Организация управления объектом недвижимости «Дом пионеров»

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.

Внешняя среда – это те факторы, которые находятся за пределами объекта недвижимости и могут на нее воздействовать. Внешняя среда, в которой приходится находится в непрерывном движении, подвержена изменениям. Меняются вкусы потребителей, рыночный курс рубля по отношению к другим валютам, вводятся новые законы и налоги, изменяются рыночные структуры, новые технологии революционизируют процессы производства, действуют еще и многие другие факторы. Способность объекта недвижимости реагировать и справляться с этими изменениями внешней среды является одной из наиболее важных составляющих ее успеха. Вместе с тем эта способность является условием осуществления запланированных стратегических изменений.

Анализ внешней среды представляет собой оценку состояния и перспектив развития важнейших, с точки зрения организации, субъектов и факторов окружающей среды: отрасли, рынков, поставщиков и совокупности глобальных факторов внешней среды, на которые организация не может оказывать непосредственное влияние.

Проведя анализ внешней среды, и получив данные о факторах, которые представляют опасность или открывают новые возможности.

Метод, который используют для диагностики внутренних проблем, называется управленческим обследованием. Управленческое обследование представляет собой методичную оценку функциональных зон организации, предназначенную для выявления ее стратегически сильных и слабых сторон. В управленческое обследование включаются пять функций – маркетинг, финансы, (операции) производство, человеческие ресурсы, а также культура и образ корпораций.

PEST-анализ представляет собой анализ внешних факторов, которые оказывают воздействие на объект недвижимости.

При этом PEST-анализ в структуре внешней среды выделяет макросреду (правительство, социально – демографическая среда, научно-технический прогресс, экономика, природные факторы) и микросреду (поставщики, покупатели, конкуренты, кредиторы, профсоюзы, акционеры).

Следует учитывать, что число факторов макросреды достаточно велико, поэтому рекомендуется ограничиться рассмотрением четырех узловых направлений, оказывающих наиболее существенное влияние на объект недвижимости. PEST-анализ выделяет четыре стратегические сферы – политическая (P), экономическая (E), социальная (S), технологическая (T). Необходимо проанализировать состояние этой стратегической сферы и дать прогноз развития факторов, указанных ниже в матрице.

В рамках PEST-анализа политические факторы следует изучить в первую очередь, так как центральная власть регулирует механизм обращения денег и другие вопросы, связанные с получением необходимых ресурсов. Анализ экономических факторов позволит понять механизм распределения государством основных экономических ресурсов. Социальные факторы связаны с формированием потребительских предпочтений и возможного спроса. Технологические факторы также весьма важны, так как при быстрых технологических изменениях возникает угроза потери рынка.

Поэтому современному бизнесу весьма необходима широкая информированность о развитии науки и технологий. PEST-анализ должен охватывать все 4 группы факторов:

1. Политические факторы: правительственная стабильность; налоговая политика и законодательство; государственное влияние в отрасли; новые приоритеты; антимонопольное законодательство; законы по охране природной среды; регулирование занятости населения; внешнеэкономическое законодательство; позиция государства по отношению к иностранному капиталу; профсоюзы и другие группы давления.
2. Экономические факторы: тенденции изменения валового национального продукта; стадия делового цикла; процентная ставка и курс иностранной валюты; количество денег в обращении; уровень инфляции; уровень безработицы; контроль цен и заработной платы; изменение фактического личного дохода; цены на энергоресурсы; инвестиционная политика.
3. Социальные факторы: изменение предпочтений потребителей; демографическая структура населения; стиль жизни, обычаи и привычки; социальная мобильность населения; активность потребителей.
4. Технологические факторы: тенденции развития НИОКР и затраты на НИОКР из разных источников; защита интеллектуальной собственности; государственная политика в области НТП; появление новых технологий; новые продукты (скорость обновления, источники идей), новые патенты.

PEST-анализ не заключается в простом перечислении факторов по каждой из четырех групп. Необходимо проанализировать влияние этих факторов на предприятие и определить общую ситуацию во внешней среде предприятия. PEST -анализ может содержать различные факторы в зависимости от предприятия, которое анализируется.

Для осуществления PEST-анализа каждая конкретная организация должна иметь подробный перечень ключевых факторов внешней среды, которые оказывают заметное влияние на бизнес организации, содержат потенциальные угрозы или новые возможности для развития организации. Самые доступные источники информации для PEST -анализа – это средства массовой информации. Основной принцип PEST-анализа обусловлен динамическим характером внешней среды. Каждое изменение отдельного фактора может оказать определенное влияние на предприятие. PEST-анализ позволяет отследить такие изменения, чтобы предприятие смогло адекватно на них отреагировать.

 

2. Основные факторы внешней  среды, подлежащие анализу при  стратегическом управлении недвижимостью.

 

Анализ среды направлен на выявление угроз и возможностей, которые могут возникнуть во внешней среде по отношению к организации, и сильных и слабых сторон, которыми обладает организация. Именно для решения этой задачи и разработаны определенные приемы анализа среды, которые используются в стратегическом управлении.

Метод СВОТ.

Применяемый для анализа среды метод SWОT (аббревиатура составлена из первых букв английских слов: сила, слабость, возможности и угрозы) является довольно широко признанным подходом, позволяющим провести совместное изучение внешней и внутренней среды. Применяя метод SWОT, удается установить связи между силой и слабостью, которые присущи организации, и внешними угрозами и возможностями. Методология SWОT предполагает сначала выявление сильных и слабых сторон, а также угроз и возможностей, а далее - установление цепочек связей между ними, которые в дальнейшем могут быть использованы для формулирования стратегии организации.

Сначала, с учетом конкретной ситуации, в которой находится организация, составляются список ее сильных и слабых сторон, а также список угроз и возможностей.

После того, как составлен конкретный список сильных и слабых сторон организации, а также угроз и возможностей, наступает этап установления связей между ними. Для установления этих связей составляется матрица SWОT, которая имеет следующий вид:

 

 

Слева выделяются два раздела (сильные стороны, слабые стороны), в которые соответственно вносятся все выявленные на первом этапе сильные и слабые стороны организации. В верхней части матрицы также выделяются два раздела (возможности и угрозы), в которые вносятся все выявленные возможности и угрозы.

На пересечении разделов образуется четыре поля. На каждом из данных полей исследователь должен рассмотреть все возможные парные комбинации и выделить те, которые должны быть учтены при разработке стратегии поведения организации. В отношении тех пар, которые были выбраны с поля «СИВ», следует разрабатывать стратегию по использованию сильных сторон организации для того, чтобы получить отдачу от возможностей, которые появились во внешней среде. Для тех пар, которые оказались на поле «СЛВ», стратегия должна быть построена таким образом, чтобы за счет появившихся возможностей попытаться преодолеть имеющиеся в организации слабости. Если пара находится на поле «СИУ», то стратегия должна предполагать использование силы организации для устранения угроз. Наконец, для пар, находящихся на поле «СЛУ», организация должна вырабатывать такую стратегию, которая позволила бы ей как избавиться от слабости, так и попытаться предотвратить нависшую над ней угрозу.

Матрица возможностей.

Для оценки возможностей применяется метод позиционирования каждой конкретной возможности на матрице возможностей:

 

 

Матрица строится следующим образом: сверху по горизонтали откладывается степень влияния возможности на деятельность организации (сильное, умеренное, малое); слева по вертикали откладывается вероятность того, что организация сможет воспользоваться возможностью (высокая, средняя, низкая). Полученные внутри матрицы девять полей возможностей имеют разное значение для организации. Возможности, попадающие на поля ВС, ВУ и СС, имеют большое значение для организации, и их надо обязательно использовать. Возможности же, попадающие на поля СМ, НУ и НМ, практически не заслуживают внимания организации. Использовать возможности, попавшие на оставшиеся поля, можно, если у организации имеется достаточно ресурсов.

Матрица угроз.

Похожая матрица составляется для оценки угроз. Сверху по горизонтали откладываются возможные последствия для организации, к которым может привести реализация угрозы (разрушение, критическое состояние, тяжелое состояние, «легкие ушибы»). Слева по вертикали откладывается вероятность того, что угроза будет реализована (высокая, средняя, низкая).

 

Те угрозы, которые попадают на поля ВР, ВК и СР, представляют очень большую опасность для организации и требуют немедленного и обязательного устранения. Угрозы, попавшие на поле ВТ, СК и HР, также должны находиться в поле зрения высшего руководства и быть устранены в первостепенном порядке. Что касается угроз, находящихся на полях НК, СТ и BJI, то требуется внимательный и ответственный подход к их устранению. Хотя при этом не ставится задача их первостепенного устранения. Попавшие на оставшиеся поля угрозы также не должны выпадать из поля зрения руководства организации. Необходимо внимательно отслеживать их развитие.

 

3. Организация управления  объектом недвижимости «Дом пионеров».

3.1 Объекты недвижимости и их классификация

3.1.1 Определение понятийного  аппарата

 

Объект недвижимости - к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения.

Эффективный возраст - определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.

Срок экономической жизни - период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Этот срок заканчивается, когда производимые улучшения перестают позитивно влиять на стоимость объекта.

Типичный срок физической жизни – это производная от качества конструкций, технологий, применяемых при возведении здания, добросовестности подрядчиков.

Износ – характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Физический износ – отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Моральный износ – разница в первоначальной стоимости с учетом индексации и рыночной стоимостью на момент его продажи. 

Внешний износ - это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды.

 

3.1.2 Описание объекта проектирования

 

Здание «Дом пионеров» находится по адресу: г. Тюмень, Центральный административный округ, ул. Челюскинцев, дом 46. Здание находится на пересечении улиц Ленина и Челюскинцев.

Информация о застройщике

1

Наименование

Закрытое акционерное общество «Завод железобетонных изделий – 3»

2

Место нахождения.

625014, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября,215

Режим работы.

Понедельник-пятница с 8.00 до17.00 час, обед с11.30до 12.30, выходные суббота, воскресенье

Телефоны.

тел/факс 8(3452) 37-91-00

Почтовый адрес

625016, г. Тюмень, ул. Семакова, д. 45

3

Государственная регистрация

Зарегистрировано Межрайонной Инспекцией

Федеральной налоговой службы № 5 по Тюменской

области 31.08.2011, № 4443 серия ТМ Л-Ш от 16.07.1981 г.

002127761, ОГРН 1117232038252

ИНН/КПП 7203267933/720301001

4

Участники

Соловьев Владимир Павлович-42,5 %;

- Лексин  Николай  Иванович- 42,5 %;

- Оглоблин Сергей  Владимирович-5,46 %.

Соловьев Владимир Павлович-42,5 %;

5

Реализованные проекты

нет

строительства в течение трёх лет,

предшествующих опубликованию

проектной декларации

6

Вид лицензируемой деятельности

нет

Информация о лицензии

7

Финансовый результат текущего

выручка 40 000 рублей

года (по итогам 9 месяцев 2012г.)

Кредиторская задолженность на

3 737 815 рублей

дату размещения проектной

декларации

9 715 134 рублей

Дебиторская задолженность на

дату размещения проектной

декларации

Информация о проекте строительства

8

Цели проекта строительства

Активизация застройки здания, развитие

общественной культуры города.

Этапы и сроки реализации проекта

Начало строительства – июль 1958 г.

Окончание строительства – февраль 1959 г.

Результаты государственной

Проект получил положительное заключение

экспертизы проектной

государственного автономного учреждения Тюменской

документации

области «Управление государственной экспертизы

проектной документации» №72-1-4-0433-08 от

16.07.2008г.

9

Разрешение на строительство

№ RU 72304000-352-рс от 25 июня 1958 года, выданное Администрацией города Тюмени.

10

Права на земельный участок

Земельный участок, площадь 4 830.00 кв. м кадастровый

номер 72:23:0216004:134. Категория земель: земли

населённых пунктов, разрешённое использование: для

строительства многоэтажных жилых домов с нежилыми

помещениями (ГП-13, 14).

Принадлежит на праве аренды на основании:

-Договор аренды земельного  участка,

предоставляемого для строительства №2 3-10/532 от

15.06. 1958 г., зарегистрирован  Управлением

Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии 15.06.1958 года, номер регистрации

72-72-01/355/1958-036.

Благоустройство территории

Благоустройство территории решается устройством

проездов, стоянок личного транспорта, тротуаров,

площадок отдыха, оборудованных архитектурными

формами фирмы КСИЛ, ОАО «Югор», ООО «Алгоритм».

Благоустройство выполнено без резких перепадов на

путях пешеходного движения, без порогов, в местах

пересечения пешеходных тротуаров с проезжей частью

выполнены участки пандусов с уклоном до 1:15, шириной

1м., предусмотрен въездной  пандус.

Озеленение территории решено посадкой деревьев с

комом и деревьев-саженцев лиственных пород,

кустарников, устройством газонов.

Покрытия проездов, стоянок – асфальтобетон, покрытие

площадок – крупнозернистый песок.

11

Описание объекта

Объект по ГП-3,5 территориально расположен в

Центральном административном округе г.Тюмени в

квартале улиц Ленина-Челюскинцев

и представляет собой согласно проекту (1 этап 2

очереди)

Нежилые помещения запроектированы на

всех этажах -этажной секции.

12

Показатели объекта

Количество этажей – 5шт., в том числе

Общая площадь нежилых помещений – 691,2 кв.м.

13

Технические характеристики

Конструкции объекта разработаны для условий

отапливаемого здания. Фундамент – свайный с

монолитным железобетонным ростверком. Стены

наружные – керамический пустотелый кирпич.

Облицовка – кирпич керамический лицевой. В качестве

утеплителя приняты плиты пенополистирольные

толщиной 50мм. Внутренние стены из керамического

пустотелого кирпича, перегородки из кирпича

пустотелого утолщенного марки 100. Лестницы –

сборные железобетонные. Перекрытия – сборные

железобетонные. Окна – пластиковые, двери –

деревянные и индивидуального изготовления

(металлические). Крыша – совмещенная с внутренним

водостоком.

14

Состав общего имущества

1. Межэтажные лестничные  площадки, лестницы.

2.

Коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в

которых имеются инженерные коммуникации, иное

обслуживающее более одного помещения в доме

оборудование (технические подвалы).

3.

Крыши.

4.

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции

дома.

6. Механическое,

электрическое,

санитарно-

техническое и иное оборудование, находящееся в

доме  за  пределами  или  внутри  помещений  и

обслуживающее более одного помещения.

7. Земельный участок, на  котором будет расположен

здание, с элементами озеленения и благоустройства.

15

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Организации, представители которых будут участвовать в приёмке объекта

февраль 1959 г. Управление инспекции Госстройнадзора по Тюменской области; Администрация города Тюмени