Оценка рыночной стоимости квартиры

     Основываясь на этом анализе и принимая во внимание местоположение объекта оценки, физическое условие наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта  оценки является его текущее использование-кваритира.

     2.5. Расчет рыночной стоимости объекта

     2.5.1.  Сравнительный подход

     2.5.1.1. Метод сравнительных  продаж

     Объект  оценки: 2-х комнатная квартира, площадь 65,8/31,3, кухня 12,9 м., 4/10 этажного панельного дома, хороший ремонт, с/у раздельный. Окна выходят во двор, рядом находится школа, детский сад.

Для проведения оценки подбираются следующие  аналоги:

1. Карбышева/Дыбенко, 2-х комнатная квартира, 7/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 74,3/35, кухня 12,1 м., с/у раздельный. Полный пакет документов.(26000000 руб.)
2. Свободы 5, 2-х комнатная квартира, 3/10 этажного панельного дома, площадь 71,4/47, кухня 11 м., состояние хорошее, две лоджии. (3250000 руб.)
3. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира,6/10 этажного панельного дома, площадь 62,6/36,7,улучшенная планировка, кухня 10,2 м., с/у раздельный, отличный ремонт, лоджия 5,5 м., окна во двор, дому 2 года, свидетельство СОРП. (3600000 руб.)
4. Аэродромная, 2-х комнатная квартира, 10/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 50/30, кухня 9 м., с/у раздельный, один балкон. Состояние хорошее, рядом школа, детский сад, детская поликлиника, хорошая транспортная развязка. (2100000 руб.)
5. Дыбенко/Запорожская, 2-х комнатная квартира, площадь 62,7/35, кухня 10 м., хороший ремонт, встроенная мебель, три балкона, 3/10 этажного кирпичного дома. (3800000 руб.)
6. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира, общей площадью 77 кв.м., 7/10 этажного панельного дома, отделка черновая. (3600000 руб.)

 

Таблица №4

Полученным  после внесения корректировок, объектам-аналогам были присвоены весовые коэффициенты, в зависимости от количества введенных корректировок. Так как у Аналога №3 наименьшее количество корректировок, то из этого можно сделать вывод, что он наиболее всего близок к объекту оценки и поэтому ему присваивается весовой коэффициент- 0,35, соответственно Аналогам №1 и №2 присваивается весовой коэффициент- 0,1,а Аналогам №4 и №5- 0,15.

После чего  определена стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки:

(34993*0,1)+(45518*0,1)+(57508*0,35)+(42000*0,15)+(60606*0,15)+(46753*0,15)=50583

Стоимость объекта оценки: 50583*65,8=3328361

     Объяснения проведенных корректировок:

1. Корректировка на право собственности

Данной  корректировки требует Аналог №1,т.к. у него нет свидетельства на право  собственности, поэтому к нему применима  повышающая корректировка-5%

2. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, но Аналог №2 находится не много дальше и поэтому к нему применима корректировка -2%

3. Корректировка на наличие инженерных коммуникации

Подобранные объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют полный набор инженерных коммуникаций, поэтому корректировка на данный элемент сравнения не производилась.

4. Корректировка на наличие близости остановки общественного транспорта

Данной  корректировки требуют Аналоги№1 и №5, так они находятся далеко от остановок общественного транспорта

5. Корректировка на наличие парковки

Объект  оценки и Аналоги №1,3,4,5,6,корректировки  не требуют. А Аналог №2 присваивается  повышающая корректировка- 3%.

6. Корректировка на наличие отделки

В отличие  от объекта оценки, у которого отделка  хорошая, у Аналога №4 отделка удовлетворительная, поэтому к нему применима корректировка-5%, а у Аналога № 6 отделка черновая-5%.

Таким образом, стоимость  объекта оценки полученная методом сравнительных  продаж составит 3328361 (три  миллиона триста двадцать восемь тысяч триста шестьдесят один)  рубля. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.5.1.2. Метод иерархии

Таблица №5

Матрицы критерия согласования см. Приложение №1

Стоимость 1 кв.м.=49820

Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом иерархии составит 3278156 (три миллиона двести семьдесят восемь тысяч сто пятьдесят шесть) рубля. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход- это совокупность методов оценки стоимости оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сфера применения и ограничения  затратного подхода:

• Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному земельному участку;
• Определение рыночной стоимости старых объектов, но только в том случае, когда имеется надежная информация для расчета износа;
• Определение рыночной стоимости строительных проектов и определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
• Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
• Определение рыночной стоимости объектов не подходящей оценки методом доходного подхода.

В данной курсовой затратный подход не используется, так как не было достаточных данных. 
 
 

2.5.3. Доходный подход 

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется для определения стоимости земельного участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.

 При применении  доходного подхода оценщик определяет  величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования  понимается период в будущем, на который  от даты оценки производится прогнозирование  количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих  потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить  процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В данной курсовой доходный подход не используется, так  как в период кризиса он не будет  приносить доход. (очень большой % не сдачи жилой недвижимости в аренду.)

2.6. Согласование результатов

Оценивая  объект  жилой недвижимости, пришли к выводу, что предпочтение отдаем сравнительному подходу, так как  он наиболее полно отражает ситуацию на рынке недвижимости основан на реальных рыночных данных.

Таблица №6

 

Взвешенная  стоимость недвижимого имущества без учета НДС составит 3303259 (три миллиона триста три тысячи двести пятьдесят девять) рубля.

Взвешенная  стоимость недвижимого имущества  с учетом НДС составит 3897846 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок шесть) рубля.