Оценка эффективности инвестиций на приобретение коммерческой недвижимости

    Сумма затрат на электроснабжение, входящих в состав арендной платы, складывается из затрат на освещение магазина и  мест общего пользования.

    Удельный  вес площади арендуемого помещения  в общей площади составляет:

    76 м² / 1500 м² * 100 = 5 %.

    Потребление электроэнергии магазином при удельном потреблении 10 кВт*ч на 1 м² и тарифе 3,057 руб./кВт*ч в месяц составит:

10 кВт*ч  * 3,057 руб./кВт*ч * 76 м² = 2323,32 руб./мес.

    Затраты на электроснабжение мест общего пользования  для данного арендатора составят:

1500 м² *10 руб./кВт*ч * 5 / 100 = 750 руб./мес.

    Итак, в состав арендной платы включаются суммарные затраты на электроснабжение: 2323,32 руб. + 750 руб. = 3073,32 руб./мес. 
 
 
 
 
 

3.2.3. Расчет затрат  на отопление

Стоимость потребленной тепловой энергии для одного арендатора определяется исходя из тарифа 23,44 руб./ м магазина в месяц.

Занимаемая  площадь – 76 м. Сумма затрат на отопление в месяц:

76м²* 23,44 руб./м² = 1781,44 руб./мес. 

3.2.4. Расчет затрат  на вывоз твердых  бытовых отходов

 
   Расчет  данных показателей осуществляется затратным методом исходя из фактических  затрат торгового центра (ТЦ) на данный вид услуг. Общая стоимость затрат определяется по данным счета- фактуры  сторонних организаций, оказывающих  данный вид услуг. Общие затраты  определяются из расчета 8-ми контейнеров  по 0,8 м на весь ТЦ при тарифах МУП САЖХ 144 руб./м³ за вывоз отходов и 24 руб./ м³ за захоронение при условии еженедельного вывоза.

   Затраты, приходящиеся на 1-го арендатора, определяются по формуле:

   Рⁱ_aр=  Рⁱ_{aр= руб. ,} где 

Рⁱ_aр   - стоимость данного вида услуг для i-го арендатора, руб.;

Р_общ - общая стоимость данного вида услуг по счету-фактуре, руб.;

S_ар  - площадь i-го арендатора, м². 
 
 
 
 

3.2.5. Расчет затрат  на охрану и  уборку территории

    Для обеспечения охраны торгового комплекса  привлекается охранное агентство. По условиям договора, услуги охраны агентство оценило следующим образом: 50 руб. за 1 м охраняемой территории в месяц.

Занимаемая  площадь - 76 м².

Сумма затрат на охрану магазина в месяц:

50 руб./ м²* 76 =3800 руб.

    Работа  торговых предприятий во многом зависит  от количества покупателей - показателя посещаемости. Это приводит к значительным дополнительным затратам по уборке внешней территории. Конечно, не имеет смысла все затраты на уборку списывать на затраты собственника основного здания, если основная его цель - аренда помещений под размещение торговых точек. Поэтому необходимо провести расчет, позволяющий распределить указанные затраты пропорционально между арендаторами.

    Удельный  вес арендуемой площади в общей  площади торговых помещений:

    76 м²/ 1500 м² * 100 = 5 %.

    Сумма расходов на уборку территории пропорционально  удельному весу занимаемой площади:

10500 руб./мес. * 5 /100 = 525 руб./мес. 
 
 
 
 
 

3.2.6. Расчет затрат  на заработную  плату персоналу  и уборку помещения

   Заработная  плата персоналу магазина определяется исходя из количества работающих и их заработной платы. В фонд оплаты труда арендаторов необходимо включить затраты на уборку торгового помещения

Фонд  оплаты труда арендатора

Таблица 3

 

3.2.7. Расчет затрат  на услуги связи

 
   Оплата  услуг связи осуществляется арендаторами, имеющими собственные телефонные линии.

   Расчет  услуг связи определяется по данным счета-фактуры и распечаток за телефонные переговоры от ОАО «Ивтелеком» за расчетный период. В курсовой работе для упрощения затраты на услуги связи принимаются 254,24 руб./мес. (без учета НДС). 
 

3.3. Итоговый расчет  арендной платы

 
   В результате проведенных расчетов получены затраты для определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями с учетом коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, которые несет торговый центр по эксплуатации помещений и их техническому обслуживанию (табл. 4).

Затраты арендаторов на арендную плату

Таблица 4

 
 
 
 

4. Отчет о прибылях  и убытках по  оцениваемому торговому  помещению

   Отчет о прибылях и убытках составляется на месяц, год и весь период владения исходя из полученных расчетов и исходных данных. Показатель валового рентного дохода рассчитывается на основе исходных данных.

   В курсовой работе для упрощения расчетов он не включает в себя затраты арендаторов  на ведение торгового бизнеса. Отчет  о прибылях и убытках оформляется в виде табл. 5.

Отчет о прибылях и убытках

     Таблица 5

 
 

5. Оценка будущих  поступлений наличности  по торговому помещению  за период владения

   Оценка  будущих поступлений денежной наличности производится с учетом коэффициента инфляции. Для упрощения расчетов в курсовой работе нужно принять коэффициент инфляции без учета изменений (табл. 6). 
 

Таблица 6