Организация управления объектом недвижимости «Дом пионеров»

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и не институциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

б) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

в) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

г) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

д) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

е) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

ж) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

з) государственные нотариусы.

К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

1. Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

2. Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов.

3. Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.

4. Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта.

5. Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.

6. Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.

7. Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

- для продажи;

- для торговли и бизнеса;

- для капиталовложений;

- для личного использования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

 

3.3 Управление объектами  недвижимости

3.3.1 Управление, основанное  на стоимости недвижимости

 

Для эффективного управления объектами недвижимости, необходимо иметь информацию об их стоимости. На данный момент существующие оценочные технологию позволяют нам получить эту информацию. Следует учитывать то, что оценка осуществляется для целей управления, и предоставляет информацию для принятия управленческого решения, а не является самоцелью.

Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов недвижимости позволяет классифицировать методы оценки в рамках следующих групп: массовая и индивидуальная. Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости.

Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют, как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И – стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз – стоимость участка земли.

 

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

 

3.3.2 Расчет восстановительной  стоимости

Определение восстановительной стоимости объекта

В практике оценки стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, структура затрат и издержек на строительство представляется в виде трех основных частей:

СНС= ПИ+КИ+ППР [1]

где

СНС - стоимость нового строительства;

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ППР - прибыль предпринимателя.

 

256 326 +87 456+689 740 = 1 033 522

 

Значения косвенных видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. В расчетах принята величина косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете, в размере 5 %, как наиболее характерная для данного типа недвижимости.

При расчете стоимости оцениваемого имущества рекомендуется использовать метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность (порядка 15-20 %).

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий - 1 куб. м строительного объема) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения).

Учитывая, что прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью зданий, основная формула расчета имеет следующий вид:

ВС= О х УС69   х   И 69-84     х   И 84-2001 +  ККТП +  ППР +  НДС [2]

, где

О - строительный объем в куб. м (для расчетов рассматривался по конструктивным элементам);

УС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 г. (данные из УПВС для каждого объекта принимаются индивидуально). Показатели удельной стоимости строительства (УС69) учитывают стоимость воспроизводства объектов строительства, включая накладные расходы плановые накопления и необъемные затраты. Также сюда входят временные здания и сооружения, очистка территории, удорожание работ в зимнее время, прогрессивно-премиальная система оплаты труда, удорожание стоимости электроэнергии и транспортировки привозных материалов, организованный набор рабочей силы, компенсации по заработной плате в связи с изменением тарифных ставок, проектно-изыскательские работы и авторский надзор, содержание дирекции, непредвиденные расходы. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили «Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС);

И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов».

И84-2001 - индексы удорожания стоимости строительства, дифференцированные по видам работ, на дату оценки к ценам 1984 года.

КНТП - коэффициент научно-технического прогресса, т.е. поправка к стоимости строительства. В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчетах базисного периода (01.01.1969 г.), то восстановительная стоимость базисного периода должна быть приведена (скорректирована) к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию.

 

15*28354*3*8+158+15,3=10207613,3

 

Расчет восстановительной стоимости улучшений (встроенного помещения).

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполняется с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве». На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

 

              С2006  = Cгод   Х    И2006    [3]

 

, где 

С год - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на заданный год.;

И2007- индекс изменения цен на СМР за период прошедший до даты оценки

В соответствии с письмом Госстроя СССР от 15.10.1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов» рекомендовано применять повышающую поправку в размере до трех процентов. Таким образом, для целей повышения точности оценки, размер корректировки восстановительной стоимости базисного периода принят равным 2 % в год.

 

250170*705 = 176 369 850

 

 

3.3.3 Определение накопленного  износа объекта оценки

 

На сегодняшний день невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта, как в целом, так и об отдельных конструктивных элементах и инженерных системах.

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

На практике рассматриваются три вида износа:

1) физическое  ухудшение (физический износ), связанный  с физическим устареванием объекта;

2) функциональное  устаревание (функциональный износ), проявляющийся при несоответствии  параметров объекта современным  требованиям и стандартам;

3) экономическое  устаревание (внешний износ), возникающий  в результате неблагоприятного  изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней  по отношению к объекту оценки.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ, иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

И=1 – (1-ФИ) Х (1-ФуИ) Х (1-ЭИ)  [4]

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты, Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполнялся в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимались степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.