Развитие недвижимости: сущность и особенности

Курсовая работа

 

По теме: «Развитие недвижимости: сущность и особенности»

 

 

Введение

 

Представленная работа посвящена  теме: «Развитие недвижимости: сущность и особенности».

 

Рассмотрим актуальность выбранной темы и обсудим проблемы, связанные с изучаемым материалом.

 

Преобразование экономической  политики Российской Федерации переход  к доминированию таких институтов, как частная собственность и  финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения  как в экономике в целом, так  и в отдельных сферах экономических  отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области  недвижимости.

 

Имущество, в том числе  и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий  профессионального управления. Все  чаще практикуется разделение экономических  ролей, так как их сочетание в  рамках одной организации нередко  рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего  в крупнейших городах страны, активно  идут процессы разделения функций между  такими экономическими агентами, как  инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они  связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

 

Одним из проявлений специализации  на рынке недвижимости и строительства  является выделение девелопмента как  особой профессиональной деятельности.

 

Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы «Развитие недвижимости: сущность и особенности», круг вопросов и  логическую схему ее построения.

 

Объектом данного исследования является экономическое понятие  «девелопмент».

 

При этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач  данного исследования.

 

Целями данного исследования являются комплексное изучение теоретических  и практических вопросов развития недвижимости и разработка направлений и методов  ее дальнейшего совершенствования.

 

В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих  задач:

 

1. Изучить понятие и  виды девелопмента;

 

2. Рассмотреть проекты  развития недвижимости;

 

3. Изучить основные характеристики  ленд-девелопмента;

 

4. Рассмотреть особенности  девелопмента жилой, офисной,  гостиничной, торговой,

 

складской и промышленной недвижимости.

 

Методологической основой  исследования является диалектический метод познания и системный подход. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, анализ и  синтез, методы группировки, сравнения  и другие.

 

Курсовая работа имеет  традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из трех глав, заключения и библиографический список

 

В первой главе рассказывается о различных аспектах понятия  «девелопмент», «проект», изучаются  виды девелопмента.

 

Во второй главе рассматривается  развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости.

 

Краткие выводы приводятся в  заключении.

 

Итак, углубимся в изучение данной темы, то есть перейдем к основной части курсовой работы.

 

 

1.         Сущность проекта и девелопмента

 

 

 

1.1      Понятие  и виды девелопмента

 

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается  новый в физическом и экономическом  отношении объект недвижимости. [14]

 

В рыночных условиях под девелопментом  понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

 

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран  с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из ведущих фигур  на рынке. [11]

 

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший  из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

 

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение  концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий  концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация  финансирования проекта, организация  и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в  аренду с последующей эксплуатацией  или его продажа. В зависимости  от функциональной направленности различают  офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

 

Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]

 

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее  толкование термина: «Девелопмент –  выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление  каких-либо материальных изменений  в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].

 

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид  деятельности, когда участник этого  сектора рынка вкладывает собственные  и / или заемные средства, в том  числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью  извлечения коммерческой выгоды [17].

 

Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что  их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.

 

Явление девелопмента может  рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

 

Определение девелопмента как  материального процесса выглядит следующим  образом: [11] «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и  иных работ на поверхности, над или  под землей или осуществление  иных материальных изменений в использовании  зданий или участков земли» [7].

 

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые  свойства и характеристики.

 

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

 

—         полноценный консалтинг в самом  широком понимании слова;

 

—         систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

 

Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере  недвижимости, которое предполагает:

 

—         выбор экономически эффективного проекта;

 

—         выявление и снижение рисков, связанных  с проектом;

 

—         получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов  власти;

 

—         определение условий привлечения  инвестиций, разработку механизмов и  форм их возврата;

 

—         поиск и привлечение инвесторов;

 

—         отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

 

—         реализацию объекта недвижимости или  передачу в эксплуатацию.

 

Таким образом, цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который  подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли  от его использования или продажи.

 

Девелопмент представляет собой  реакцию рынка недвижимости на возникающие  в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это  преобразование может протекать  в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися  общественными потребностями: рынок  будет приспосабливаться к новой  социально – экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования  недвижимости [12].

 

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

 

В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

 

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

 

Финансовая схема крупных  девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных  средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

 

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого  девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

 

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем  доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер  претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].

 

Очевидно, что осуществление  девелопмента требует грандиозных  затрат – не только финансовых, но и  управленческих. Для того чтобы воплотить  в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

 

Кадровый аспект заключается  в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще  ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о  приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и  работоспособной команды, от которой  во многом будет зависеть эффективность  работы, а значит, и конечный результат  всего процесса девелопмента.

 

Естественно, что высокая  прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

 

1.2 Проекты развития недвижимости

 

Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые  рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

 

·          направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

 

·          координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

 

·          ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]

 

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных  действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]

 

В самом общем виде проект (англ. project) – это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».

 

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться  как процесс перехода из исходного  состояния в конечное – результат при участии ряда ограничений и механизмов.

 

В «Кодексе знаний об управлении проектами» проект – некоторая задача с определенными исходными данными  и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

 

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая  вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного  проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом  – новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с  последующим получением дохода.

 

В том случае, когда в  качестве результатов реализации проекта  выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта  может быть конкретизировано следующим  образом: Проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное  создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной  документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений  и мероприятий по их выполнению.