Оценка объекта недвижимости

 

     Используя результаты промежуточных расчетов, стоимость оцениваемого объекта  недвижимости в рамках затратного подхода  определяется как сумма ПВС, скорректированной  на величину накопленного износа, и  стоимости прав на земельный участок (формула 1): Итого рыночная стоимость, руб.  1 225 024,20    

4.2. Оценка стоимости  недвижимости  сравнительным  подходом. 

    Сравнительный подход заключается в определении  стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между  сравниваемыми объектами, связанные  с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих  корректировок данных. 

     Данные  о продажах сопоставимых объектов по состоянию на дату оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 4 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

    На  основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый  объект отличается от аналогов, то в  цену аналогов внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформлены в Таблице 5

Таблица 5- Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Определение величины поправок.

    Расчеты поправок проводится в относительных  показателях (долях), при этом нужно  придерживаться следующего правила: Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

    1. Поправка на местоположение

    Поправка  по местоположению рассчитывается исходя из следующих различий в ценах  аналогичных объектов недвижимости:

• 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

    2. Поправки на материал  стен и состояние  помещения

    При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует  учесть:

• поправки определяются исходя из цен, приведенных к единице измерителя (в данной контрольной работе это тыс.руб./кв.м);
• объекты не должны отличаться по местоположению;
• при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии – на цены, находящихся в среднем).

    Поправка  на состояние помещения рассчитывается методом парных продаж.

    После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены объектов-аналогов. Они определяются умножением приведенной цены объекта-аналога  на рассчитанные поправки.

    Для определения итоговой величины стоимости  объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен  объектов-аналогов. Стоимость объекта  оценки определяется как средневзвешенное значение скорректированных цен  аналогов. Каждому аналогу присваивается  свой вес, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и  величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в  процессе итогового согласования данных. Но мы рассчитываем как среднеарифметическое от цен объектов аналогов.

     Рыночная  стоимость определяется как произведение итоговой величины стоимости на площадь  объекта оценки:

     РС= 14,38*80*1000= 1 150 146,96 руб.

4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. 

    Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

    Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

    С_дп = ЧОД / R_К,    Формула 5

    где:

С_дп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, руб.;

ЧОД –  величина годового чистого операционного  дохода от использования объекта  недвижимости, руб.;

R_К - ставка капитализации.

    Ставка  капитализации может быть рассчитана с использованием метода рыночной экстракции по формуле:

    R_К = ЧОД_i / V_i,    Формула 6

    где:

    i - сопоставимый объект, i = 1...9;

    ЧОД_i - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (Приложение 3), руб.;

    V_i - цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (Приложение 2), руб.

    Этапы расчета ЧОД

    Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовой доходы от оцениваемого объекта.

    1. Расчет потенциального  валового дохода (ПВД)

    Потенциальный валовой доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Потенциальный валовой доход  определяется по формуле:

    ПВД=S × А × n,    Формула 7

    где:

    А - арендная ставка в месяц за оцениваемое  нежилое помещение, руб./кв.м;

    n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. 

    ПВД = 80*170*12 = 163 200 руб.

    2. Определение действительного  валового дохода (ДВД)

    Действительный  валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом  потерь от недозагрузки объекта и  недосбора арендных платежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

    ДВД = ПВД - П1 - П2,   Формула 8

    где:

    П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

    П2 - потери от недосбора арендной платы, тыс. руб.

    Данные  потери возможны вследствие наличия  вакансий и недосбора арендных платежей (в период смены арендатора), нарушения графика арендных платежей. Потери оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы к величине потенциального валового дохода.

    Поправка  на потери при сборе арендной платы  обычно не учитывается, так как в  настоящее время, в подавляющем  большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого  фонда, за счет арендатора, в размере  величины арендной платы за определенный период (обычно 1…3 месяца).

    Потери  от недоиспользования (недозагрузки) определяются исходя из информации агентств недвижимости, в соответствии с которой время, необходимое для поиска нового арендатора, составляет 2-3 недели, что от годового фонда времени (52 недели) составляет 4-6 %. Мы принимается среднее значение – 5 %.

    ДВД = 163 200 – 163 200 *0,05 = 155 040 руб.

    3. Расчет чистого  операционного дохода (ЧОД)

    Чистый  операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Величина годового ЧОД рассчитывается по формуле:

    ЧОД = ДВД - ОР,    Формула 10

    где, ОР - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

    Расходы на содержание - это периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  действительного валового дохода. Величина расходов на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД. Расчет величины ЧОД оформлен в таблице 6.