Формирования и функционирования регионального рынка недвижимости Ставропольского края

Введение

        В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

      Тема  данной курсовой – «Рынок недвижимости в регионе». Актуальность темы исследования состоит в том, что российские региональные рынки недвижимости  даже за краткую историю рыночных реформ сумели обрести свою особую эволюцию, динамику и тенденции развития; более того, - за последние десять лет на этих рынках неоднократно менялись и характер экономической краткосрочной конъюнктуры, и соотношение спроса и предложения, и ориентация инвестиционных и потребительских предпочтений.

              Особенность развития российского  рынка недвижимости состояла в том, что исходный пункт становления его экономической организации образовала рыночная неопределенность реальной стоимости строительных объектов, поскольку на начальном этапе переходной экономики цены формировались в соответствии с устаревшими административно-утвержденными расценками. Сам же строительный рынок вырос из сектора жилищно-строительных кооперативов (официально разрешенной в социалистическом хозяйстве схемы долевого участия в строительстве) - единственного рыночного элемента административно-функционировавшей строительной отрасли советской экономики.        

               Региональная значимость местного рынка строительных услуг определяется не только социальной приоритетностью удовлетворяемой им потребности, но и тем, что финансовые сегменты данного рынка выступают в качестве наиболее точных индикаторов состояния экономики данного региона в целом (аналогичная индикативная функция на региональном рынке ценных бумаг отводится ценным бумагам местных строительно-инвестиционных и инвестиционно-страховых компаний). Вместе с тем, общерегиональная значимость рынка строительных услуг обусловлена и тем, что фонд производственной и жилищной недвижимости составляет большую часть материального достояния каждого региона, а процесс прироста этого достояния является сферой наиболее привлекательных долгосрочных внутри- и внерегиональных инвестиций. Отсюда следует, что эффективное управление «строительным» капиталом, наряду с развитием ипотечного кредитования, может стать фактором ускоренного регионального экономического роста.

              Таким образом, в перспективе стратегия развития сферы местного рынка строительных услуг должна составить одно из приоритетных направлений региональной финансово-экономической политики.

              Цель работы состоит в исследовании экономических основ формирования и функционирования регионального рынка недвижимости Ставропольского края и выявлении основных финансово-инвестиционных тенденций его развития.

             Достижение поставленной цели  предполагает постановку и решение следующей системы задач:

• Становление и формировании рынка недвижимости в регионе;
• Определение динамики развития рынка недвижимости в Ставропольском крае;
• Проблемно-теоретической характеристики регионального рынка строительства;
• Привести анализ ценовой динамики на первичном и вторичном рынке жилья в период с 2007 по 2008 г.;
• Оценки рыночного потенциала краевого фонда инвестиций ставропольского регионального строительного рынка.

          Объект исследования курсовой  работы представлен механизмом формирования, функционирования и развития рынка недвижимости Ставропольского края как составного элемента процессов рыночного преобразования российской макроэкономики на ее региональном уровне, т. е. другими словами, объект исследования – рынок недвижимости в Ставропольском крае. Предмет исследования составляют особенности и эффективность регионального рынка строительных услуг как необходимого условия ускорения рыночной динамики механизма региональной экономики.         

ГЛАВА 1. Теоретические факторы, влияющие на развитие  рынка                 недвижимости

1.1. Основные  понятия рынка недвижимости

      В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуются неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной способностью граждан и юридических лиц.         

       Недвижимость относится к категории  товаров. Ее обращение также осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей.

        Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.

          Рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

-  передачу  прав на недвижимость;

- установление  равновесных цен на объекты  недвижимости;

- эксплуатацию  объекта недвижимости;

- распределение  пространства между конкурирующими  вариантами землепользования;

- инвестирование  и недвижимость;

      Рынок недвижимости – сектор  национальной рыночной экономики,  представляющий собой совокупность  объектов недвижимости, экономических  субъектов, оперирующих на рынке,  процессов функционирования рынка,  т. е. процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости  и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.(6, с. 23)

       Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

       Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).

     Можно выделить отдельно рынок  доходной недвижимости, который   сегментируется по функциональному назначению объектов:

     — рынок объектов офисного назначения;

     — рынок объектов торгового назначения;

     — рынок объектов производственно-складского назначения.(6, с. 25)

        Иногда выделяют рынки гостиничных  услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов, велика роль государственного регулирования и возможны изменения целевого назначения недостроенного объекта и первоначального плана застройки.

     В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

     Каждый  из сегментов развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. К особенностям рынка недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
• сезонные колебания;
• необходимость государственной регистрации сделок;
• вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

          1.2. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости 

     Колебания спроса и предложения на рынке  недвижимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго — от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости. Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на этом рынке:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги; социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

       Фактически рынок недвижимости начал формироваться еще в СССР в 1970-е гг. Но тогда он был «теневым» (неофициальным), поскольку купля-продажа жилья официально запрещалась государством. Покупатели-продавцы находили всевозможные способы обойти законы: манипулировали семейным положением, заключая фиктивные браки, «дарили» жилье незнакомым людям, получая за это деньги, делали негласный обмен квартирами. В это время даже проявились особые посредники, удовлетворявшие спрос на данный вид услуг, — маклеры.

Формирование  организованного рынка недвижимости в России стало возможным после  введения в начале 90-х гг. права  частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости. Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность (таб. 1 ).

            Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории   рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.(1, с. 31) 
 
 

Таб.1. Влияние на инвестиционную деятельность