Рис. 8 – Модель капитализации дохода 

      В треугольнике объединены доход, стоимость  и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная черта считается  за знак деления, вертикальная – за знак умножения.

      Любую неизвестную величину, расположенную  внутри треугольника, легко найти  по следующим уравнениям:

I = R´ V ;    R = I / V ;    V = I / R

      IRV – формула представляет собой основное уравнение доходного подхода.

      Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов (рис. 9) 

      Рис. 9 – Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

      6  Согласование полученных  результатов и  выведение итоговой  величины стоимости объекта недвижимости

      Согласование  результата оценки – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.

      Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требования, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

      7  Составление отчета об оценке

      Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов. В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

      Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

      Если  при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости. В отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

      Согласно  ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта;
• юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты и правила проведения оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
• последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

      Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

      В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

      Итоговая  величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

      В случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Указанный спор подлежит рассмотрению судом или арбитражным судом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Список  использованных источников

      1 Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Пер. с англ. под ред. проф. С.Г.Беляева. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. – 391 с.

      2 Хмельницкий А.Д. Экономика недвижимости: теоретические и прикладные аспекты: Учебное пособие / МАДИ (ТУ). – М., 2000. – 182 с.

      3 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2003. – 836 с..

      4 Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.