Оценка инвестиционных проектов SPRING PARK

     Таблица 3

     Отставание  в схеме поставок

 

     Управление  рисками включает следующие этапы: определение риска; анализ риска; контроль над рисками и отчет по рискам. Вероятность, частота, влияние, важность и подверженность риску являются необходимыми факторами при анализе этих четырех важных этапов управления рисками.

     Для идентификации и ранжирования методик (или компонентов) проекта, важнейших  целей и рисков требуются значительные усилия. Первый этап - определение риска - тесно связан со вторым шагом - анализом риска. Для эффективности определения риска требуются значительные предварительные исследования и планирование. Управляющему проектом надо решить, какую методику анализа использовать, выбрать предварительных участников для осуществления идентификации рисков; выделить время на это и определить место. Для исследований необходимо изучить проектные планы, опросить людей, подсчитать статистическую информацию и внимательно просмотреть техническую документацию.

     Применяя  выбранную методику, менеджеры анализируют  собранные данные. При этом возможно использование двух типов анализа: количественного и качественного. Методики количественного анализа  основаны по большей части на статистическом подходе, например, на модели Монте-Карло. Методики качественного анализа более тяготеют к суждению, а не к статистическому расчету (эвристический подход).

     Менеджеры проекта определяют меры, методы контроля, которые необходимо ввести, чтобы уменьшить влияние риска или избежать его. В этом случае можно выбрать один из двух существующих подходов. Во-первых, можно не реагировать на риск, т.е. ждать, пока он наступит, а уж потом принимать меры. Во-вторых, можно предусмотреть возможность рисков, т.е. ввести планы и инфраструктуру (например, создать систему раннего предупреждения, подготовить проект к выявлению и управлению ожидаемыми рисками).

     После того как менеджеры закончили  идентификацию, ранжирование, анализ и  контрольные мероприятия, они готовы доложить о результатах. Отчет может быть представлен как в виде формальной презентации, так и в виде документа. Проблема риска требует всестороннего рассмотрения. Могут произойти горячие дискуссии по поводу суждений об идентификации, анализа, влияния рисков на часть проекта или весь проект. 
 

     Итак, мы рассмотрели только некоторые  вопросы оценки инвестиционного  проекта. Необходимо учитывать, что  реализация проекта долгосрочного  вложения капитала неразрывно связана:

     - с риском изменения макроэкономической ситуации (а для ряда проектов - с изменениями ситуации на уровне региона);

     - с ситуацией на рынке капитала;

     - со спецификой объекта инвестирования. Для российских условий чрезвычайно  важным является учет валютного  риска, процентного риска, кредитного, т.е. рисков, обусловленных инфляцией и инфляционными ожиданиями. 
 
 

 

Глава 3. Оценка эффективности  инвестиционного  проекта Spring Park 

     3.1. Краткое описание  проекта Spring Park

     Целью Проекта Spring Park является разработка, строительство  и ввод в эксплуатацию современного многофункционального индустриально-складского комплекса, предоставляющего клиентам весь спектр управленческих услуг.

     Изначально  планировалось, что проект будет  состоять из трех очередей складских  помещений: 15,000 кв.м., 21,000 кв.м. (включает в себя: 14,000 сухой склад +7,000 морозильный склад) и 65,000 соответственно.

     Предположительно, общая площадь Проекта будет  составлять 100,000 кв.м. Проект расположен на земельном участке общей площадью в 32 га, находящимся в поселке  Родники Раменского района Московской области.

     Проект  создан на базе одного из старейших  предприятий в Московской области  – ОАО «Племзавод Родники» (далее по тексту – Компания), расположенного на Егорьевском шоссе, в посёлке Родники, Раменского района, Московской области.

     На данный момент завершено строительство первой очереди Проекта, вторая очередь Проекта находиться на стадии завершения строительства.

     Девелопером Проекта выступает компания «Springs Group».

     Генеральным Подрядчиком Проекта выступает  Промышленно-Строительная компания ЗАО «Стройиндустрия».

     Консультантом Проекта выступает компания SA Ricci/King Sturge.

     Предполагается, что залогом для обеспечения  кредита будет являться земельный  участок, принадлежащий Компании, а  также уже возведенные 1 и 2 очереди  складских помещений.

     На  базе Опытно-производственного хозяйства  «Родники», образованного в 1956 году, был создан Зверосовхоз «Родники». В 1992 году Зверосовхоз Родники был преобразован в АОЗТ «Родники». Решением собрания акционеров от 7 августа 1997 года было изменено название общества на закрытое акционерное общество. Решением собрания акционеров от 04 ноября 1998 года ЗАО «Племзавод Родники» преобразовано в Открытое акционерное общество «Племзавод Родники» - ОАО «Племзавод Родники».

     В 2004 году было завершено звероводческое производство. В настоящий момент Компанией продолжается реорганизация принадлежащей ей территории и её перепрофилирование под складской комплекс «Springs Park».

     К участку организован подъезд  по Рязанскому и Егорьевскому шоссе, а также проведены все необходимые коммуникации.

     В качестве первой очереди проекта  создан холодильный склад глубокой заморозки мощностью от 5 до 10 тыс. тонн для хранения продукции при  температуре от -18 до -30 градусов.

     Помимо  возведения морозильного склада предполагается развитие комплекса складских помещений различного назначения как морозильных складов, так и сухих коммерскладов. Сухие склады, в отличие от морозильных, предполагается сдавать в прямую аренду, причем вариант built-to-suit (с последующей покупкой или долгосрочной арендой здания заказчиком) рассматривается лишь в качестве возможности для привлечения «якорей», придающих большую финансовую стабильность проекту на начальных этапах.

     К существенному плюсу можно отнести  близость федеральной трассы (Егорьевское  шоссе), ровный рельеф участка и разветвленную сеть существующих коммуникаций. На данном этапе строительства уже закончена первая и вторая очереди складских помещений. Третья очередь находится на стадии строительства. 

     3.2. Оценка эффективности  проекта

     Рассмотрим  два метода финансирования инвестиций: лизинг и банковский кредит. Проект финансируется исключительно заемными средствами.

     Сначала рассчитаем насколько целесообразно  финансировать данный проект по основным показателям коммерческой эффективности:

     – чистая приведенная стоимость;

     – индекс рентабельности;

     – срок окупаемости;

     – внутренняя ставка доходности.

     Цена  проекта 64 млн. $ с НДС. Ставка дисконтирования 11%. При расчете денежных потоков учитываются все суммы без НДС. Денежные потоки и найденные показатели рассчитаны в таблице 4.

     Таблица 4

 
 

     Полученные  показатели рассчитаны следующим образом:

     – прибыль после уплаты налога спрогнозирована аналитиками компании «Spring Group»;

     – чистый денежный поток определяется как разница между инвестициями текущего периода и прибылью текущего периода;

     – дисконтный множитель рассчитывается по формуле:

      – например, для второго года,

     где i – ставка дисконтирования; t – порядковый номер периода.

     – чистый дисконтированный денежный поток  равен произведению суммы денежного  потока периода на дисконтный множитель  периода.

     Для расчета лизингового платежа  важно знать следующие условия договора:

     – Стоимость имущества - 64,0 млн. $;

     – Срок договора - 4 года;

     – Норма амортизационных отчислений на полное восстановление - 20% годовых;

     – Процентная ставка по кредиту, использованному лизингодателем на приобретение имущества - 21% годовых;

     – Величина использованных кредитных ресурсов - 64,0 млн. $;

     – Процент комиссионного вознаграждения лизингодателю - 10% от среднегодовой стоимости имущества;

     – Дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга:

     – оказание консалтинговых услуг по использованию (эксплуатации) имущества - 0,5 млн. $.;

     – командировочные расходы - 0,5 млн. $;

     – обучение персонала - 2,0 млн. $;

     – ставка налога на добавленную стоимость - 18%;

     – лизинговые взносы осуществляются равными долями ежемесячно, 10-го числа каждого месяца.

     Для определения лизингового платежа  сначала рассчитаем среднегодовую стоимость имущества (табл. 5)

     Таблица 5

     Расчет  среднегодовой стоимости  имущества