Оценка эффективности инвестиций на приобретение коммерческой недвижимости

Федеральное агентство по образованию Государственное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Ивановский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра организации, экономики и управления производством 
 

ОЦЕНКА  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
 

Курсовая  работа по дисциплине «Экономика отрасли (недвижимость)»

 
 
Выполнил: ст. гр.

 
                                         Проверил:  

 
 
 
Иваново 2009 

СОДЕРЖАНИЕ

• Цель и задачи курсовой работы     3
• Исходные данные     3
• Расчет величины арендной платы за пользование помещением  4
• Расчет базовой части арендной платы      4
• Расчет переменной части арендной платы      4
•    Расчет затрат на водоснабжение и водоудаление      7
•    Расчет затрат на электропотребление      8
•    Расчет затрат на отопление      9
•    Расчет затрат на вывоз твердых бытовых отходов     9
•    Расчет затрат на охрану и уборку территории      10
•    Расчет затрат на заработную плату персонала и уборку помещения  11
•    Расчет затрат на услуги связи      11
• Итоговый расчет арендной платы      12
• Отчет о прибылях и убытках по оцениваемому торговому помещению 13
• Оценка будущих поступлений наличности по торговому помещению 13
• Расчет «эффекта рычага» на приобретение торгового помещения  14
• Расчет чистой приведенной стоимости инвестиций в торговое помещение 16
• Выводы и предложения     18

Библиографический список 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Цель и задачи  курсовой работы

 
    Целью курсовой работы по дисциплине «Экономика отрасли» специальности 060811 - «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом), управление имуществом» является расчет и оценка эффективности инвестиций на приобретения торговой площади (магазина) в торговом центре. Необходимо рассчитать затраты на приобретение магазина, арендную плату за использование площадей в торговом центре и реверсионную стоимость продажи магазина. Также нужно оценить два варианта вложения инвестиций на приобретение коммерческого объекта недвижимости: с использованием «эффекта рычага» и без «эффекта рычага».

2. Исходные данные

     Таблица 1

Исходные  данные для расчета

 
 

3. Расчет величины  арендной платы  за пользование  помещением

3.1. Расчет базовой  части арендной  платы

 
    Базовая часть арендной платы является неизменной и согласно исходным данным составляет 1 500 руб./м² в месяц. Таким образом, за общую площадь торговой точки величина базовой части арендной платы будет равна:

А_{баз.общ}. = А_баз * S =1500*76=114 000 руб./мес.

 
3.2. Расчет переменной  части арендной  платы

 
    Все платежи, осуществляемые для арендаторов, должны производиться за их счет. Администрация торгового центра самостоятельно, от своего имени, заключает двусторонний договор с организациями, поставляющими коммунальные услуги, и оплачивает все платежи за полученные услуги в целом. С арендаторами заключаются двухсторонние договоры аренды, и в состав арендной платы должны включаться затраты на оплату полученных ими услуг.

    Расчет  коммунальных платежей должен производится на основе фактических затрат арендаторов и тарифов коммунальных организаций:

• ОАО «Ивановская энергосетевая компания»;
• МП «Ивгортеплоэнерго»;
• МУП «САЖХ»;
• МУП «Водоканал»;
• Охранное агентство;
• ОАО «Ивтелеком».

   Платежи за эксплуатационные расходы должны включать в себя затраты персонала  торгового центра на уборку помещений, техническое обслуживание арендаторов и т.п.

   Платежи должны быть оплачены арендаторами до срока предоставления счетов-фактур коммунальных организаций. Для этого арендаторы должны производить предоплату по предварительным расчетам, а после получения счетов-фактур от коммунальных организаций - по счетам-фактурам, предоставляемым им торговым центром.

Форма учета затрат арендаторов приведена  в табл. 2.

     Таблица 2

    Данная  калькуляция позволяет учесть все  возможные коммунальные услуги, использующиеся арендаторами, а также эксплуатационные расходы центра.

    Для получения обоснованных результатов  все платежи необходимо распределить между арендаторами пропорционально площадям магазинов. Платежи за эксплуатацию мест общественного пользования должны быть распределены пропорционально их площадям, соотнесенным с площадями магазинов. Плата за ремонт магазинов в арендную плату включаться не должна, поскольку эти расходы неравномерны во времени и по величине, их невозможно спрогнозировать.

    Затраты на водопотребление и водоудаление должны рассчитываться исходя из нормативов потребления и расхода воды в сутки на личное пользование и уборку помещений, а также тарифов МУП «Водоканал».

    Расходы на обеспечение общественного порядка  должны рассчитываться исходя из среднерыночных расценок торговых центров, которые составляют 50 руб./ м² в месяц.

    Расходы на уборку территории вокруг торгового  центра должны учитывать заработную плату дворника и расходные материалы.

    Затраты на электроснабжение торговых точек  должны начисляться исходя из показаний счетчиков электроэнергии по тарифу ОАО «Ивановская энергосетевая компания».

    Кроме этого, арендаторы должны оплачивать электроснабжение торговых точек и мест общественного  пользования: фасадное освещение, тепловые завесы и пушки, дежурное освещение, освещение коридоров, вестибюля и холлов. Эти затраты необходимо распределять пропорционально торговым площадям.

    Затраты на техническое обслуживание должны включать фонд оплаты труда электриков и сантехников, а также нормативы  расхода материалов, рассчитанные из заявок на ремонтные работы.

    Арендаторы  должны оплачивать вывоз твердых бытовых отходов с территории торгового центра, распределяемые пропорционально торговым площадям.

    Затраты на уборку мест общественного пользования должны включать в себя заработную плату уборщиц, накладные расходы и расходные материалы. Все они также должны быть распределены пропорционально торговым площадям.

    Плату за отопление торгового центра необходимо рассчитывать в зависимости от количества Гкал, расходуемых на отопление магазинов, тарифов МП «Ивгортеплоэнерго» и распределять пропорционально торговым площадям.

    Плата за услуги связи производится по счетам ОАО «Ивтелеком», арендаторы имеют свои выделенные линии. 
 
 
 
 
 

3.2.1. Расчет затрат  на водоснабжение  и водоудаление.

 
    В большинстве случаев оформления арендных отношений между предпринимателями затраты на водоснабжение не учитываются в составе арендной платы. Размер этих затрат считается ничтожно малым. Если же эти затраты и учитываются, то размер затрат принимается по договоренности сторон, без предварительного расчета.

Считаем такой подход неприемлемым, так как  величина затрат может быть легко  определена, при этом расчет будет  достаточно точным. Обойтись без воды невозможно. Поэтому необходимо согласно общепринятой методике определить нормы расхода на физиологические нужды работников и технические нужды по обслуживанию помещений.

    Пользование услугами водоснабжения и канализации - естественная физиологическая потребность людей. При этом строительными нормами и правилами предусмотрены нормы расхода воды на личные нужды человека в размере 16 л в сутки (СНиП 2.04.01-85) и нормы расхода воды на технические нужды - 0,5 л в сутки на 1 м² общей площади нежилых помещений.

    Тариф МУП «Водоканал» - величина переменная и составляет по состоянию на 3 квартал 2007 г. 6,72 руб./м³ за водопотребление и 5,02 руб./ м³ с НДС за водоудаление, количество дней в месяце также не постоянно.

    Используя в качестве исходных данных распределение  площадей по арендаторам, численность работающих в каждой торговой точке, можно рассчитать сумму затрат на водоснабжение, подлежащую включению в состав арендной платы, для каждого арендатора.

    Затраты на технические нужды: - занимаемая площадь -76м². Норма потребления воды на технические нужды: 76 м² * 0,5 л/сут* 31 день * 11,74 руб./м³ /1000 = 13,83 руб.

    Затраты на физиологические нужды (персонал из 4 чел.):

4 чел. * 16 л/сут * 31 день * 11,74 руб./ м³ /1000 = 23,3 руб.

Сумма затрат в месяц составит: 13,83 + 23,3 = 37,13 руб.

3.2.2. Расчет затрат  на электропотребление

 
    При определении доли арендной платы, приходящейся на компенсацию затрат арендодателя по оплате услуг электроснабжения, считаем целесообразным исходить из следующих соображений. Затраты на электроэнергию, подлежащие оплате арендодателями, делятся на две части: освещение арендуемого торгового помещения и освещение мест общего пользования (фасад здания, подъездные пути, холлы, места отдыха, дежурное освещение).