Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода

      – политические: состояние и тенденции  изменения законодательства;

      – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

      – административные: ставки налогов и  зональные ограничения;

      – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

      Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

      1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

      2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

      3) упадок – период социальной  нестабильности и уменьшения  спроса на недвижимость, спад  производства;

      4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

      Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

      Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

      Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

      На  спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность  финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

      Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

      Однородность  объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

      В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

      2.4 Виды оценки недвижимости

      Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

      Массовая  оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

      При массовой оценке на заключительном этапе  проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

      При этом результаты, полученные с помощью  модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются  отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

      Индивидуальная  оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

      Индивидуальная  оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

      Массовая  оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

      Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком  для определения ее стоимости.

      На  этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

      – объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

      – проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

      – устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

      – указываются цели оценки объекта;

      – устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

      – формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

      На  этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

      Договор не требует нотариального удостоверения  и должен содержать основания  заключения договора, вид объекта  оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

      Оценка  объекта может проводиться оценщиком  только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

      На  этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

      – правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

      – данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

      – информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

      – информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

      Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру  и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

      Данные, которые собирает и анализирует  оценщик, можно разделить на общие  и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

      На  следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как  уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

      Этап  «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

      Под методом оценки понимают способ расчета  стоимости оцениваемого объекта  в рамках одного из подходов к оценке.

      Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование результата оценки» – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

      Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

      На  заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

      Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

      – установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

      – анализ рынка, к которому относится объект оценки;

      – выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

      – обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

      – составление и передача заказчику отчета об оценке.

      При решении вопроса о целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость наиболее значимыми считаются результаты, полученные на основе применения доходного подхода.

      2.5 Подходы к оценке  недвижимости

2.5.1 Сравнительный подход

      Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

      Условия применения сравнительного подхода:

      1. Объект не должен быть уникальным.

      2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

      3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

      Основные  требования к аналогу:

      -  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

      -  сходные условия сделки.

      Сравнительный подход базируется на принципах:

      -  замещения;

      -  сбалансированности;

      -  спроса и предложения.

      Этапы сравнительного подхода: