Перспективы развития аукционов в России

        Соглашения о взаимодействии при продаже заложенного имущества Российский аукционный дом заключил со «Сбербанком России», «Банком Санкт-Петербург», «НОМОС-БАНКОМ», «Констанс-Банком».

        Продажа имущества госкорпораций. Работа с крупными собственниками – одно из приоритетных направлений деятельности Российского аукционного дома. Российский аукционный дом предлагает сотрудничество по реализации непрофильных и незадействованных в хозяйственном обороте активов:

• земельных участков;
• зданий и сооружений;
• помещений коммерческого назначения;
• пакетов акций.

     Российский аукционный дом предоставляет услуги по оценке, проводит рекламную кампанию во множестве федеральных и региональных СМИ, берет на себя поиск покупателя.

   Продажа имущества осуществляется на аукционе.

   В настоящее время Российский аукционный дом заключил договоры о сотрудничестве с ОАО «Российские железные дороги» и с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фондом РЖС).

     В ближайших планах - реализация неиспользуемой недвижимости         Министерства обороны РФ и Министерства РФ по атомной энергии.

     Продажа имущества частных собственников. Российский аукционный дом предлагает частным собственникам услуги по реализации объектов недвижимости сегмента «премиум»:

• земельные участки;
• здания;
• жилая и загородная недвижимость.

       Российский аукционный дом предоставляет следующие услуги:

• реклама готовящихся к продаже объектов оценка объектов для продажи;
• поиск покупателей;
• продажа на аукционе (или комиссионная продажа) в зависимости от пожелания собственника;
• юридическое сопровождение сделок.

     Кроме того, Российский аукционный дом занимается поиском объектов недвижимости по запросам покупателей.

     Поиск осуществляется как на вторичном рынке недвижимости, так и на первичном, среди объектов, выставленных на продажу решением КУГИ Санкт-Петербурга. Российский аукционный дом работает на площадке Фонда имущества Санкт-Петербурга, который на протяжении 20 лет является эксклюзивным продавцом государственного имущества Санкт-Петербурга.

        Продажа имущества предприятий-банкротов. Реализация имущества в рамках процедуры банкротства является одним из приоритетных направлений работы Российского аукционного дома.

      Российский аукционный дом выступает организатором торгов по продаже имущества должника на различных стадиях банкротства.

  Реализация имущества (или имущественных прав) в рамках процедуры банкротства имеет целью максимально удовлетворить интересы кредитора.

    Российский аукционный дом выступает организатором торгов по продаже:

• имущества должника (в порядке, предусмотренном статьей 110 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» и в других случаях, предусмотренных указанным Федеральным законом);
• совокупности прав требования кредитора (когда в отношении должника ведется дело о несостоятельности). Данная форма взаимодействия позволяет кредитору оптимизировать затраты на получение суммы долга, а такое приобретение может быть интересно другим кредиторам должника, участвующим в процедуре банкротства.

     Российский аукционный дом предлагает сотрудничество арбитражным управляющим, банкам и иным кредиторам в рамках оказания услуг по реализации на торгах имущества предприятий банкротов.

   Российский аукционный дом гарантирует:

• широкую рекламную кампанию выставленных на продажу объектов;
• эффективные торги;
• максимальное соблюдение финансовых интересов кредитора.

     Продажа предметов искусства. Продажа предметов искусства является одним из направлений работы Российского аукционного дома, но не основным. Задачей РАД является организация эффективных торгов по продаже предметов искусства.

      Продажа недвижимости за рубежом. Российский аукционный дом предлагает частным собственникам услуги по реализации объектов недвижимости за рубежом:

• земельные участки;
• здания;
• квартиры и помещения для размещения коммерческих объектов.

    Российский аукционный дом предоставляет следующие услуги:

• оценка объектов;
• реклама готовящихся к продаже объектов;
• поиск покупателей;
• продажа на аукционе (или комиссионная продажа) в зависимости от пожелания собственника;
• юридическое сопровождение сделок.

        Российский аукционный дом также занимается поиском объектов недвижимости по запросам покупателей.

      Оценочная деятельность. Подготовка предварительных отчетов об оценке предложенных к продаже объектов и консультирование собственников по вопросам оценки их имущества – неотъемлемая часть работы Российского аукционного дома. Это необходимая составляющая подготовки к торгам любого рода объектов. Его целью является успешный аукцион, заключение сделки по максимально высокой цене.

      Специфика аукционной продажи заключается в том, что рост цены объекта на торгах зависит от количества в зале желающих его приобрести. Чем больше претендентов – тем значительнее вырастет цена лота в ходе торговой сессии. При этом количество покупателей в значительной степени зависит от того, по какой цене объект выставлен на торги.

        Практика свидетельствует: начальная цена объекта, выставленного на аукцион, должна быть примерно на 20% ниже рыночной. Если начальная цена близка к рыночной, объект продажи не вызовет конкуренции, необходимой для успешного проведения торгов. Если же на аукцион удается привлечь несколько покупателей, которые в реальном времени, в ходе борьбы торгуются за объект, цена может существенно вырасти и превзойти самые смелые ожидания продавца.

     Однако определению начальной стоимости объекта на торгах всегда предшествует определение рыночной стоимости объекта, которая должна соответствовать сегодняшним реалиям рынка.

    Российский аукционный дом предлагает клиентам услуги по оценке недвижимости и бизнеса, а также экспертизу отчетов об оценке, на предмет соответствия заявленной в отчете стоимости сегодняшней рыночной ситуации.

       Для формирования адекватной начальной стоимости объекта и определения круга потенциальных покупателей Российский аукционный дом проводит маркетинговые исследования рынка. В него входит исследование и прогнозирование емкости рынка, индекса цен, товарной конъюнктуры, определение покупательского спроса, а также наиболее эффективного способа продажи. Учитывается функциональное назначение объекта, который может возникнуть в результате инвестирования, и востребованность того или иного объекта на данном рынке. Исходя из этого, определяется круг потенциальных покупателей, на который и нацеливается рекламная кампания.

 

2.3 Анализ финансовой  деятельности ОАО «Российский аукционный дом»

        За время существования ОАО «Российский аукционный дом» было совершено множество сделок.

      Были проданы земельные участки промышленного назначения, находившиеся в залоге у банка «Санкт-Петербург». Продажа осуществлялась по поручению банка. Общая сумма сделок – более 310 000 000 рублей.

      В конце октября 2010 года Российский аукционный дом продал три заложенных земельных участка в Санкт-Петербурге. Оценка проводилась по поручению Банка «Санкт-Петербург», являющегося залогодержателем имущества по данной сделке. РАД продал эти участки с первого раза, с превышением начальной цены. Общая сумма сделок – порядка 314 млн. рублей. Превышение начальной цены составило 14,2 млн. рублей

  В рамках сотрудничества с ОАО «РЖД» реализовано имущество на территории четырех субъектов Российской Федерации - Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Нижнего Новгорода и Тверской области. Это здания, земельные участки, производственные комплексы и пакеты акций. Среднее превышение по итогам торгов - 2,3.

      В настоящее время к продаже готовятся активы ОАО «РЖД» общей стоимостью более 83 млн. рублей.

       Также была осуществлена продажа по поручению частного собственника Дворец Кушелева-Безбородко - уникальное здание, построенное в 1775 году. Дворец является памятником архитектуры, он расположен на набережной Невы, в парадной, дворцовой ее части. Случаи продажи подобных объектов в Санкт-Петербурге единичны.

    Дворец представляет собой 3-этажное здание площадью 6250 кв.м Площадь земельного участка, на котором он расположен - 4344 кв.м.

  Владелец был согласен продать этот объект за 630 000 000 рублей. Российский аукционный дом нашел покупателя, который заплатил за здание 740 000 000 рублей.

         Были проданы торговые комплексы сети АЛПИ. Продажа осуществлялась по поручению собственника - ООО «Сбербанк-Капитал».

      На аукцион единым лотом были выставлены 23 торговых комплекса общей торговой площадью порядка 340 000 кв.м с земельными участками общей площадью около 224000 кв.м, расположенные на территории Красноярского края, Кемеровской области, республики Хакасия и Новосибирска. Объекты были проданы на голландском аукционе (аукцион на понижение) за 3 505 000 000 рублей (Рисунок 2).

Рис.2. Процент превышения начальной цены по сделкам

 

     На графике видно, что все объекты, выставленные на продажу «Российским аукционным домом» были проданы с превышением начальной цены, что является неплохим результатом.

        Средний процент превышения начальной цены по сделкам составляет 15,2 %.

    В зависимости от стоимости объекта, формы продажи и т.п. комиссионные составят примерно 0,5-5% от стартовой цены плюс 10% — с суммы ее превышения. При реализации предметов искусства процент выше. Дивиденды от деятельности РАД, приходящиеся на долю фонда имущества, поступают в бюджет Санкт-Петербурга.

 

2.4 Организация проведения аукциона в ОАО «Российский аукционный дом»

      В процессе реализации объекта путем аукционных торгов принимают участие три стороны (Рисунок 3):

• заказчик, т.е. владелец объекта недвижимости (банк);
• организатор , «Российский аукционный дом»;
• участник (покупатель).

 Рис. 3. Схема проведения аукциона в ОАО «Российский аукционный дом»

Организация и проведение аукциона осуществляется Организатором аукциона.

    После принятия в установленном порядке решения о продаже на аукционе объекта, продавец заключает с организатором аукциона договор поручения на организацию и проведение аукциона по продаже объекта.

     Продавец:

- заключает с организатором аукциона договор поручения на организацию и проведение аукциона, который должен содержать реквизиты сторон, предмет договора, права и обязанности организатора аукциона и продавца, в том числе по обеспечению организатора аукциона необходимыми документами и информацией о реализуемом объекте, порядок взаиморасчетов и ответственность сторон, иные условия в соответствии с законодательством;

- определяет вид аукциона (открытый, закрытый);

- устанавливает начальную  цену объекта;

- устанавливает размер  задатка для участия в аукционе;

- устанавливает шаг аукциона;

- обеспечивает возможность  ознакомления заинтересованных  лиц с объектом;

- имеет право снять  объект с аукциона в срок, предусмотренный  в извещении либо в действующем  законодательстве;

- заключает с победителем  аукциона (претендентом на покупку) договор купли-продажи объекта;

     Организатор аукциона:

- организует публикацию извещения о проведении аукциона;

- организует поиск потенциальных  покупателей;

- обеспечивает рекламу  предстоящего аукциона;

- проводит информационную  работу с потенциальными покупателями  и организовывает их ознакомление  с имеющимися документами на  объект;

- принимает заявления  на участие в аукционе с  прилагаемыми документами;

- подписывает с участниками  соглашение о правах и обязанностях  сторон в процессе подготовки  и проведения аукциона;

- проводит аукцион и  оформляет его результаты;

- разрешает спорные вопросы, возникающие в ходе проведения  аукциона;

- осуществляет денежные  расчеты с участниками аукциона (претендентами на покупку), за  исключением расчетов по договору  купли-продажи объекта;