Организация управления объектом недвижимости «Дом пионеров»

Неустранимый физический износ вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с момента ввода здания в эксплуатацию или с момента проведения последнего ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

Признаки функционального и экономического износов у оцениваемых объектов отсутствуют (ФуИ и ЭИ =0), поэтому при расчете накопленного износа учитывался только общий физический износ, т.е.

И= 1 – (1-ФИ)  [5]

 

Для проведения дальнейших расчетов рекомендуется использовать следующую формулу:

СВОССТ = С2006   Х   (1-КИ)  [6]

где:

Свосст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на дату оценки;

С2007 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 2007 г. (дату оценки);

КИ - коэффициент учета накопленного износа.

 

12238 * (-4,77 + 100) / 100 = 11626 руб.

 

3.3.4 Корректировка восстановительной  стоимости с учетом износа  на дополнительные произведенные  затраты на евроремонт оцениваемого  объекта

 

В оцениваемом помещении был произведен евроремонт. Затраты на евроремонт в текущих ценах составляют:

Срем = С   Х    Р  [7]

где:

Срем - стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

С - цена (без НДС) проведения евроремонта в расчете на 1 кв. м помещения;

Р - площадь отремонтированного помещения.

 

7367 * 0,886 = 6527 руб.

 

3.3.5 Расчет предпринимательской  прибыли

 

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский доход является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Предпринимательский доход определяется исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм-девелоперов в размере 25 % от восстановительной стоимости улучшений.

 

ППР - прибыль предпринимателя (прибыль девелопера).

 

Размер предпринимательской прибыли рассчитывается по следующей формуле:

 

ППР= СНС Х  КПР.Д [8] , где

КПР - коэффициент предпринимательской прибыли.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле:

 

СЗАТ = (СВОССТ + СРЕМ) Х К пр.д Х КНДС [9]

где:

СЗАТ - рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;

СВОССТ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на дату оценки.;

СРЕМ - стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

Кпр.д. - коэффициент учета предпринимательского дохода;

КНДС - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

 

(283140+154315) * 18*41 =322 841 790

 

3.4 Рекомендации для осуществления  операций с объектами недвижимости

 

Оформление операций с недвижимым имуществом, разумеется, влечет за собой возникновение огромного количества обязательных действий, которые придется предпринимать для того, чтобы приобретаемый вами объект в итоге стал вашей собственностью на совершенно законных основаниях. И если целый перечень соответствующих документов, которые вам потребуется оформить, будет хоть где-то иметь ошибку, то это в будущем может принести вам немало неприятностей.

Любая совершаемая в этом случае сделка представлена в виде договора. Однако в данной ситуации мы говорим о таким важном объекте, как недвижимость, то есть, здесь еще недостаточно просто совершить обмен товара на денежные средства. В этом случае в обязательном порядке потребуется заключение соответствующего договора, причем именно в письменном виде. В этом самом договоре нужно будет подробно прописать все данные продавца и покупателя, условия сделки и характеристики объекта, как предмета самого договора. Кроме того, оформлять такой договор требуется непременно максимально грамотным образом, с не менее обязательным нотариальным заверением. А после еще придется получить документ, который называется ЕГРП – в нем будут прописаны все данные по фигурирующей в сделке недвижимости:

- наименование собственника

- отсутствие или присутствие  обременений и арестов

- отсутствие или присутствие  правовых притязаний на объект  со стороны третьих лиц

- наличие или отсутствие  запретов по сделкам с объектам  и так далее.

Вообще, выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав собственности) вы можете получить в Регистрационной палате, после того, как соберете и сдадите все соответствующие документы, предусмотренные в этом случае действующим законодательством.

После того, как сделка с объектом недвижимости будет завершена, потребуется дополнительно внести в ЕГРП соответствующие изменения. Это требуется для фиксации того, что у собственности появился новый владелец.

Как и в любой другой сделке, в процессе регистрации купли и продажи объекта недвижимости имеются свои особенности и тонкости. И их здесь действительно много. Поэтому, постарайтесь отнестись к проверке и подготовке всех соответствующих документов по сделке максимально внимательно и ответственно, чтобы в будущем все это не заставило вас бегать еще больше по разного рода инстанциям и доказывать свое право на эту самую собственность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Акмаева Р. И. Стратегическое планирование и стратегический менеджмент: учебное пособие. // Финансы и статистика – М. , 2014. – 208 с.

2. Альтшулер И. Стратегическое управление на основе маркетингового анализа. Инструменты, проблемы, ситуации / И. Альтшулер – М.: Вершина, 2011. – 311с.

3. Баринов В.А. Экономика фирмы: стратегическое планирование / В.А. Баринов – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Кнорус, 2012. – 240 с.

4. Волкогонова О.Д., Зуб А.Т. Стратегический менеджмент / О.Д. Волкогонова, А.Т. Зуб – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Форум, Инфра–М, 2012. – 254 с.

5. Грязнова А. Г., Джинджолия А. Ф. Основы менеджмента // Экономика. – 2010. –427 с.

6. Гурков И.Б. Стратегический менеджмент организации: учебное пособие / И.Б. Гурков, – М.: ТЕИС, 2010. – 239 с.

7. Качалина Л.Н. Конкурентоспособный менеджмент / Л.Н. Качалина, – М.: изд-во «Эксмо», 2013. – 464 с.

8. Кревенс Д.В. Стратегический маркетинг / Д.В. Кревенс, – 2-е изд., перераб и доп. – М.: изд-во «Вильямс», 2014. – 512 с.

9. Круглов М.И. Стратегическое управление компанией: учебник для вузов / М.И. Круглов, – М.: Русская деловая литература, 2013. – 456 с.

10. Лафта Дж. К. Теория организации: учебное пособие / Дж.К. Лафта, – М., 2010. – 416 с.

11. Маслова Т.Д., Божук С.Г., Ковалик Л.Н. Маркетинг / Т.Д. Маслова, С.Г. Божук, Л.Н. Ковалик, – СПб: Питер, 2010. – 384 с.

12. Попов С.А. Стратегическое управление / С.А. Попов, – М., 2010. – 344 с.

13. Пунин Е.И. Маркетинг, менеджмент и ценообразование на предприятиях / Е.И. Пунин, – М.: Международные отношения, 2012. – 165 с.

14. Румянцева З.П. Общее управление организацией. Теория и практика: учебник / З.П. Румянцева, – М.: ИНФРА-М, 2009. – 304 с.

15. Фатхутдинов Р. А. Стратегический менеджмент / Р.А. Фатхутдинов, – СПб.: изд-во «Питер», 2012. – 368 с.