Организация управления объектом недвижимости «Дом пионеров»

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1. Анализ внешней среды  объектов недвижимости: цели, структура, методы проведения

2. Основные факторы внешней  среды, подлежащие анализу при  стратегическом управлении недвижимостью

3. Организация управления  объектом недвижимости «Дом пионеров»

3.1 Объекты недвижимости  и их классификация

3.1.1 Определение понятийного  аппарата

3.1.2 Описание объекта проектирования

3.2 Региональный рынок  недвижимости в системе рынков

3.2.1 Исследование рыночного  окружения объекта проектирования

3.2.2 Предпринимательская  деятельность на рынке недвижимости

3.3 Управление объектами  недвижимости

3.3.1 Управление, основанное  на стоимости недвижимости

3.3.2 Расчет восстановительной  стоимости

3.3.3 Определение накопленного  износа объекта оценки

3.3.4 Корректировка восстановительной  стоимости с учетом износа  на дополнительные произведенные затраты на евроремонт оцениваемого объекта

3.3.5 Расчет предпринимательской  прибыли

3.4 Рекомендации для осуществления  операций с объектами недвижимости

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под «управлением недвижимостью». Это достаточно актуальный вопрос.

Под недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (Гражданский кодекс РФ ст.130 ч.1).

Часть 2 той же 130-й статьи Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также и иное имущество относимое законом к недвижимым вещам. Данные объекты мы не рассматриваем.

В существующих научных источниках под «управлением недвижимостью» как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и  оформление документов в отношении  имущественных прав на объекты  недвижимости;

2) управление конкретным  видом объекта в процессе его  эксплуатации для удовлетворения  личных потребностей или коммерческого  использования;

3) любое единичное целенаправленное  организующее воздействие на  недвижимое имущество для достижения  поставленных целей;

4) процесс реализации  функций управления для получения  определенных социально-экономических  результатов;

5) система законодательного  и исполнительного регламентирования  и контроля поведения всех  участников отношений, связанных  с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Кроме того, встречается и такое определение: «управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом».

Объектом исследования являются объекты недвижимости Российской Федерации.

Предметом исследования является система экономических отношений действующих в процессе управления объектами недвижимости.

Целью исследования является теоретический анализ управления объектами недвижимости.

Для достижения поставленной цели были определены задачи исследования:

- провести анализ внешней  среды объектов недвижимости: цели, структура, методы проведения;

- выявить основные факторы  внешней среды, подлежащие анализу  при стратегическом управлении  недвижимостью;

- рассмотреть объекты  недвижимости и их классификацию;

- рассмотреть региональный  рынок недвижимости в системе  рынков;

- рассмотреть управление  объектами недвижимости;

- разработать рекомендации  для осуществления операций с  объектами недвижимости.

 

 

 

 

1. Анализ внешней среды  объектов недвижимости: цели, структура, методы проведения.

 

Недвижимость (недвижимое имущество) – земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно  перемещать без нанесения объекту  ущерба;

- прочно связана с землей  как физически, так и юридически;

- долговечность объекта  инвестирования;

- стоимость недвижимости  высока;

- каждая единица недвижимости  уникальная по своим физическим  характеристикам;

- потеря потребительских  свойств происходит постепенно  по мере износа;

- новое строительство  особенно влияет на стоимость  рядом находящейся недвижимости;

- строгое государственное  регулирование сделок с недвижимостью;

- способность удовлетворять  потребность человека в жилой  и иной площади определяется  полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

- полезность (объекты недвижимости  должны максимально удовлетворять  потребности собственника);

- фундаментальность (недвижимости  при обычных условиях невозможно  потерять, сломать или похитить);

- стационарность (объекты  недвижимости тесно связаны с  землей);

- неповторимость (каждый  объект недвижимости уникален);

- ликвидность (недвижимость  обладает низкой ликвидностью).

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение);

- обособленные водные  объекты;

- многолетние насаждения;

- инженерные сооружения  и сети;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного  обеспечения.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Земля подразделяется на:

- земельные участки, предназначенные  под застройку;

- природные комплексы, предназначенные  для их эксплуатации.

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

- элитным;

- типовым;

- городским;

- загородным.

Нежилые помещения – отдельные строения и их части, не предназначенные для проживания граждан, используемые, как правило, в целях получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

Нежилые помещения подразделяются на:

- офисное помещение;

- торговая площадь;

- универсальное  помещение;

- складское помещение.

Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека. Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Классификация недвижимости – это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.

Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев. Основными среди них являются:

- расположение дома относительно  города;

- архитектурные особенности;

- используемые технологии  строительства;

- используемые материалы;

- качество инженерных  систем;

- качество отделки;

- уровень благоустройства  придомовой территории;

- обслуживание дома.

На основании этих факторов специалисты выделяют пять универсальных классов жилья:

- элитные (дома класса  Люкс);

- премиум-сегмент;

- бизнес-сегмент;

- эконом-сегмент;

- социальное жилье.

Это значит, что все квартиры можно условно разделить на эти классы. И если вы ищите жилье с определенным уровнем комфорта, то вам следует сразу сузить круг поисков до конкретного класса.

Элитное жилье и Премиум-сегмент.

Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей – она в данном случае наиболее высокая.

Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье – самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. А потом здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены.

Элитное и Премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.

Но главное достоинство элитного и Премиум жилья – это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир в Тверской области имеют свободную планировку. К вашим услугам большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов.

Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией. Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.

Недвижимость Премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с роскошными пентхаусами на последних этажах.

Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.

Бизнес-сегмент

Квартиры в бизнес-сегменте ориентированы на людей, которые высоко ценят комфорт и удобство, но не готовы переплачивать за них. Эти дома – идеальное сочетание цены и качества. В этих домах также обязательно есть парковка и детская площадка. Чаще всего они представляют собой достаточно большие жилищные комплексы.

Однако в домах бизнес-сегмента квартиры могут иметь уже меньшую площадь, хотя чаще всего в доме имеются и большие апартаменты со свободной планировкой. Для отделки используются относительно более дешевые материалы, но при этом качество никогда не приносится в жертву экономии.

Расположение домов бизнес-сегмента может быть самым различным. Их возводят и в центре города, и в спальных районах с благоприятной экологией.

Эконом-сегмент и социальное жилье.

Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена новой квартиры.

Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении требований безопасности и надежности жилья.

Современное социальное жилье и квартиры эконом-класса сильно отличаются от типовых проектов, возводимых несколько десятилетий назад. Дома в этом сегменте нередко имеют собственную огороженную территорию, детскую площадку и место для парковки. Сами квартиры тоже стали значительно комфортнее, хотя именно в этом сегменте чаще всего встречаются недорогие однокомнатные квартиры и апартаменты-студии.

Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. Экономические факторы так же существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.