Формирования и функционирования регионального рынка недвижимости Ставропольского края

 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. Состояние рынка недвижимости в Ставропольском крае

           

           2.1. История формирования рынка недвижимости в регионе 

     Спрос и предложение на российских региональных рынках строительных услуг уже обрели свою эволюцию, динамику, тенденции и историю; более того, - за последние десять лет на рынке инвестиционного строительства неоднократно менялись и характер экономической обстановки, и соотношение спроса и предложения, происходила переориентация потребительских предпочтений.

     В развитии рынка недвижимости (который  формировался в качестве самостоятельного элемента региональной экономики с  начала 90-х годов) исходным пунктом становления его экономической  организации выступала полная рыночная неопределенность. Проблема состояла в том, что реальная стоимость квартир методически – обоснованно не рассчитывалась и была, по существу, величиной неизвестной. Поскольку цены (например, на жилые помещения) формировались в соответствии с устаревшими расценками жилищно – строительных кооперативов – единственного квазирыночного элемента административно – функционировавшей строительной отрасли советской экономики ( поскольку до 1993 года жилищно – строительные кооперативы представляли практически исчерпывающий вариант долевого участия в строительстве в Российской Федерации). Но если финансовый расчеты были затруднительны даже для строительных организации, то ещё сложнее было ориентироваться физическим лицам.

     Рынок недвижимости начал развиваться  с перехода от централизованной плановой экономики к рыночной. Основными  факторами определявшими начало развития рынка недвижимости стали  экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка. К ним относятся: введение частной собственности на недвижимость; приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; правовое обеспечение регулирования рынка недвижимости и осуществление профессиональной деятельности  по секторам рынка.

     Материальная  база рынка недвижимости складывалась из двух источников: первый – это  бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков ( рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем стал формироваться вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи раннее приватизированных или впервые проданных новых объектов.(9)

     За  прошедшие годы рынок недвижимости прошел значительный путь становления.

      

           2.2. Структура рынка недвижимости Ставропольского края 

     Региональный  рынок недвижимости (РРН) представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический.

     Под структурой РРН понимается долевое  представительство на нем агентов  государственной, муниципальной, корпоративной  и частной форм собственности.

     Главной функцией органов власти всех уровней  является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья.

     Теоретически  можно говорить о существовании  федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимость на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.

     Основной  задачей муниципальных властей  как регулирующих является создание максимально благоприятных условий  для эффективного развития РРН, а  их целью как субъектов рынка  является максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого, в свою очередь, должна направляться на активизацию создания первичного рынка недвижимости.(1, 319)

         Структура регионального рынка  недвижимости Ставропольского края включает рынок первичного и вторичного жилья. В основе динамики цен на первичном рынке жилья лежат следующие фундаментальные факторы: реальные денежные доходы и доля чистого притока(оттока) капитала в ВВП. Первый из этих факторов отвечает за формирование спроса на жильё. Второй может быть как фактором спроса, так и фактором предложения.     Экономическая ситуация привела к значительному уменьшению цен на первичном рынке и некоторому их сокращению на рынке вторичном.

       Динамика вторичного рынка жилья  определяются теми же факторами, однако данный рынок более инертен. На темпы роста цен на вторичный рынке жилья влияют темпы роста цен в предыдущем квартале. Значительное влияние на темпы роста цен на вторичном рынке оказывает абсолютная величина прироста (оттока) капитала. По данным риэлтерских фирм, уровень цен колеблется в значительных пределах в зависимости от города. В Георгиевске цены на жилье почти в два раза ниже, чем в Ставрополе и на Кавказских Минеральных Водах. Существенно разнятся цены на квартиры внутри городов: чем ближе к центру города, тем выше цена. Интересно, но цена за один квадратный метр однокомнатной квартиры гораздо больше, чем цена на жилье с большим количеством комнат. Оказывается, однокомнатные квартиры — более ходовой товар на рынке недвижимости, и спрос на них гораздо выше. Неравнозначность участков земли проявляется и в налогах, которые взимают местные власти за пользование землей для производственной и другой несельскохозяйственной деятельности в краевом центре с граждан и организаций. Например, самая дорогая арендная плата установлена с участков, расположенных в центре города, в то время как на окраинах города (район Ташлы) она ниже в 10 — 12 раз.

         В отношении спроса на жилье в Пятигорске, Кисловодске, Ессентуках, Минеральных Водах, Буденновске, Железноводске и Георгиевске наблюдается одна и та же картина. Наибольшей популярностью среди покупателей пользуются однокомнатные квартиры. Неплохо идут и недорогие двухкомнатные. Устойчивый спрос сохраняется на жилье улучшенной планировки. В отношении квартир из более чем четырех комнат мнение риэлтеров однозначно: они продаются очень тяжело, владельцы многокомнатных квартир (как правило, большие семьи, решившиеся жить отдельно) пытаются избавиться от своей собственности, а поскольку найти покупателя на такое жилье довольно трудно, четырехкомнатные квартиры преимущественно размениваются.(1,436)

   

                      2.3. Состояние регионального рынка недвижимости  

     Рынок жилья нашего края имеет своеобразные черты. Во-первых, частный сектор занимает здесь значительную долю и очень разнообразен. Предлагаются дома стоимостью до 300 тысяч долларов США. Однако наибольшим спросом пользуются у населения дешевые дома стоимостью до 45 тысяч долларов. Во-вторых, в регионе практически не наблюдается снижения активности покупателей летом, поскольку многие приезжающие отдыхать в наш регион совмещают это с поисками жилья. В-третьих, спрос на жилье формируют не только жители края, но и мигранты из регионов России и стран СНГ.

     Влияние миграции на региональный рынок жилья проявилось в резком повышении цен на квартиры. Рассчитано, что при росте количества вынужденных мигрантов на один процент в крае происходит рост цен на жилье на 0,44 процента.

     На рисунке 2 можно увидеть результаты компьютерных расчетов относительно зависимости между ценами на жилье в городах Ставрополья и миграцией. Левые столбики обозначают цены на один квадратный метр жилья в долларах США, которые сформировались на рынках недвижимости городов региона (они обозначены как статистические), а правый столбик — расчеты компьютера — «по его мнению», именно такими должны быть цены на жилье при данном уровне прибывающих в край мигрантов (теоретические

показатели).

Рисунок 2 - Зависимость стоимости одного квадратного метра жилья от количества прибывших мигрантов, долларов США

     Влияние вынужденной миграции на рост цен  на рынке жилья еще более заметно: с ростом вынужденной миграции на один процент происходит рост цен на жилье на 0,56 процента (рис. 3). Естественно, что взлет цен на жилье не позволяет коренным жителям региона удовлетворить потребности в нем, а ограниченные возможности в строительстве домов и квартир ставят

жилищную  проблему в число наиболее острых в крае.(1, 322) 

 

Рисунок 3 - Зависимость стоимости одного квадратного метра жилья от числа вынужденных мигрантов, долларов США

           В Ставропольском крае в третьем квартале 2008 года средняя стоимость жилья на первичном рынке составила 30,5 тыс. рублей за кв. метр, на вторичном - 31,5 тыс. рублей за кв. метр, сообщили в территориальном управлении Росстата.

        В сравнении со вторым кварталом цены на жилье в регионе выросли на первичном рынке на 3,7%, на вторичном - на 1,3%. В сравнении с аналогичным периодом 2007 года рост цен на жилье в июле-сентябре текущего года составил 23%.                 

           «Более всего подорожали типовые квартиры и жилье в старом фонде - на 4,8%. Рост цен на элитное жилье и квартиры улучшенной планировки составил 2,2%».

           Стоимость элитного жилья в регионе в III квартале составляла в среднем 44,5 тыс. рублей за кв. метр на первичном рынке и 27 тыс. рублей - на вторичном, на типовые квартиры - 27 тыс. рублей и 31 тыс. рублей соответственно, а на квартиры низкого качества - 21 тыс. рублей.

           Лидером по объемам строительства жилья в Ставропольском крае являются КМВ. В сентябре 2008 г. в регионе КМВ возводилось более

40 многоквартирных жилых домов. Ессентуки являются лидером по объемам строительства жилья, однако, самым популярным и дорогим городом

региона остается г. Кисловодск.

           Для региона КМВ характерными являются две технологии строительства: кирпичная (70% новостроек) и монолитно-кирпичная (28%). Эти технологии позволяют строить дома с высокой степенью сейсмоустойчивости, что является актуальным решением для данного региона. Застройщики, в большинстве своем, представлены местными строительными компаниями и частниками, которые ориентируются на запросы и финансовые возможности местного населения.

            Цены на жилье в городах КМВ имеют стабильную тенденцию к росту, что связано с возрастающей привлекательностью региона, а именно, с созданием особой экономической зоны, а также дефицитом качественного жилья.

            Ежегодные темпы  роста цен на жилую недвижимость составляют порядка 30-35%, что является высоким показателем, превышающим

средний уровень  по Ставропольскому краю.

            В сентябре 2008 г. средняя цена кв. м в жилом объекте эконом класса составляет 33 200 руб. В среднем классе цена немногим выше и составляет

около 35 000 руб. за кв. м.

             За 1 полугодие 2008 г. в регионе КМВ было введено 66 тыс. кв. м жилья, что составляет около 75% от уровня 2007 г. Для рынка первичного многоквартирного жилья КМВ характерна  смешанная классификация жилых

объектов и отсутствие крупных федеральных застройщиков. Так, в структуре возводимого жилья отсутствуют объекты элитного класса в общепринятом

понимании федеральных девелоперов и консультантов. Наибольший объем

(80,8%) предложения  сконцентрирован в сегменте бизнес-класса.

          В эконом-классе уровень предложения находится на отметке 15,2%. Средний класс представлен значительно меньшим количеством домов. На его долю приходится около 4% всего рынка. Наибольший диапазон цен отмечается в бизнес-классе, где цена колеблется от 37 000 до 85 000 руб.

за кв. м. Наиболее привлекательные предложения по жилью отмечены в г. Кисловодск, где ценовая линейка составляет от 39 000 до 85 000 руб. за кв. м.

Второе место  в ценовом рейтинге занимает г. Пятигорск, где средняя стоимость находится на уровне 48 000 руб. за кв. м. В г. Ессентуки и г.

Железноводск  цены заметно ниже и составляют 37 000 - 40 000 руб. за кв. м. В данных городах отмечен ценовой минимум - 23 000 руб. за кв. м в

жилом доме эконом класса.

            Региональный рынок первичного многоквартирного жилья КМВ можно охарактеризовать как развивающийся. В целом, по объемам ввода жилья Ставропольский край занимает 3 место в ЮФО и 8 место по России. При этом, ранее, инвестиционный поток в край поступал ограниченно, что особенно заметно на фоне инвестиционной активности в Краснодарском крае или Ростовской области. Тем не менее в регионе наблюдается оживление инвесторов в связи с созданием особой экономической зоны «Гранд СПА Юца», активное строительство которой планируется начать в 2009 г. В составе ОЭЗ будет реализован полный комплекс предприятий туристской и санаторно-курортной индустрии. В результате регион сможет ежегодно принимать около 160 000 туристов.

            Таким образом, предполагается, что спрос на качественные жилые объекты в регионе КМВ будет возрастать и далее. При повышенном внимании инвесторов и девелоперов рынок начнет развиваться, расширится ассортимент и качество предложения. Несмотря на ситуацию с выдачей ипотечных кредитов и некоторым уменьшением количества сделок, очевидно, что в долгосрочной перспективе рынок жилой недвижимости будет расти. Это вызовет и увеличение цен, которые для такого перспективного курортного региона, как КМВ, сейчас не так высоки.(10)