Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Введение

      Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

      Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появились слой новые владельцы недвижимости как сфере личного потребления, так и многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

      Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно. А зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. В связи с этим постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

      Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При определении залоговой стоимости, принятии решений о финансировании и обосновании инвестиционных  проектов необходим анализ рыночной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровождается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

      В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.

      Проведение  оценки обязательно в случаях:

• составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;
• выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;
• передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;
• реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;
• передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

      Субъектами  отношений при оценке недвижимости выступают:

• физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;
• заказчики, т.е. потребители их услуг.

      Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

        Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения, поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

      Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 1). 

Рис. 1 – Основные этапы процесса оценки недвижимости 
 
 
 

      1  Определение задачи оценки

     На  начальном этапе оценки недвижимости осуществляется постановка задачи. Которую  необходимо решить:

• объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
• проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
• устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
• указываются цели оценки объекта;
• устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
• формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

      2  Составление плана и договора на проведение оценки

     Следующим этапом оценки недвижимости являются  предварительный осмотр, составление  плана и договора. На данном этапе  определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта. Устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

     Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

     Оценка  объекта может проводиться оценщиком  только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

     При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

      3  Сбор и анализ информации

      Немаловажным  этапом оценки недвижимости является сбор и проверка данных.

      На  этапе «Сбор и анализ информации»  оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

      Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

      Данные, которые собирает и анализирует  оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

      Точность  оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. 

      4  Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

      На  следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

      Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении  стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

      Наиболее  вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость  недвижимости.

      Для ННЭИ  оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

• максимальная эффективность;
• финансовая обоснованность;
• физическая осуществимость;
• соответствие законодательству.

      Максимальная  эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

      Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

      Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе  соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

      Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

      Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

      Если  текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

      Результаты  анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.