Оценка рыночной стоимости квартиры

     Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора «капитал» и производственного фактора «труд», определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором «управление».

     Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в конкретной ситуации незначительно, и это влияние учитывается поправками на риск.

     Принцип наилучшего использования. Оптимальное использование объекта собственности - это наиболее прибыльное из легально допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.

     Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. Объект оценивается в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.

     Идентификация – сопоставление свойств предоставленного для осмотра объекта с качественным и количественными характеристиками объекта, на который предоставлены юридические и технические документы, в результате которого оценщик делает вывод о том, что предоставленный для осмотра объект является подлинным объектом оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.6. Нормативная база

• Закон об оценочной деятельности от 29.07.98 г. № 135-Ф3;
• Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ;
• ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007 года);
• ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20 июля 2007 года);
• ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20 июля 2007 года);
• Гражданский кодекс РФ Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.:-Проспект, КНОРУС, 2009-544 с. Текст Кодекса связан с официальным источником и проводится по состоянию на 20 ноября 2009 года.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Определение рыночной  стоимости объекта  оценки

2.1. Описание оцениваемого  объекта

Оценивается 2-х комнатная квартира в Советском районе

Таблица № 1

Оцениваемые права

 

Таблица №2

Общая характеристика здания, в котором расположена  оцениваемая квартира

 

Таблица №3

Характеристика  объекта оценки

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Анализ среды местоположения  оцениваемого объекта

Советский район Самары (бывший Молотовский) — административно-территориальная единица в городе Самара, расположен в северо-восточной части города.

Площадь района — 48,5 кв.км. Население по состоянию на 1 января 2007 года — 176857 чел. Здесь располагаются крупнейшие предприятия города, образовательные и медицинские учреждения, а также парки и скверы.

Границы Советского района проходят вдоль проспекта Кирова по железной дороге до улицы Аврора, Стара-Загора, 22 Партсъезда до набережной реки Самара.

История

Молотовский район образован решением ЦК ВКП(б) и Президиума Верховного Совета РСФСР от 28 августа 1939 года путем выделения из Пролетарского района. 10 августа 1957 года по Указу Президиума Верховного Совета РСФСР Молотовский район был переименован в Советский. До 1939 года район был местом земельных угодий и дач.

Предприятия

• ОАО «Самарский подшипниковый завод» — крупнейший завод, экспортирующий свою продукцию в десятки стран мира, выпускавший первые подшипники для фронта, корпуса мин, минометов.
• ОАО «Старт» — завод аэродромного оборудования. В годы войны занимался оснащением агрегатами вооружения прославленных штурмовиков ИЛ-2 и ИЛ-10.
• ООО «Ремонтный завод № 21» В годы войны завод выпускал датчики позывных, звуковые генераторы, аппараты «Морзе», ремонтировал для фронта полевые мелогаборитные ранцевые радиостанции.
• ОАО «Металист-Самара»
• ОАО «Самарский жиркомбинат»
• ЗАО «Самарская кабельная компания»
• ОАО «Самарский комбинат керамических изделий»
• АО «Самаралакто»

Образовательные учреждения

• Самарский Государственный Университет Путей Сообщения
• Корпуса Авиационного и Машиностроительного техникумов
• Самарский Государственный Экономический Университет
• Корпус Поволжской государственной социально-гуманитарной академии
• Корпуса Всесоюзного заочного института железнодорожного транспорта
• Гимназия «Перспектива»

Медицинские и социальные учреждения

• Центр «Семья»
• Центр «Общения и здоровья» — для пенсионеров
• Школа для слепых
• 39 муниципальных дошкольных учреждения
• Ведомственный детский сад принадлежащий ОАО «РЖД»
• Дом ребенка
• Школы.

Парки и скверы

• Парк культуры и отдыха «Дружба»
• Парк культуры и отдыха «Молодежный» бывший парк имени 50-летия ВЛКСМ
• Сквер имени Михаила Калинина
• В границах Советского района располагается Парк культуры и отдыха имени Юрия Гагарина
• ДК «Родина»
• На территории района расположены 5 действующих православных приходов. Ведется строительство православного прихода в честь Успенья Пресвятой Богородице в парке "Дружба.
• На границах Советского и Промышленного района находится Самарская соборная мечеть

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Анализ местоположения  объекта

Оцениваемый объект находится в городе Самара, Советский район, улица Мориса Тореза 79.

Плотность застройки прилегающей территории высокая. Инфраструктура в районе местоположения объекта оценки развитая.

Окружение объекта оценки представлено жилыми и административными объектами. В непосредственной близости от объекта  оценки расположены учебные заведения: средняя образовательная школа № 170; Д/С № 290,центр развития ребенка; Д/С №347 «Жемчужинка»; Д/С №321; объекты коммерческого назначения: «Точка-С» магазин сотовых телефонов;

ЗАО «ФиаБанк», АСВ, ООО «Шарк».

Местоположение  объекта приведено на рис. 1

В районе местоположения объекта оценки действует  развитая сеть инженерных коммуникаций, состоящая из:

• водоснабжения;
• канализации;
• отопления;
• электроснабжения;
• телефонной сети.

Рис.1  Месторасположение  объекта       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

     Недвижимость  – это имущество, которое может  использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

     Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как  вероятное разумное использование  свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово  целесообразно и максимально  продуктивно.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

     Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

     Физическая  осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

     Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.