Сверхприбыль ведет  к разрушительной конкуренции, так  как рост конкуренции ведет к  росту предложения на рынке. В  этой ситуации, если, например, спрос  не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

        Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется "принцип изменения".

        Как известно, объекты  недвижимости постоянно создаются  и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают  новые экономические условия. Современные  технологические и социальные тенденции  предъявляют новые требования к  объектам недвижимости. Демографическое  развитие порождает потребности  в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы  населения. Жилые районы проходят через  циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

        "Принцип соответствия": Стоимость недвижимого имущества  зависит от степени однородности  постройки в районе, которая удерживает  имущественные стоимости на определенном  уровне и гарантирует, что стоимость  любого объекта не опустится  ниже этого уровня (при условии  содержания объекта в нормальном  состоянии).

        Если поддержание  соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается  на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в  дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих  или дешевых объектов вызовет  уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

        Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому  оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

        Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости - это синтез принципов всех трех групп, которые  были рассмотрены выше. Он позволяет  оценщику выявить из возможных вариантов  использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант  и именно его использовать для  оценки. Этот принцип предусматривает  оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь  о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При  этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

• во-первых, соответствуют юридическим нормам;
• во-вторых, реализация которых возможна физически;
• в-третьих, осуществимы финансово;
• в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

        Выбирается вариант  использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка  на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при  выбранном варианте использования  земельного участка.

"Принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования"  является концептуальной моделью  для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта  недвижимости. Эта модель рассматривает  важные факторы физического, юридического, социального и экономического  характера, которые влияют на  стоимость недвижимости, т.е. является  как бы связующим звеном между  всеми оценочными принципами

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Таблица 1

 

      Вид оценки стоимости недвижимости рыночный. Рыночная стоимость- это наиболее вероятная  стоимость по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.

 

     Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки. Это  такое использование участка  земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме особых случаев) проводится сначала для участка земли, как условно свободного, а затем – для этого же участка, но с имеющимися улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как условно свободного.

     При выполнении контрольной работы следует  исходить из того, что вариант использования  земельного участка уже является наилучшим.

При анализе  наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения  необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных о  рыночных ставках аренды по объектам-аналогам (см. Таблица 2). По предполагаемой доходности и основным характеристикам недвижимости необходимо выбрать и обосновать вариант использования объекта оценки под склад, офис или магазин.

Таблица 2 - Рыночные ставки аренды по объектам-аналогам, руб./кв.м в месяц

Исходя из предполагаемой доходности (120 руб/кв.м. в месяц) и основных характеристик объекта оценки (плохое состояние, панельные стены и отдаленный район) устанавливается, что объект будет использоваться как склад.

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ ПО 3 ПОДХОДАМ.

4.1. Оценка стоимости  недвижимости  затратным подходом. 

     Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа (Формула 1, 2, 3, 4).

     С_зп = С_з + ПВС - ΣИзнос,   Формула 1

     где:

     С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, руб.;

     С_з - стоимость прав землепользования, руб.;

     ПВС - полная восстановительная стоимость  улучшений, руб.;

     ΣИзнос - накопленный износ улучшений, руб.

     Этапы расчета стоимости  объекта затратным  подходом:

1. Определение стоимости земельного участка:

     С_з = S · Ц_з,     Формула 2

     где:

     S - площадь земельного участка,  кв.м;

     Ц_з - цена земли, руб./кв.м.

     Для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, воспользуйтесь следующей  формулой:

     S_{норм. зу} = S_ул × φ,    Формула 3

где:

S_{норм. зу} - нормативная площадь земельного участка, кв.м;

S_ул - общеполезная площадь оцениваемого здания/помещения, кв.м;

φ - показатель земельной доли (принимается равным 2,5).

В качестве показателя Цена земли в данной контрольной  работе принимается величина, равная 500 руб./кв.м.

S_{норм. зу} =360*2,5=900

С_з =360*500=180 000 руб. 

2. Определение полной восстановительной стоимости

При определении  стоимости нового строительства  улучшений (восстановительной стоимости) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская  прибыль принимается равной 30 %. Ставка НДС – 18 %. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

• крупнопанельных 10 500 руб./кв.м.

ПВС = 360×10 500×1,18×1,3 = 5 798 520 руб.

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

ΣИзнос = И_ф + И_функц. + И_вн,   Формула 4

где:

И_ф - величина физического износа объекта недвижимости, руб.;

И_функц. - величина функционального износа объекта недвижимости, руб.;

И_в - величина внешнего износа объекта недвижимости, руб.

    Физический  износ - это потеря стоимости объекта  за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

    Функциональный  износ - это потеря сто

    имости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

    Внешний (экономический) износ - потеря стоимости  из-за влияния внешней среды, обусловленная  экономическими, политическими и  прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и  законодательных условий и т.д.).

• Величины физического износа определены в результате визуального осмотра и представлены в виде Таблицы 3

 

Таблица 3 - Физический износ конструктивных элементов