Контрольная работа по «Оценка объектов недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

 

1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход в соответствии с ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» это совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим т другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

 

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, кв.м	Материал стен	Состояние помещения	Цена продажи , тыс.руб.	Цена продажи*, тыс.руб.	Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. руб.
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/О	500	К	Пл	-	-	-	-	-	7044,004
А1	С/О	510	К	Ср	7888	7733,33	1	1	0,89	6882,66
А2	С/О	495	К	Пл	7043	7114,14	1	1	1	7114,14
А3	С/О	498	П	Ср	7317	7346,39	1	1,07	0,89	6995,97
А4	О	495	П	Ср	6257	6320,20	1,15	1,07	0,89	6921,54
А5	О	505	К	Пл	6316	6253,47	1,15	1	1	7191,49
А6	О	502	К	Ср	6751	6724,10	1,15	1	0,89	6882,12
А7	Ц	504	П	Ср	8574	8505,95	0,9	1,07	0,89	7290,19
А8	Ц	505	П	Пл	8162	8081,19	0,9	1,07	1	7782,19
А9	Ц	495	К	Ср	7831	7910,10	0,9	1	0,89	6335,99

 

 

Расчет цены продаж*,тыс.руб.:

Ц(А1)/S(А1)*500=(7888/510)*500=7733,33

Ц(А2)/S(А2)*500=(7043/495)*500=7114,14

Ц(А3)/S(А3)*500=(7317/498)*500=7346,39

Ц(А4)/S(А4)*500=(6257/495)*500=6320,20

Ц(А5)/S(А5)*500=(6316/505)*500=6253,47

Ц(А6)/S(А6)*500=(6751/502)*500=6724,10

Ц(А7)/S(А7)*500=(8574/504)*500=8505,95

Ц(А8)/S(А8)*500=(8162/505)*500=8081,19

Ц(А9)/S(А9)*500=(7831/495)*500=7910,10

 

Определение величины поправок

 

Поправка на местоположение рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующее:

- 15% между объектами, расположенными  в О и С/О

- 10% между объектами, расположенными  в Ц и С/О

Об.Оц.: С/О, а А4: О

1+15%=1,15

Об.Оц.:С/О, а А7: Ц

1-10%=0,9

 

Поправка на материал стен. Для этого выбираем два аналога, которые различаются между собой только по материалу стен: А3:А1=7317:7888=0,93 или 93%, то есть разница в ценах составляет 7%

А3: 1+0,07=1,07

Поправка на состояние помещения. Рассуждая аналогичным образом найдем различия в ценах по состоянию помещения: А2:А1=0,89 или 89%, то есть различия в ценах составляет 11%

 А1: 1-0,11=0,89

Определение скорректированной цены. Для этого умножаем гр.7 на гр.8,гр.9 на гр.10

 

Согласование скорректированных цен:

А1-20%, А2-30%, А3-5%, А4-5%, А5-15%, А6-10%, А7-5%, А8-5%, А9-5%

Цена объекта оценки= скорр.цена аналога*%+…

Цена объекта оценки = 6882,66*20%+7114,14*30%+6995,97*5%+6921,54*5%+7191,49*15%+

+6882,12*10%+7290,19*5%+7782,19*5%+6335,99*5%=7 044004 руб.

 

2. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Согласно ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценаки, основанных на определение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

 

Сзп = Сз + ПСВ(ПСЗ) -

 

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определённая затратным подходом, тыс. руб.;

      Сз - цена земли, тыс. руб.

      ПСВ(ПСЗ) - полная стоимость воспроизводства (полная стоимости замещения) строения, тыс. руб.;

      — накопленный износ строения, тыс. руб.

 

 Определение  стоимости земельного участка по формуле:

Сз = S*Цз,

где S - площадь земельного участка, м2

Цз - цена земли, тыс. руб. /м2.

=696 м2     

Цз=500 руб/ м2

Сз=500руб./м2 *696 м2  =348000

 

Оопределение полной стоимости воспроизводства (ПСВ)

 

Предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют.

- кирпичных 10000 руб./ м2;

-крупнопанельных 10500 руб./ м2

 

ПСВ=500*10000+500*10000*0,3=6500000 руб.

 

Определение накопленного износа по следующей формуле:

 

= Иф + Ифункц. + Ивн.

 

Где Иф – физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.:

Ифункц. – функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб. ;

Ивн – внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет физического износа

 

№ и/и	Конструктивные элементы здания	Удельный вес,%	ПВС элемента, тыс.руб.	Износ, %	Износ, тыс.руб.
1	Фундамент	5	325	8	26
2	Стены и перегородки	28	1820	8	145,6
3	Перекрытия	17	1105	7	77,35
4	Кровля	5	325	8	26
5	Полы	7	455	9	40,95
6	Проемы	10	650	10	65
7	Отделочные работы	7	455	10,5	47,775
8	Инженерное оборудование	13	845	8	67,6
9	Прочие работы	8	520	5	26
ИТОГО		100	6500	Всего	522,275

 

 

ПВС эл-та:

ПСВ*удельный вес эл-та= 6500000*5%=325000 руб.

Износ:

ПВС эл-та*Износ=325*8%=26 тыс.руб.

 

Сзп = Сз + ПСВ(ПСЗ) - =348000+6500000-522275=6 325725 руб.

 

3. Оценка стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Доходный подход, в соответствии с ФСО№1, это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход заключается а преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которое может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле:

 

Сдп=ЧОД/СК

№	Показатели	Единица измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	Руб./кв.м.	130
2	Площадь оцениваемого объекта	Кв.м	500
3	ПВД за год	Тыс.руб.	780
4	Потери от недозарузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	Тыс.руб.	39
5	ДВД за год	Тыс.руб.	741
6	Расходы арендодателя	Тыс.руб.	218,4
7	ЧОД	Тыс.руб.	522,6

 

 

где Сдп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.руб.;

       ЧОД  – чистый операционный доход  от оцениваемого объекта недвижимости  за год, тыс.руб.;

       СК –  ставка капитализации

СК=ЧОДi/Цi

где i – сопоставимый объект, i=1…9

ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс.руб.

Цi – цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, тыс.руб.

 

 

 

 

 

Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход – это сумма всех ожидаемых поступлений объекта

ПВД=S*A*n

где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб/кв.м.

       n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД

 

ПВД=500кв.м.*130 руб/кв.м*12=780000 руб.

 

 

Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

 

ДВД=ПВД-П1-П2

 

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс, руб.

Потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5 % от ПВД.

П2=ПВД*5%=780*5%=39 тыс.руб.

ДВД=780-39=741 тыс.руб.

 

Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД)

 

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД-Р,

 

где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Расходы  равны 28% от ПВД:

Р=ПВД*28%=780*28%=218,4 тыс.руб.

ЧОД=741-218,4=522,6 тыс.руб.