Оценка инвестиционных проектов SPRING PARK

     Определение природы инвестиций предполагает прежде всего классификацию инвестиций по способу влияния на другие инвестиционные проекты, по отраслям, по степени обязательности инвестиций.

     Существует  несколько возможных альтернатив при принятии решений об инвестировании:

     1. Ничего не делать. В такой ситуации  следует ответить на вопрос, как  долго может продолжаться нынешнее  положение дел, какие новые  проблемы могут возникнуть в  результате принятия данного  решения.

     2. Уйти из данного бизнеса. Данное решение требует ответа на вопросы, действительно ли имеющийся бизнес является не жизнеспособным, существуют ли лучшие варианты вложения капитала, с какими затратами может быть связано в будущем принятие данного решения.

     3. Расширить имеющийся бизнес. Решение требует ответа на вопросы, каков имеющийся цикл продукта, какие имеются конкурентные преимущества.

     4. Войти в новый бизнес. Решение  требует ответа на вопросы,  какова экономическая возможность  выйти на новый рынок, какой  уровень конкуренции характерен для нового бизнеса, какие имеются факторы для успеха.

     Необходимо  учитывать различия в методах  оценки инвестиционных проектов в условиях определенности и в условиях неопределенности. При оценке инвестиционных проектов в условиях определенности потенциальные инвесторы используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков; показатели, рассчитанные на недисконтированной основе (табл. 2).

Таблица 2

Методы  оценки инвестиционных проектов 

 

     Необходимо  учитывать, что деньги имеют различную  во времени стоимость независимо от темпов инфляции, изменений валютных курсов и прочих факторов неопределенности, т.е. в условиях определенности необходимо учитывать различную стоимость денег во времени.

     Рассмотрим  преимущества и недостатки некоторых  перечисленных показателей во второй главе.

 

Глава 2. Методы оценки инвестиционных проектов

     2.1. Преимущества и недостатки методик оценки инвестиционных проектов

     Период  окупаемости проекта - время, которое требуется для того, чтобы за счет потоков доходов, генерируемых проектом, возместить капиталовложения. Показатель рассчитывается как на недисконтируемой основе, так и с учетом различной стоимости денег во времени. Окупаемость можно рассчитать как для собственного капитала, так и для всего инвестированного капитала. Если ожидается, что денежный поток от инвестиционного проекта будет одинаковым в течение ряда лет, период окупаемости можно найти делением суммы начальных капиталовложений на ожидаемую сумму ежегодных доходов. Таким образом, если инвестиционный проект требует первоначального вложения 300 долл., и ожидается получение доходов в размере 100 долл. в год в течение пяти лет, то период окупаемости можно найти, разделив 300 долл. на 100 долл., и он составит три года. Если ожидаемый поток доходов меняется из года в год, период окупаемости можно определить, суммируя ожидаемые доходы по годам до тех пор, пока их общая сумма не станет равной первоначальному вложению.

     Обычно  управляющий устанавливает некоторый  максимальный период окупаемости и  отклоняет все инвестиционные предложения, период окупаемости которых больше этого максимума. Для различных  типов инвестиций требуются различные  максимальные периоды окупаемости, поскольку от некоторых видов инвестиций (например, строительства зданий) редко ожидается короткий период окупаемости, например в пять лет.

     Преимущество  метода периода окупаемости:

     - легко вычисляется.

     Недостатки  метода периода окупаемости:

     - не имеет целевого критерия  для выбора проектов;

     - не способствует максимизации  стоимости фирмы;

     - если рассчитывается на недисконтируемой  основе, то не учитываются разница  стоимости денег во времени  и разница во времени получения  доходов в пределах периода окупаемости;

     - не учитывает денежные потоки  после периода окупаемости. 

     Валовой рентный мультипликатор (GRM)

     Данный  показатель определяется отношением цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. При его расчете  может быть использован потенциальный валовой доход (до вычета поправок на недоиспользование) либо действительный доход (за вычетом данной поправки).

     Преимущества GRM:

     - легко вычисляется;

     - используется при сравнительном  подходе к оценке инвестиционных  проектов, поскольку показатель  легко рассчитывается на основе  рыночной информации.

     Недостатки GRM:

     - показатель является грубым индикатором  завышения или занижения цены и не отражает различий в операционных расходах различных объектов недвижимости, в источниках финансирования, ценах перепродажи и подоходном налоге;

     - не учитывает сумму и время  получения инвестором доходов  на собственный капитал за  вычетом налогов. 

     Общая ставка доходности (OAR)

     Данный  показатель рассчитывается путем деления  чистого операционного дохода на цену покупки. В результате получается ставка дохода и возврата для всего  инвестированного капитала вне зависимости  от источников финансирования (т.е. от того, затрачен ли заемный капитал, например, собственный ли капитал или ипотечный кредит).

     Недостатки OAR:

     - не учитывает источники финансирования;

     - оценивает объекты инвестирования  как свободные от заемного  капитала;

     - не учитывает стоимости долговых обязательств и особенности налогообложения;

     - не учитывает различную стоимость  денег во времени.

     Преимущество OAR:

     - легко рассчитывается на основе  рыночной информации. 

     Ставка  денежных поступлений  на собственный капитал (EDR)

     Данный  показатель называется методом денежного дохода на инвестированный капитал, или техникой процентных денежных поступлений. Он рассчитывается путем деления денежных поступлений до выплаты налогов на сумму инвестированного собственного капитала и выражается в процентах.

     Недостатки EDR:

     - не учитывает последствий налогообложения;

     - не учитывает изменений в стоимости  собственности;

     - не учитывает сокращения основной  суммы ипотечного кредита;

     - не учитывает различную стоимость  денег во времени. 

     Чистый  располагаемый доход (NSI)

     Показатель  рассчитывается путем деления суммы  денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге на первоначальный инвестированный собственный капитал.

     Недостатки NSI:

     - при его расчете не учитываются  налоги, выплачиваемые при продаже  собственности;

     - не учитывается различная стоимость  денег во времени. 

     Среднегодовой доход (AAI)

     Показатель  рассчитывается как отношение среднегодовой  суммы денежных доходов к первоначальной величине собственного капитала.

     Недостатки  показателя:

     - не учитывает времени поступления денежных доходов и разницы в текущей стоимости денежных доходов и их будущей стоимости.

     Преимущества  показателя:

     - предполагает, что в течение всего  периода владения собственностью  приток денежных доходов будет  стабильным;

     - выручка от реализации после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал. 

     Чистая  текущая стоимость (NPV)

     Данный  показатель рассчитывается как разница  между дисконтированными денежными  доходами и дисконтированными денежными  расходами.

     Чистая  текущая стоимость определяется по формуле:

      ,

     где t – порядковый номер шага расчета (обычно, года); Pt– t-й член потока чистых денег; IC – величина инвестированного капитала (Invested capital); T – временной горизонт оценивания (число шагов расчетов – число лет, на которое делается расчет); i – ставка дисконтирования.

     При этом главная сложность заключается  в выборе подходящей ставки дисконтирования.

     В данной ситуации можно использовать внешнее ограничение финансовых ресурсов, которое определяется стоимостью привлеченных ресурсов, и внутреннее ограничение ресурсов, определяемое устанавливаемой менеджерами пороговой ставкой доходности. Необходимо обратить внимание на то, что показатель рассчитывается после вычета налогов. Ставка доходности определяется методом подбора. Проект считается приемлемым, если при данной ставке доходности чистая текущая стоимость - величина положительная. Ставка доходности затем используется в качестве ставки дисконтирования.

     При принятии решений о проекте необходимо учитывать следующие правила: если NPV > 0, то проект следует принять; если NPV < 0, то проект отвергается; если NPV = 0, то проект следует принять при условии, что его реализация усилит поток доходов от ранее осуществленных проектов вложения капитала. Например, расширение земельного участка для автостоянки у гостиницы усилит поток доходов от недвижимости.

     Преимущества NPV:

     - имеет четкие критерии принятия  решения;

     - правильный расчет NPV ведет к выбору  проектов, которые максимизируют  стоимость портфеля недвижимости;

     - учитывает различную стоимость  денег во времени.

     Недостатки NPV:

     - некоторые потоки трудно вычислить  или создать;

     - уровень риска недостаточно четко  выявлен. 

     Внутренняя  ставка доходности (IRR)

     Внутренняя  ставка доходности (ставка окупаемости) проекта - это ставка дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость равна нулю:

     

     Показатель  может быть применен как ко всему  инвестированному капиталу, так и  к собственному капиталу, как до вычета, так и после вычета налогов. Внутренняя ставка доходности (IRR) показывает пороговое значение ставки доходности, т.е. вложения капитала в проект при более низкой ставке доходности будут убыточными. Использование IRR в качестве ставки дисконта приводит к тому, что чистая текущая стоимость, определяемая как разница между текущей стоимостью доходов от инвестиций и текущей стоимостью расходов, равна нулю. При расчете внутренней ставки доходности применяется метод итерации.