Формирования и функционирования регионального рынка недвижимости Ставропольского края

        Рынок многоквартирного жилья в Ставропольском крае характеризуется высоким дефицитом качественных объектов недвижимости, в связи с чем многие застройщики в последние 2 года переориентировались на объекты данного класса. При этом сегмент экономичного жилья также остается востребованным потенциальными покупателями, а его объем будет увеличиваться в рамках государственных программ. Уровень платежеспособности покупателей первичного жилья в сегменте эконом-класса можно оценить как средний. Население региона имеет невысокие доходы, как правило, бюджет на покупку квартиры составляет около 1,5-1,8 млн. руб. Доля местных жителей в общем объеме спроса составляет 30%. Для них наиболее предпочтительным  является индивидуальный тип жилья (домовладения). Это связано с устоявшимися стереотипами у населения и привычными условиями их проживания. Наибольшую долю в общем объеме спроса занимают жители Центральной части России, Москвы и Санкт-Петербурга - 35%. Потребители, проживающие в городах Северных регионов, составляют около 25%.На долю жителей Кавказских республик приходится около 10% всех сделок по покупке квартир. Покупатели из Центральной и Северной частей страны располагают более значительной суммой на покупку жилья и предпочитают класс жилья не ниже среднего. При этом квартиры для данной категории покупателей, являются наиболее привлекательным типом жилья.

          В июле-октябре 2008 г. на рынке недвижимости Ставропольского края, как и в целом по России, наблюдалось снижение количества сделок. В большей степени спад активности повлиял на рынок вторичного жилья, где, в отличие от первичного рынка, количество сделок сократились до минимума. Это связано с осторожностью участников рынка и ожиданием более «твердых» тенденций на рынке недвижимости. В последние годы на покупательский спрос оказывает влияние ситуация с ипотечным кредитованием. Так, развитие данного вида банковских услуг в Ставропольском крае началось в 2004 г. В настоящее время в регионе действует 10 банков, занимающихся ипотечным кредитованием.                                            Рынок ипотеки подвержен колебаниям, что отражается на спросе на жилье, однако доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в регионе мала, поэтому кризисные явления влияют на небольшую часть

рынка. Так, в октябре 2007 г. количество совершаемых сделок на рынке недвижимости КВМ снизилось.

      Ставропольский рынок недвижимости  в последнее время практически остановился. Третий квартал на рынках недвижимости – и ставропольский не исключение – много последних лет состоял из двух фаз. Два июля и почти всего августа было характерно затишье, которое к началу сентября сменялось оживлением. В нынешнем году все было подругому: сезонная картина изменилась, причем эти изменения коснулись практически всего российского рынка.

     Цены почти на все виды жилой недвижимости практически не изменились по сравнению со вторым кварталом. Однако это не совсем так – в третьем квартале очень многие квартиры на вторичном рынке краевого центра несколько подешевели.

      Проведя исследования ставропольского рынка жилья на данных газеты «Все для Вас», которая является практически безальтернативным носителем информации о недвижимости, продающейся в Ставрополе, я выбрала 5 категорий недвижимости: 1-комнатные , 2-комнатные, 3-комнатные, 4-комнатные квартиры и более(4+) и комнаты. Временной период был ограничен 13 неделями третьего квартала (с 07. 07. 08 по 29. 09. 08.). Но необходимо отметить, что я использовала цены, заявленные в объявлениях газеты «Все для Вас». Конечно, подобный способ имеет ряд минусов. Главный – цены предложения практически всегда отличаются от цен продажи, причем раньше ход был и в сторону уменьшения, и в сторону увеличения. Сейчас реальные цены покупок практически всегда меньше заявленных продавцами. Как говорят ставропольские риэлторы, в августе и сентябре количество сделок было меньшим, чем обычно в это время года. Те продажи вторичного жилья, которые все-таки состоялось в конце третьего квартала, стали возможны по простой причине: продавцы начали снижать цены на квартиры, которые уже много месяцев никто не хотел покупать. Аналогичная ситуация складывалась и на первичном рынке Ставрополя: квартиры есть, но продавались плохо. Помогали маркетинговые акции, которые запустили наиболее продвинутые застройщики, однако уровень продаж все равно был заметно ниже, чем в прошлом году.

      Таким образом, в третьем квартале  на ставропольском рынке предложение намного превысило платежесобный спрос. По мнению и риэлторов и строителей, у сложившейся ситуации есть как минимум две причины. Во – первых , из-за мирового финансового кризиса ужесточились условия ипотечного кредитования. Во – вторых, на ставропольском рынке недвижимости пока не произошло ежегодного «нашествия» представителей сельского хозяйства, в первую очередь – зерновиков, которые придержали урожай в ожидании хорошей цены. А будет ли она – большой вопрос, поскольку в этом году в мире собран настолько богатый урожай зерновых, что даже с учетом переработки на биоэтанол возникло перепроизводство.

      О кризисе мировой финансовой  системы сейчас говорят все.  Но что поделать, если его влияние  оказалось настолько внушительным…К  слову, кризис продолжается, и пока неясно, каковы будут его окончательные итоги для нашей страны. Российский фондовый рынок с мая по октябрь упал более чем вдвое. Конечно, правительство пытается предприниматель шаги по стабилизации, однако многие аналитики относятся к этим действиям скептически. Впрочем, вернемся к недвижимости.

      Как считает большинство участников  рынка недвижимости ужесточение  условий ипотечного кредитования  населения, которое началось с  осени прошлого года и продолжается, по сей день, привело к снижению продаж в целом по рынку. Изменения коснулись ставок по кредитам для застройщиков (повысились) и условий ипотечного кредитования населения (повышение ставок, ужесточение процедур анадеррайтинга, повышение требований в обеспечению по кредитам).

      Конечно, банкиров тоже можно понять: виноват глобальный финансовый кризис, из-за которого российские банки начали испытывать острую нужду в деньгах. Банки были вынуждены брать кредиты не менее выгодных, чем ранее, условиях, а выдавать – на более жестких. Плюс нарастающих уровень просроченных платежей по ипотечным кредитам. Банки, работающие в крае, конечно же, не раскрывают данные о своей просроченной задолженности, а вот государственное Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) не так давно обнародовало статистику: в Ставропольском крае процент просроченных платежей по ипотеке на июль составил 25,6 %, что вывело наш край в лидеры по неплатежам.

       Разумеется, и АИЖК, и банки были  вынуждены адаптироваться к новым  условиям, не только ужесточая  условия по выдаваемым кредитам, но и через суды добиваясь исполнения обязательств по уже действующим кредитам.

       С одной стороны, снижение доступности  ипотеки, уменьшение количества  ипотечных кредитов, уменьшение платежеспособного спроса и отсутствие хоть какого – либо альтернативного ипотеке способа приобрести недвижимость. С другой стороны, пусть плавное, но все же наращивание объемов строительства, которое происходит в последние несколько лет. Ответ в задаче с подобными условиями вроде бы очевиден: на рынке должно случиться понижение цен. Однако, как ни удивительно, это мнение вовсе не единственное и вовсе не единодушное. Риэлторы считают, что понижение вполне вероятно и должно в первую очередь коснуться первички, а цены вторички скорректируются автоматически, тем более что продавцы и так уже почти готовы к этому. Строители же говорят, что для снижения цен у них нет решительно никакой возможности, поскольку все дорожает: строительные материалы, ГСМ, электроэнергия, плата за получение  участков под застройку – тоже.(3, с. 20)

        И все же строители, и риэлторы  признают, что рынок не может  находиться в застое многие  месяцы. Сценариев дальнейшего развития  может быть как минимум три.  Первый: всю осень рынок будет  в застое, цены первичного рынка  будут меняться вплоть до нового года, когда застройщики традиционно повышают цены. Цены вторичного рынка до конца года просядут на 5 – 10% . За это время часть риэлторских фирм и агентов уйдут с рынка, не выдержав голодных времен. Часть строительных компаний к концу года свернет бизнес, все-таки дотянув на последних возможностях строящиеся объекты до сдачи в эксплуатацию. Через полгода – год уменьшение объемов строительства приведет к изменению баланса спроса и предложения, и цены начнут расти.

      Вариант второй кто-то из строителей будет вынужден пойти на снижение цен для того, чтобы вообще что- то продать. Это вполне вероятно, поскольку не у всех строительных компаний может хватить оборонных средств для продолжения стройки. С банковским кредитованием строительных проектов и раньше все обстояло не блестяще, а сейчас тем более. За ним может последовать другой, третий. Следом придут в движение продавцы относительно свежих квартир в новостройках, приобретенных с целью инвестиций или спекуляций (таких по разным оценкам от 20 до 50%), стремясь не потерять вложенное. Цены падают на 10 – 20% . Часть застройщиков разоряется, не доведя до завершения свои объекты. Армия пострадавших пополняется. Через несколько месяцев ситуация стабилизируется. Вот тут – то ипотека, даже на тех условиях, что есть сейчас (до 19% годовых), будет однозначно выгодна, потому что за падением обычно следует рост.

       Вариант третий: строители держат  цены. Некоторые компании делают  изменения в проектах, увеличивая  в возводимых домах количество однокомнатных квартир небольшой площади (около 40 кв. м), поскольку их цена ( в абсолютных цифрах) сделает новые «однушки» наиболее доступным для населения жильем. По неподтвержденной информации несколько крупных строительных компаний уже ведут такую работу.

       Цены вторичного рынка стоят на месте. Затем приходят «зерновики» и бывшие «бумажные» инвесторы и начинают  скупать ставропольскую недвижимость. Цены возобновляют рост. Ипотека, несмотря на ставки, снова становится выгодной.

        Ипотечный кризис в США – яркий пример того, как рынок недвижимости влияет на фондовые площадки. От этого кризиса пострадали все сектора американской экономики. Дисбаланс кредитной задолженности в США накапливается годами, пока не превратился в повальную стагнацию и серьезное снижение цен на жилье. Теперь на пороге кризиса и Европа. Экономика Британии столкнулась с серьезными рисками, и, как следствие, стоимость домов за год упала в среднем по стране на 10,5% - рекордное падение за последние 18 лет.(6)

       Как считают аналитики, в России такого обвала ждать не стоит, поскольку для российского рынка недвижимости характерно огромное недопредложение и огромный спрос, поэтому прямой  зависимости быть не может. Вот кратковременное снижение цен девелоперами возможно, но, поскольку спрос неудовлетворен, и цены вновь поднимаются.

           ГЛАВА 3.  Пути развития рынка недвижимости в регионе

                   3.1. Проблемы развития рынка недвижимости

     Недвижимость в Ставропольском крае динамично развивается, темпы жилищного и капитального строительства растут. Однако это не значит, что отрасль живет беззаботно. Несмотря на свое бурное развитие, характерное для последних лет, строительная индустрия Ставропольского края находится в эпицентре проблем. Одна из главных проблем – это  кадровая. Сегодня строительный комплекс укомплектован кадрами на 40 – 50% от потребности. Остро ощущается дефицит проектировщиков, сметчиков, архитекторов. С каждым годом все больше не хватает каменщиков, отделочников, электриков, жестянщиков, электросварщиков. На данный момент ни одно из учебных заведений края не занимается обучением и перераспределением специалистов по новым технологиям и новой технике, по индустриализации строительного производства, энергосберегающим и ресурсосберегающим технологиям. Местные застройщики утверждают, что в  себестоимости квадратного метра 60% - это затраты на стройматериалы, которые завозят из – за пределов края и даже из – за границы. Разумеется, это тоже увеличивает стоимость жилья. К 2010 строители края должны нарастить объемы до 1 млн. 30 тыс. кв. м. для этого потребуется ежегодно завозить 25 млн. штук облицовочного керамического кирпича, 40 тыс. кв. м. листового стекла, самфоянсовые изделия. Ведь наш край обладает всеми необходимыми природными ресурсами для развития индустрии, стройматериалов. Но к сожалению, в крае за 15 лет не построено ни одного завода по производству облицовочного кирпича, нет своего производства цемента… Наращивать объемы и темпы жилищного строительства в нашем аграрном регионе за счет быстровозводимого жилья. Более того, такие быстро возводимы коттеджи дешевле – это к вопросу о доступности жилья для населения. В Краснодарском крае три года назад было два завода по производительству  быстровозводимых сельских коттеджей, сейчас их уже восемь. У нас в крае никто этой проблемой глубоко и по существу не занимается.(7, с. 13)

     Особого внимания требует качество строительства. Оно объективно зависит от трех факторов: это качество строительных материалов и соблюдение технологий; квалификация технологий; квалификация тех, кто строит, и третье – контроль. На все это нужны инженерно – технические и рабочие кадры. В принципе, кадры – решают фактор при определении качества строительства.