Контрактные отношения в строительстве

• владение строительным проектом и организация его выполнения (заказчик);

• управление проектом строительства и его отдельными элементами (управляющий проектом, инженер-консультант, руководитель строительства и т. д.);

• проектирование объекта (проектная организация);

• строительство и ввод в эксплуатацию объекта (генеральный подрядчик, субподрядчики);

• оказание прочих услуг в ходе проекта (прочие консультанты).

     В крупных ИСП для выполнения каждой из указанных основных функций, как  правило, назначается отдельный  исполнитель и создается достаточно сложная система договорных отношений. На практике в большом количестве ИСП несколько функций выполняются одним исполнителем, например, заказчик одновременно является инвестором и (или) управляющим проектом, подрядчик наряду со строительством осуществляет проектирование и т. д. Когда каждую из перечисленных функций исполняет отдельный исполнитель, т. е. при сооружении практически любого крупного объекта недвижимости, в рамках ИСП возникают следующие договорные отношения:

• между инвестором и заказчиком (договор об оказании возмездных услуг);

• между  заказчиком и проектной организацией на выполнение изыскательских работ, разработку проектно-сметной документации, осуществление авторского надзора за строительством (договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ);

• между заказчиком и управленческой (инженерной) компанией (договор об оказании возмездных услуг);

• между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство объекта (договор строительного подряда);

• между заказчиком и консультантами (договоры об оказании возмездных услуг);

• между генеральным подрядчиком и субподрядчиком на выполнение отдельных видов строительно-монтажных и пусконаладочных работ (договоры субподряда);

• между генеральным подрядчиком (субподрядчиком) и поставщиком (производителем) на поставку (изготовление) оборудования, инвентаря, строительных материалов и конструкций (договор поставки).

     Как видно из вышеизложенного, в системе  контрактных отношений в строительстве  используются три основных типа договоров:

1. Договор между заказчиком и подрядчиком (подрядчиком и субподрядчиком) — договор подряда.

2. Договор между заказчиком и консультантом на оказание услуг — договор

оказания  возмездных услуг.

3. Договор между заказчиком и поставщиком — договор поставки.

     Кроме того, при реализации ИСП заключаются договоры других типов, имеющие опосредованное отношение к строительству, в том числе договоры страхования строительных рисков, договоры поручительства, договоры лизинга, аренды и т. д.

     Договорам подряда посвящена глава части ГК РФ, в которой содержится классификация подрядных договоров (рис. 1).

 Рис. 1. Классификация подрядных договоров в соответствии с ГК РФ.

     Следует отметить, что в строительной отрасли имеются виды деятельности, которые можно считать находящимися на границе подряда и услуги. К таковым прежде всего относятся проектные работы. С одной стороны, проектные работы имеют очевидный отчуждаемый результат, достижение которого, согласно договору, гарантируется исполнителем (налицо признаки договора подряда), с другой стороны, этот результат не носит «вещного», материального характера, а представляет собой результат интеллектуальной деятельности, хоть он и передается заказчику на материальном носителе (налицо признаки, характеризующие услугу). В результате проектная деятельность в разных юрисдикциях регулируется разными договорами. Российское законодательство относит проектирование к работам, и проектная деятельность в соответствии с ГК РФ регулируется договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (см. рис. 1), являющимся, наряду с бытовым и строительным подрядом, особой разновидностью договора подряда. В международной практике, которая в значительной степени основана на нормах и традициях англосаксонского права, проектирование относят к услугам, которые оказываются консультантами [2, 3, 4].

     Порядок формирования, объем и содержание договоров подряда различаются  в различных ИСП. Различия определяются рядом факторов, которые можно  рассматривать в качестве признаков классификации подрядных договоров, в том числе:

•   схема взаимодействия участников ИСП;

•   метод формирования цены контракта  и организации платежей;

•   сложность проекта и объем  финансирования.

     В зависимости от выбранной схемы организации взаимодействия внутри ИСП, выделяются следующие типы контрактов на подрядные работы:

1.  Контракт  на строительство — применяется  в традиционной схеме реализации  проекта, характеризуется наиболее  полной вовлеченностью заказчика  в управление работами и полным  контролем со стороны заказчика над ходом выполнения работ.

2.  Контракт  на проектирование и строительство  — применяется в схеме проектно-строительного подряда, характеризуется значительной вовлеченностью заказчика в управление работами и более или менее плотным контролем над ходом выполнения работ.

3.  Контракт  на выполнение работ «под ключ»  — характеризуется ограниченной текущей вовлеченностью заказчика в управление проектом и обеспечением периодического контроля над ходом работ по «контрольным точкам».

4.  Контракт  на проектирование — строительство — эксплуатацию (концессионное соглашение) применяется в концессионной модели выполнения проекта, характеризуется долгосрочным, многосторонним плановым контролем заказчика над ходом проекта.

     Классификации в привязке к схемам взаимодействия при реализации ИСП представлена в табл. 1.

Таблица 1. Классификация договоров подряда  в привязке к схемам взаимодействия при реализации ИСП.

     Важнейшим признаком классификации строительных контрактов является метод формирования цены контракта и организации  платежей по контракту.

     В соответствии со ст. 709 ГК РФ цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой, при этом в случае отсутствия других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Различие между приблизительной и твердой ценой, как вытекает из п. 5 и 6 ст. 709 ГК РФ, заключается в том, что приблизительная цена предполагает ценовой учет отклонений в объемах работ от заданных в контракте, в то время как твердая цена в случае несоответствия расчетных объемов работ фактическим остается неизменной |1]. Далее рассмотрены типы и особенности контрактов, применяемых для оформления каждого из двух видов цены подрядных работ.

     Контракты с установленной твердой ценой

     Такой контракт предусматривает выплату  заказчиком подрядчику заранее обусловленной  суммы в счет выполнения последним  работ, определенных договором. Обусловленная  твердая цена не подлежит пересмотру, за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения. В то же время твердая цена может корректироваться для учета воздействия инфляции, если это предусмотрено контрактом.

     Частным случаем твердой цены является фиксированная цена, которая не подвержена никаким изменениям и никакой коррекции и остается неизменной на протяжении действия контракта. Это означает, что при выполнении строительного проекта на условиях фиксированной цены, если заказчик не вносил изменений в проектную документацию в ходе выполнения контракта, цена, включенная в договор при его подписании (акцептованная цена), будет равна фактической цене выполнения контракта.

     Часто твердая цена носит паушальный характер. «Паушальная цена» означает «общая цена без дифференциации ее составляющих, аккордная цена» (п. 1.6 Приказа Государственного таможенного комитета РФ от 8 мая 1997 г.). Термин «паушальный» происходит от нем. pauschal — взятый в целом, целиком. В англоязычных странах используется термин «lump-sum» (от англ. lump — глыба, кусок). При заключении контракта с паушальной ценой подрядчик производит лишь укрупненную разбивку объемов работ, без дифференциации и финансовой оценки отдельных элементов, материальных ресурсов и рабочей силы. Контракты с паушальной ценой применяются при использовании таких схем реализации ИСП, как «проектирование и строительство», «выполнение работ на условиях «под ключ», а также в концессионной схеме.

     Твердая цена может и не быть паушальной, а формироваться на основе установленных в ПСД объемов работ (количественных показателей) и единичных расценок на эти объемы (показатели). Контракты с твердой ценой, не носящие паушального характера, применяются при использовании традиционной схемы выполнения проекта.

     Контракты с приблизительной ценой

     Контракты с приблизительной ценой (в практике строительства также применяются термины «открытая» цена и «уточняемая» цена) делятся на две большие группы:

1.  Контракты  с оплатой по фактическому  объему работ.

2.  Контракты  с возмещением издержек.

     Контракт  с оплатой по фактическому объему работ предусматривает, что стоимость работ определяется из расчета фактических объемов работ на основе установленных контрактом единичных расценок. Предварительные объемы рассчитываются проектировщиком или подрядчиком, и на их основе формируется предварительная цена контракта, однако эта цена подлежит уточнению по результатам замеров фактических объемов работ, произведенных по проекту. Частными случаями этой категории контрактов являются контракты с установленной единицей продукции (договоры подряда и поставки) и контракты с повременной оплатой (как правило, договоры возмездных услуг).

     Контракт  с возмещением издержек предусматривает  оплату подрядчику фактических расходов, которые он понес в ходе выполнения работ. Этот контракт обусловливает также дополнительные выплаты на покрытие накладных расходов, прибыль и т.д. Дополнительные выплаты устанавливаются в виде либо определенного процента от фактических расходов, либо фиксированной суммы, либо переменной величины. К контрактам с возмещением издержек относятся:

•   контракт с ценой, равной фактическим  затратам плюс фиксированный процент от затрат;

•   контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированная доплата;

•   контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс переменная доплата;

• контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс переменный процент.

      Контракты с приблизительной ценой могут  применяться при использовании любой из схем взаимодействия участников ИСП (традиционная схема, схема «проектирование и строительство», концессионная схема).