимателей эффективному ведению бизнеса будет  осуществляться в центре поддержки  и развития предпринимательства, так  называемом бизнес-инкубаторе, где бизнесмен получит уроки организации собственного дела на всех стадиях его развития.

 

В отдельном здании РДЦ  предусмотрена гостиница бизнес-класса, обеспечивающая комфортное размещение гостей и партнеров по бизнесу с полным набором гостиничных услуг европейского уровня, включая обслуживание силами мини-бизнес-центра, конференц-зала, комнат для переговоров и залов для совещаний.

 

Возможность регулярного  неформального общения представителей российского и иностранного бизнеса  и представителей государственных  структур будет предоставлена в  специальном деловом клубе.

 

В составе РДЦ планируются  размещение заведений для оздоровления, организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничный торговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги по проведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм. Бары, рестораны, кинозал, VIP‑зал, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведения рекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостям и жителям региона почувствовать великолепно организованный досуг в условиях изысканных и по-домашнему комфортных.

 

Автомобильная стоянка и  подземный паркинг органично  дополнят многообразный комплекс услуг, предлагаемых центром деловым людям.

 

Кроме того, в числе важнейших  показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлению  проекта – предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительства  и создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.

 

Реализация проекта принесет значительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления  в бюджеты разных уровней. Высокая  коммерческая эффективность проекта  заключается в его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточной финансовой устойчивости:

 

ü   выход на стабильное получение прибыли состоится  уже в 2010 г., т.е. начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом. Размер чистой прибыли в период стабильного  функционирования всех структурных  подразделений составит в месяц  более 30 млн. руб., а общая масса  прибыли от реализации проекта за весь период наблюдения превысит 1,3 млрд. руб.;

 

ü   расчетный период окупаемости составляет 6,8 года.

 

Градостроительная значимость проекта определяется центральным  местоположением, размещением в  непосредственной близости от центрального автовокзала, детского парка, государственной  телерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городского значения.

 

Инвестиционная привлекательность  проекта определяется превышением  внутренней нормы рентабельности и  высокой отдачей на вложенный  капитал. [8]

 

2.4 Особенности девелопмента  гостиничной и торговой недвижимости

 

Рынок гостиничной недвижимости до недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловлено  меньшей доходностью и большей  затратностью девелопмента в этой сфере  по сравнению с жилой, офисной  и торговой.