Развитие недвижимости: сущность и особенности

 

Управление проектами  – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических  ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных  методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте  результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и  удовлетворению участников проекта.

 

Методы управления проектами  позволяют: определить цели проекта  и провести его обоснование; выявить  структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит  выполнить); определить необходимые  объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.

 

Различают следующие варианты схем управления проектом:

 

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности  за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое  или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию  и управление ходом разработки и  реализации проекта, в контрактных  отношениях с другими участниками  проекта (кроме заказчика) не состоит.

 

Преимущество системы  – объективность проект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целиком возлагается  на заказчика.

 

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта –  принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

 

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает  контракт «под ключ» с объявленной  стоимостью проекта. [16]

 

 

2. Развитие земли, жилой  и коммерческой недвижимости

 

2.1 Основные характеристики  ленд-девелопмента

 

Рост инвестиций в сфере  недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к  активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного  процесса.

 

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

 

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) – деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

 

В узком смысле ленд-девелопмент  – деятельность, направленная на повышение  ликвидности и инвестиционной привлекательности  земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения  категории и целевого назначения земли до обеспечения участка  инженерной, транспортной инфраструктурой  и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции  его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции  и пр.

 

Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и  реализации инвестиционно – строительного  проекта ленд-девелопмента, представлена в табл. 2.1

 

 

Таблица 2.1ЭТАПЫ ПРОЕКТА РАБОТЫ ЭТАПА

Определение или переопределение  проекта Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта

Выбор «качественного» земельного участка (территории) Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах

Подготовка земельного участка (территории) для использования в  проекте Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий

Обоснование инвестиций Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов

Градостроительное планирование земельного участка Согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения» выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовке проекта планировки и концепции генерального плана

Технико-экономическое планирование Разработка бизнес-плана проекта и (или) ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика

Организация проектного финансирования Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита

Привлечение инвестиций Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов

Архитектурное проектирование Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн

Инженерное проектирование Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)

Рабочее проектирование Рабочий проект

Планирование ресурсов Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов

Строительство Управление строительством

Эксплуатация объектов недвижимости Организация эффективного использования объектов

Продажа бизнеса Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения

 

 

 

Пример. Анализ земельного участка  под девелопмент.

 

1.         Характеристика местоположения  земельного участка.

 

Земельный участок расположен в центральном районе города Самары. Документы на отвод и право  пользования земельным участком заказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал с рассматриваемым  участком находится в центральной  части города, недалеко от градообразующей  магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейся планировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности, находится  станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участка  расположен районный парк. Вышеперечисленные  факторы окружения являются преимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса. Участок ориентировочной площади 3,2 га имеет простую геометрическую форму. Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении с уклоном в западном направлении. Минимальная и максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30–140,00 м.

 

2.         Условия на участке.

 

В данный момент на участке  проектирования расположены производственные и административные корпуса завода «.», которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.

 

3.         Анализ местоположения участка.

 

Положительные факторы: расположение в центре города, высокая деловая  активность в районе, низкая плотность  населения в ближней зоне, хорошая  транспортная доступность, близость метро, высокий статус места, объекты городского значения, близко расположенная спортивно-рекреационная  зона.

 

Отрицательные факторы: перегруженные  центральные улицы, ограниченная автомобильная  доступность, низкие потоки по прилегающим  улицам, отсутствие фасада на главную  магистраль, ограниченная визуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающих  улиц.

 

4.         Выводы по анализу местоположения.

 

Факторы, влияющие на выбор  типа недвижимости, можно условно  разбить на три группы: размер и  форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе  были рассмотрены факторы, связанные  с расположением участка и  его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным  ни был рынок, физические возможности  участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при  прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа  месторасположения и физических характеристик участка можно  сделать три основных вывода:

 

а) участок имеет как  положительные, так и отрицательные  характеристики расположения, которые  ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;

 

б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным  для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В  меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и  жилой недвижимости, что связано  центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные  факторы для жилья;

 

в) градостроительных и  правовых ограничений на участке  для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и  многофункционального комплекса.

 

Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные  факторы наиболее благоприятны для  жилой составляющей. Факторов, исключающих  наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.

 

Ленд-девелопмент в настоящее  время – высокорентабельный, очень  доходный и привлекательный для  инвестирования земельный бизнес. Это  не просто покупка-продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, разработку соответствующих всему проекту  архитектурного плана и общей концепции. Также необходимо провести организационные работы для создания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества и т.п.

 

Ленд-девелопмент на рынке  недвижимости – самый долгосрочный бизнес: так, к примеру, в крупном  ленд-девелопменте от идеи до воплощения может пройти до 50 лет. Это ставит на первый план проблемы концепции  развития территорий, а также правовые вопросы, включая оформление земельных  участков, согласование документации, проектов и пр.

 

Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой  бизнес, как ленд-девелопмент, получают все большее распространение  и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие  из коттеджных домиков, составляют в  среднем от 40 до 80%. Очень выгодно  вкладывать деньги и инвестировать  капитал под строительство промышленных объектов. Быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных  участков, имеющих перспективу дальнейшего  развития. Соответственно есть большой  спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного  назначения и этот вид строительства  также приносят большие дивиденды  своим владельцам.

 

В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли  в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более  увеличивающийся спрос на земельные  участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков, годных к освоению, лидируют Москва и Московская область. Сегодня благодаря  тому, что Россия будет принимать  у себя зимнюю Олимпиаду 2014 г., огромным спросом пользуются земельные массивы  города Сочи, его пригорода и окрестностей. Но и в регионах, находящихся на периферии, вдали от столицы, земельный  рынок также развивается.

 

Все большее влияние ленд-девелопмент  оказывает на процессы покупки и  продажи землевладений. Чтобы удовлетворять  постоянно растущие аппетиты бизнесменов, работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости, даже создаются  специализированные отделы, которые  предлагают к продаже / приобретению земельные массивы, которые требуется  облагородить и благоустроить, или  уже готовые объекты. Также встречаются  предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с  подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.