Методы определения функционального износа

Содержание 
 

     Введение  ………………………………………………………………….   3

1. Виды функционального износа …………………………………….  4
2. Неисправимый функциональный износ …………………………...  5
3. Исправимый функциональный износ ………...…………………....  6
4. Пример расчета функционального устранимого износа ……….... 7
5. Определение обесценивания, вызванного

неустранимым функциональным износом ……………………….... 7

      Заключение  ……………………...……………………………………......  9

         Список использованной литературы …………………………….........  10

               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Обесценивание машин и оборудования, вызванное  функциональным износом, является следствием появления новых технологий. В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным. Это связано с тем, что функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения. Функциональный износ приводит к снятию с производства и вытеснению с рынка продаж целых поколений машин и оборудования. Он может возникать уже на стадии разработки новой техники и технологий, приводя к их устареванию еще до запуска в производство. На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс. Для уменьшения потерь, связанных с функциональным износом от недоамортизации действующих машин и оборудования, ужесточают нормы амортизации, вводят механизмы ускоренной амортизации, снижают цены на старые машины и оборудование для удержания их на рынке и, в конечном счете, снимают их с производства.

Уменьшить потери от функционального износа можно  также модернизацией действующих  машин и оборудования с целью  улучшения их технико-экономических  показателей. Пределы модернизации определяются техническими возможностями, а также разностью стоимостей нового и модернизированного старого оборудования.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают  две стороны возможного отличия  нового объекта от старого. Исходя из статей затрат, изменение структуры  которых приводит к износу машин и оборудования, различают следующие группы функционального износа:

     - износ, обусловленный избытком капитальных затрат

     - износ, обусловленный избытком производственных затрат

Функциональный  износ, обусловленный избытком капитальных  затрат 
 
 
 
 

1.Виды функционального износа

Функциональный  износ (устаревание), обусловленный  избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических  изменений, появления новых материалов и (или) невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием.

Широко  распространенным случаем технологического устаревания является наличие избыточной производительности данного оборудования по сравнению с остальным оборудованием, включенным в общую технологическую  цепочку, т.е. рассматриваемое оборудование недоиспользуется.

Различают следующие виды функционального  износа:

• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый  функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным  измерителем исправимого функционального  износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый  функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый  функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная  стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость  демонтажа и минус возврат  материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать. 

2. Неисправимый функциональный износ

Неисправимый  функциональный износ вызывается:

• недостатками за счет позиций, не  включенных  в  стоимость  нового,  но которые должны быть;
• недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
• "сверхулучшениями".

Неисправимый  функциональный  износ  за  счет  позиций,  не  включенных  встоимость  нового  строительства,  измеряется  как чистая  потеря   дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при  норме  капитализации для зданий, минус стоимость этих  позиций,  если  бы  они  были  включены  в стоимость нового строительства. Расчет  неисправимого функционального износа  за  счет  недостатков не зависит от  того,  восстановительная   или заменяющая   стоимости   будут приниматься за основу.

   Неисправимый функциональный износ  за счет  позиций,  которые   включены  в стоимость нового  строительства, но которых быть не  должно,  измеряется  как текущая Стоимость нового,  минус относящийся  физический   износ,   минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость  дополнительных  расходов, связанных с наличием данной позиции).Последовательность расчета неисправимого функционального износа  за  счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости,  который принят за основу.

   В   случае   применения    восстановительной    стоимости    неисправимый функциональный   износ   за    счет    "сверхулучшений"    измеряется    как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их  физический износ,  плюс  настоящая стоимость (PV)  издержек  владельца,  связанных  с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная  стоимость.  При  этом  к издержкам владельца относят дополнительные  налоги,  страховки,  расходы  по обслуживанию,  коммунальные  платежи,  а к добавленной  стоимости  относят увеличенную арендную плату и т. д. - связанные с наличием "сверхулучшения". 

3. Исправимый функциональный износ

К исправимому  функциональному износу относят  потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом  считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается:

     - недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов);

     - недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы  с другими техническими характеристиками, которая позволяет повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом.

Примером  недостатка, требующего замены отдельных  элементов рас-сматриваемой линии является установка электродвигателя с большей номи-нальною частотой вращения или редуктора с меньшим передаточным числом. Данная замена (модернизация) позволяет увеличивать скорость движения ленты, а, следовательно, и производительность всей технологической линии. Это, в свою очередь, принесет дополнительный денежный поток. 

4. Пример расчета функционального устранимого износа  

   Устранимый  функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя  

 
 
 
 
 

5. Определение обесценивания, вызванного неустранимым  
функциональным износом 

   Неустранимый  функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и(или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

   При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.