Обоснование рекомендаций по росту стоимости ООО "Техноком"

xt-align:justify;text-indent:28pt;line-height:18pt">Ц_восст = 600*6 000 =3 600 000 руб.

Третий этап. Определение износа зданий и сооружений.

По результатам визуального  осмотра оценщиком зданию требуется  внутренний косметический ремонт и физический износ здания составил 15%.

Функциональный износ – функциональный износ составил 5% от восстановительной стоимости здания.

Экономический износ определяется методом связанных пар продаж, который заключается в следующем: берутся 2 объекта – наш стоимостью 3000 000 руб. и аналог стоимостью 3 300 000 руб. Экономический износ = 3300000-300000=500000 руб. или 300000/3000000 = 10%

Теперь рассчитываем рыночную стоимость нашего объекта по следующей  формуле:

Ц_рын. = Ц_восст.*(1- И_физ)*(1- И_функц) *(1- И_экон) + Ц_зем =

= 3 600 000*(1-0,15)*(1-0,05)*(1-0,1) + 10800 = 2 627 100 руб.

Доходный подход. Для оценки объектов недвижимости в рамках доходного подхода используем метод капитализации дохода.

Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей  формуле:

С = ЧОД / Ставка капитализации                            (5)

Процедура расчетов имеет  следующую последовательность:

1. Определяется ожидаемый  доход от всех источников для  определения потенциального валового  дохода (ПВД).

ПВД_год = S*Ц_{1кв.м.пр}                                                   (6)

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений функционального  различного назначения. Предположим, что  размер рыночной арендной ставки, найденной  в результате исследования рынка  в среднем составляет 175 руб. за м² в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет: 175*540000*12 = 1 134 000 руб.

Таким образом, ПВД объекта площадью 540 м² составит:

ПВД = 1 134 000 руб.

2. Определяем возможные  потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):

Если средняя загрузка составляет 75%, то потери от недозагрузки составляют:

ПН =180000*0.75 = 135 000 руб.

Риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы заложим 7%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:

П = ПВД*0.07 = 79 380 руб.

РВД = ПВД-(ПН+П) = 1134000-(135000+79380) = 919 620 руб.

3. На следующем этапе  определяются все расходы для  получения ЧВД

Эксплуатационные расходы  состоят из следующих статей:

Налог на имущество (2,2%) – 66000 руб.

Коммунальные платежи (3 руб. за кв. м. в месяц) – 19440 руб.

Охрана (2 чел. с з/п 7 тыс. руб.) – 168 000 руб.

Резервы на капитальный ремонт (1,2%) – 36 000 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,1%) – 33 000 руб.

Таким образом, чистый операционный доход составляет:

ЧОД = РВД – Расходы = 919620 – 322440 = 597 180 руб.

5. На следующем этапе определяется ставка капитализации.

Имеется информация о стоимости  аналогичного объекта недвижимости и величине чистого операционного  дохода этого объекта.

К_кап = ЧОД аналога / стоимость аналога                            (7)

К_кап = 625 000 руб. / 3 300 000 руб. = 0,19.

Рыночная стоимость:

Ц_рын = ЧОД / К_кап = 597 180 руб. / 0,19 = 3 143 052 руб.

Рыночный  подход:

Для расчета стоимости  недвижимости рыночным подходом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.10:

Таблица 2.10

Оценка стоимости недвижимости ООО "Техноком" с помощью метода валового рентного мультипликатора

ВРМ (усреднённый по аналогам) = (2,0 +2,3 +2,1)/3 = 2.13

Ц_рын = РВД * ВРМ_ср = 919 620 руб. * 2,13 = 1 958 790 руб.

Обоснование окончательной стоимости  недвижимости:

Cтоимости недвижимости затратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:

Ц_{рын.согл.} = Ц_затр. * α_затр. + Ц_дох. * α_дох. + Ц_рын. * α_рын.,               (8)

где:

α_затр., α_дох., α_рын. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.

Затратный подход: α = 60% , так как смета застройки 1м² аналога в современных условиях нам известна более точно.

Доходный подход: α = 30% - затраты собственника могут варьироваться.

Рыночный подход: α = 10% - цены на рынке недвижимости в современных условиях часто меняются.

Ц_{обоснов} = 0,6*2 627 100 + 0,3*3 143 052 + 0,1*1 958 790 = 1576260 + 942915 + 195879 = 2 715 054 руб.

Итого, обоснованная стоимость  недвижимости ООО "Техноком" составит 2 715 054 руб.

2 актив: Оценка стоимости машин и оборудования ООО "Техноком":

Затратный подход:

Общие сведения об объекте оценки представлены в таблице 2.11:

Таблица 2.11

Состав машин  и оборудования ООО "Техноком"

 

Для оценки машин и оборудования ООО "Техноком" в рамках затратного подхода используем метод расчета по цене однородного объекта. Работы по оценке объектов осуществляются в следующей последовательности:

1. Известны цены на однородные объекты:

Двухпильный станок - 150 000 руб.

Многопильный станок - 300 000 руб.

Пилорама - 700 000 руб.

Рейсмусовый станок - 150 000 руб.

Станок для четырехсторонней обработки древесины - 400 000 руб.

Тарная (картышовая) рама - 400 000 руб.

Торцовочный станок - 70 000 руб.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

С_{П. ОД} = ((1-НДС)*(1-Н_ПР – К_Р)*Ц_ОД) / (1-Н_ПР),                  (9)

где:

С_{П. ОД} - полная себестоимость производства однородного объекта;

НДС - ставка налога на добавленную стоимость составляет 18%;

Н_ПР - ставка налога на прибыль составляет 20%;

К_Р - показатель рентабельности продукции 0,2 (так как продукция пользуется средним спросом);

Ц_ОД - цена однородного объекта;

Произведём расчёты полной себестоимости производства однородных объектов:

Двухпильный станок:

С_п.од.= ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*150000)/(1-0,2) = 92 250 руб.

Многопильный станок:

С_п.од.= ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*300000)/(1-0,2) = 184 500 руб.

Пилорама:

С_п.од = ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*700000)/(1-0,2) = 430 500 руб.

Рейсмусовый станок:

С_п.од.= ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*150000)/(1-0,2) = 92 250 руб.

Станок для четырехсторонней обработки древесины: 

С_п.од.= ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*400000)/(1-0,2) = 246 000 руб.

Тарная (картышовая) рама:

С_п.од.= ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*400000)/(1-0,2) = 246 000 руб.

Торцовочный станок:

С_п.од = ((1-0,18)*(1-0,2-0,2)*70000)/(1-0,2) = 43 050 руб.

3.Рассчитываем полную себестоимость оцениваемого объекта по формуле:

С_П = С_{П. ОД} * G_О/G_ОД ,                                          (10)

где:

С_{П. ОД} - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G_О/G_ОД - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Двухпильный станок: С_П = 92 250*1,9/2,0 = 87 637,5 руб.

Многопильный станок: С_П = 184500*1,75/1,9 = 169 934,2 руб.

Пилорама: С_П = 430 500*3,8/3,95 = 414151,9 руб.

Рейсмусовый станок: С_П = 92 250*1,8/1,9 = 87 394,7 руб.

Станок для четырехсторонней обработки древесины:

С_П = 246000*2,9/3,1 = 230 129 руб.

Тарная (картышовая) рама: С_П = 246000*2,3/2,5 = 226 320 руб.

Торцовочный станок: С_П = 43050*0,9/0,97 = 39 943,3 руб.

4.Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

S_В = ((1-Н_ПР)* С_П) / (1-Н_ПР – К_Р )                               (11)

Двухпильный станок: S_В = ((1-0,2)* 87 637,5) / (1-0,2-0,2) = 116 850 руб.

Многопильный  станок: S_В = 226 578,9 руб.

Пилорама: S_В = ((1-0,2)*414151,9) / (1-0,2-0,2) = 552 202,5 руб.

Рейсмусовый станок: S_В = 116 526,2 руб.

Станок  для четырехсторонней обработки  древесины:  S_В = 306 838,6 руб.

Тарная (картышовая) рама: S_В =301 760 руб.

Торцовочный станок: S_В = 53257,7 руб.

Расчет физического износа проводился исходя из фактического срока жизни оборудования (по данным "Единых норм амортизационных отчислений" для данного оборудования срок жизни составляет 8-10 лет) и визуального осмотра. Всё оборудование находится в хорошем состояние ввиду периодического ремонта и контроля, следовательно коэффициент износа составит 20%-35%.

Функциональный износ  оценщиком не учитывался.

Внешний износ оборудования оценщиком во внимание не принимался.

<