Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода

      -  изучение рынка;

      -  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

      -  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

      -  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

      -  установление стоимости объекта оценки.

      Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

      Преимущества  сравнительного подхода:

      1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

      2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

      3. Статически обоснован.

      4. Вносятся корректировки на отличия  сравниваемых объектов.

      5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

      Недостатки  сравнительного подхода:

      1. Различия продаж.

      2. Сложность сбора информации о  практических ценах продаж.

      3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

      4. Зависимость от активности рынка.

      5. Зависимость от стабильности рынка.

      6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2 Затратный подход

      Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

      При применении этого подхода учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика.

      В основе этого подхода лежит принцип  замещения.

      Информация, необходимая для применения затратного подхода:

      - уровень заработной платы;

      - величина накладных расходов;

      - затраты на оборудование;

      - нормы прибыли строителей в  данном регионе;

      - рыночные цены на строительные  материалы.

      Этапы затратного подхода:

      -  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

      -  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

      -  расчет накопленного износа (И_н):

-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

      - расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;

      - определение итоговой стоимости  недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

      Преимущества затратного подхода:

      1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

      2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

      - анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка;

      - технико-экономический анализ нового  строительства и улучшений;

      - оценка общественно-государственных  и специальных объектов;

      - оценка объектов на малоактивных  рынках;

      - оценка для целей страхования и налогообложения.

      Недостатки  затратного подхода:

      1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

      2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

      3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

      4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

      5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

      6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

      7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3 Доходный подход

      Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

      Доходный  подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

      Основной  предпосылкой расчета стоимости  таким подходом является сдача в  аренду объекта недвижимости. Для  преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

      Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

      Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

      V=I/R,

      где V - стоимость недвижимости, 

      I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, 

      R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

      Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и  стоимостью объекта оценки.

      Различают два вида капитализации:

      - прямая капитализация;

      - капитализация дохода по норме  отдачи на капитал.

      При прямой капитализации рассматривают  две величины: годовой доход и  ставка капитализации.

      Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

      Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении  периода владения недвижимостью.

      Ставка  дисконтирования  - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

      Этапы доходного подхода:

      1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

      2. Расчет действительного валового дохода.

      3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

      - условно-постоянные;

      - условно-переменные (эксплуатационные);

      - резервы.

      4. Определение величины чистого операционного дохода.

      5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

      2.6 Оценка земли

      Считается, что стоимость имеет земля, а остальное – это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Следует различать термины «земля» и «земельный участок».

      Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

      Улучшения, проводимые для создания участка:

      – внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

      – внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

      При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор  прав. Распространенные права, требующие  оценки:

      1) полное право собственности –  возможность использования свободного  от арендаторов участка любым законным способом;

      2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.

      Стоимость прав аренды – это сумма, которую  готов заплатить потенциальный  покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью  получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

2.6.1 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования земли

      При оценке земельного участка следует  определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием  ряда факторов.

      Анализ  ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

      Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и  построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

      Анализ  предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

      Анализ  земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

      Вероятное и наиболее доходное использование  участка обеспечивает его самую  высокую стоимость. Варианты использования  должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

      Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

      1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

      2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

      3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

      4) физическая пригодность участка  – перспектива создания улучшений  – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

      5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;