Контрольная работа по «Оценка объектов недвижимости»

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости: высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры и др.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения доходности объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

Третья группа принципов, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных – экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: ocoбый интерес покупателей к данному объекту, в том числе стремление монополии на данный вид недвижимости, особые условия участников сделки, воздействие рекламы и др.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно не воспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи, иного несельскохозяйственного назначения, сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Предложение зданий и сооружений имеет также низкую эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.

Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно сохранят их в будущем. Поэтому если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования (например, заключения договоров долгосрочной аренды).

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т. п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и интенсификации многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Земельные участки наряду с расположенными на них объектами недвижимости подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным местоположением, что порождает специфический вид износа – износ внешнего воздействия (экономический).

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование(ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости недвижимости, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным;

б) физически осуществимо;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

Общая характеристика объекта оценки

 

Характеристика объекта оценки

 

Объектом оценки является – складское помещение площадью 500 кв.м. по адресу: Республика Саха(Якутия), город Якутск, улица Пояркова , 7/2г.

Более подробное описание объекта оценки представлено в Таблице1 ниже.

Таблица 1

Оцениваемый объект	Нежилое помещение
Местоположение здания	Город Якутск, ул. Пояркова 7/2г
Средняя высота потолков	5,0
Тип помещений	склад
Собственник объекта	Иванов Иван Иванович
Функциональное назначение	Помещения складского назначения
Общая площадь объекта	500 кв.м.
Материал стен	кирпич
Год постройки	1968
Состояние помещения	плохое
Цель оценки объекта	Для залога
Дата оценки недвижимости	3.05.2015г

 

Местоположение объекта оценки

Оцениваемое здание с земельным участком входить в состав складского помещения, расположенного в Республике Саха(Якутия), г.Якутск, ул. Пояркова 7/2. Склад входит в состав Строительного района г. Якутска. Рядом находится детский сад №82, Дом дружбы народов-республиканский центр культуры и народного творчества им. А. Кулаковского, школа №23, торговый центр Дом Быта, сквер им. Карла Маркса. Можно доехать автобусами №1,4,14,16,17,18,20,25,109. Состояние прилегающей территории отвечает требованиям, предъявляемым к современным складским комплексам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ Рынка складской недвижимости

 

Вследствие низкого уровня инвестиций предыдущих лет, в 2013 году отмечался рекордный спрос на складскую недвижимость. В 2014 году из-за изменения экономической и политической ситуации, а также оттока иностранных инвестиций рынок существенно замедлился.

В результате в 2015 году эксперты прогнозируют оптимальное соотношение спроса и цены на складскую недвижимость. В статье мы рассмотрим факторы, влияющие на рынок недвижимости, и проанализируем варианты развития ситуации в 2015 году.

С учетом дефицита складских площадей в 2013 году было запущено множество новых проектов, сдача первых очередей которых запланирована на 2015 год. Однако в начале 2014 года стало понятно, что рост экономики замедляется, а рынок входит в период стагнации. В таких условиях реализация второй очереди проектов, скорее всего, будет приостановлена.

В связи с обострением ситуации с Украиной иностранные инвесторы начали уходить с российского рынка и вкладывать средства в менее доходные, но и менее рискованные проекты в Европе. В результате объем инвестиций в складскую недвижимость упал до нуля.

В конце 2014 и в 2015 будут сдаваться объекты, начатые в период инвестиционного бума. Поэтому последствия отсутствия реализации новых проектов в 2014-2015 годах рынок почувствует позднее.

Спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой будет оставаться на высоком уровне. Разница только в том, что в следующем году компании, которые привыкли к складским помещениям класса «А» смогут выбирать объекты с оптимальным местоположением и наилучшей инфраструктурой за те же деньги.

Поэтому стратегически расположенные складские комплексы окажутся в самом выигрышном положении. Будут востребованы и объекты с возможностью расширения площадей. Уровень свободных площадей в 2015 году может колебаться в зависимости от соответствия логистическим стандартам в пределах 3,5%-30%.

Аналитики прогнозируют, что складская недвижимость начнет восстанавливаться в конце 2015 начале 2016 года. Вакантные площади начнут сокращаться, а инвесторы активизируют реализацию ранее приостановленных проектов.

Учитывая состояние рынка, на данный момент сложились оптимальные условия для инвестиционных сделок. Экономический кризис способствует продаже не только низкодоходных объектов, но и средних по доходности, поэтому сейчас их можно купить на выгодных условиях.