Ипотека земельных участков

       Закон об ипотеке (п. 5 ст.20) признает датой  совершения государственной регистрации  ипотеке день соответствующей записи в Реестре. С этого момента  ипотека считается возникшей  третьих лиц. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяют на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявлений залогодержателя и залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

       Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с  момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.[11]

       В договоре об ипотеке стороны могут  предусмотреть необходимость страхования  земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.[12]

        Заключение 

       Ипотека - залог недвижимого имущества. Институт ипотеки - активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

       Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений  действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

       Необходимо  выделить установленные законом  случаи запрета залога земли: доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки; не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования.

       Передача  в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

       Юридическое оформление договора ипотеки земельных  участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке. 

       Список  литературы. 

       1. Конституция РФ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт, 2002.

       2. Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – М.: Эксмо, 2008.

       3. Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – КонсультантПлюс, 2007.с.

       4. Об ипотеке [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 24 июня 1997 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс. - 2007.

       5. О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним [Текст]: федер.  закон: [принят Гос. Думой 17 июня 1997 года N 122-ФЗ] // КонсультантПлюс. - 2007

       6. О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс.

       7. О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства [Текст]: Постановление пленума ВАС  РФ. – 2005. - № 11.

       8. О некоторых вопросах, связанных  с применением части первой  Гражданского кодекса РФ [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 1996. - № 8.

       12. Комментарий к земельному кодексу  РФ (постатейный) [Текст] / отв. ред.  С.А. Боголюбов. – М.: Юстицинформ, 2002. 

       [1] Кухтин П.В Управление земельными  ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С387-389

       [2] Плешанова О. Объекты ипотеки  (залога недвижимости) // Российская  юстиция. 1998. N 10. С. 34.

       [3] См.: Иконицкая И.А. Современные  правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 15.

       [4] Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью.  М.: Юстицинформ, 2006. С. 60.

       [5]Обзор  практики рассмотрения арбитражными  судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - N 4.

       [6] Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005. С. 17.

       [7] Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - N 9.

       [8]Постановление  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - N 6.

       [9]См.: Иконицкая И.А. Современные правовые  проблемы залога земель // Залог  и ипотека в российском и  зарубежном праве. Материалы международной  научно-практической конференции. 1999. С. 13.

       [10] Кресникова Н. Правовые аспекты  и экономическая сущность оборота  земель в рыночной системе  // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.

       [11] Земельное право, под ред. С.А.  Боголюбова. М.: Проспект, 2005. С. 230.

       [12] Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. С. 161.