Основные этапы процесса оценки недвижимости

      4.1  Принципы оценки стоимости недвижимости.

      В мировой практике участники рынка  недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (рис. 2).

 

      Рис. 2 – Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

      В процессе оценки конкретного объекта  недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение.

      Одними  из основных принципов, отражающих компоненты недвижимости являются: принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип сбалансированности; принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания; принцип внешнего воздействия; принцип изменений; принцип конкуренции; принцип спроса и предложения; принцип соответствия.

      4.1.1  Принцип вклада.

      Вклад – это сумма увеличения или  уменьшения стоимости объекта или  дохода от него вследствие наличия  или отсутствия какого-либо дополнительного фактора (прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта).

      Данный  принцип основан на измерении  стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

      При анализе инвестиционных проектов и  оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

      4.1.2  Принцип предельной продуктивности.

      Данный  принцип заключается в том, что  последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

      4.1.3  Принцип сбалансированности (пропорциональности).

      Любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. Данный принцип основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

      Сбалансированность  элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

      4.1.4  Принцип полезности.

      Полезность  – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

      Данный  принцип основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью  для пользователя обладает и большей  стоимостью на рынке. Например, цены продаж квартир в кирпичных домах  выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены дышат.

      Полезность  недвижимости, предназначенной для  получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

      Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления  предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта оценки.

      4.1.5  Принцип замещения.

      Средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Т.е. максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования.  Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

      По  содержанию этот принцип близок к  понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

      4.1.6  Принцип ожидания.

      Основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.

      4.1.7  Принцип внешнего воздействия.

      Основан на учете изменения стоимости  недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

      Основные  внешние факторы, влияющие на стоимость  недвижимости:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов. Уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
• социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженности района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

      4.1.8  Принцип изменений.

      Отражает  непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

      Рост  – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города.

      Стабильность  – период равновесия, который характеризуется  отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков.

      Упадок  – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства.

      Обновление  – период обновления и возрождения  рыночного спроса, формирование района и т.п.

      Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в  процессе оценки.

      4.1.9  Принцип конкуренции.

      Действует таким образом, что нормальная прибыль  порождает конкуренцию. Которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

      Данный  принцип основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

      Основной  чертой конкурентного рынка является наличие большого числа независимо действующих продавцов, предлагающих свою продукцию. Конкурентная фирма не может устанавливать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, него может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, превышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей  не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложения аналогичных объектов.

      4.1.10  Принцип спроса и предложения.

      Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и  спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные. По другому можно сказать так: производители сочтут выгодным направить большее количество ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает пользоваться спросом. На рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщиков.

      Основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

      По  мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос приведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых потребителей с рынка. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка.

      На  спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

      4.1.11  Принцип соответствия.

      Принцип соответствия подтверждает правило  – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

      Основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом  характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

      Однородность  объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов  приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

      В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности. 

      В самом общем виде – это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование  земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (рис. 3 и 4).