Бизнес-план жилого комплекса

Кировский 70 850 кв.м. (5%)

Красноглинский 20 175 кв.м. (2%)

Куйбышевский 12 200 кв.м. (1%)

Ленинский 289 297 кв.м.  (22%)

Основные конкуренты

Основными конкурентами для данного проекта будут являться следующие уже существующие жилые комплексы, т.к. они наиболее близко располагаются к предполагаемому месту строительства жилого комплекса и имеют схожий спектр услуг:

1) Жилой комплекс «Вип Хаус» Адрес: г.Самара, Ленинский район, ул.Вилоновская / ул.Чапаевская (Европейский квартал).

Застройщик: ОАО Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест».

Общая площадь: 13 345 кв.м. Этажность: 13 этажей.

Фундамент - монолитная железобетонная плита.

Стены - перегородки из керамзитобетона с витражными стеклами.

2) Жилой комплекс «Бест Хаус» Адрес: г. Самара, Ленинский район, ул. Вилоновская / ул. Чапаевская (Европейский квартал).

Застройщик: ОАО Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» Общая площадь: 15 964 кв.м. Этажность: 7 этажей.

Фундамент - монолитная железобетонная плита.

Стены - перегородки из керамзитобетона с витражными стеклами.

3) Жилой комплекс «Звезда» Адрес: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая / пр.Ленина Застройщик: ООО «Самарская общественная корпорация»

Общая площадь: 7 000 кв.м. Этажность: 1,2,3 секции 3-4 этажей, 4 секция 7 этажей, 5 секция 9 этажей.

Материал стен: керамический кирпич

Предложения на рынке элитного жилья

Наиболее востребованные объекты по площади, цене и расположению

Чем ближе к центру, тем дороже - для рынка жилья это аксиома. Правда, сейчас ценовые грани уже не такие четкие, как раньше: цены на квартиры в некоторых спальных микрорайонах стремятся к медийным, а иногда и центровым показателям. Что поделать это верный признак ажиотажного спроса.

В среднем 40% сделок с жильем приходится на два самых крупных спальных района Самары - Промышленный и Кировский (их доли в общем объеме предложений примерно равные - по 20%). Почти 30% рынка - у двух медийных районов - Октябрьского (12%) и Советского (17%). 8% приходится на Ленинский и 12% на Железнодорожный районы. И, наконец, самые маленькие доли у центрального Самарского (6%), а также пригородных Куйбышевского (2%) и Красноглинского (1%) районов. Таким образом, максимальный объем сделок совершается в сегменте спальных районов - просто потому, что там больше объем жилья, а значит, и число покупателей.

Наличие отделки

Из всех домов, которые находятся на стадии строительства, 1 объект сдается с отделкой. Жилой комплекс «Вип Хаус», предлагает 3 стиля квартир с полной отделкой: роскошный стиль Art Deco, функциональный стиль Contemporary, непредсказуемый Fusion. Остальные объекты сдают квартиры, как правило, с общестроительной отделкой:

• стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или деревянные стеклопакеты),
• входные двери
• стяжка на полу черновая либо под покрытие,
• штукатурка стен (силиконовая, минеральная и т.д ),
• разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило, подводка к щиту квартиры
• водоснабжение и канализация подводят к месту подключения сантехники, возможна установка временных санитарных атрибутов
• монтаж системы отопления с установкой радиаторов,.
• в отдельных случаях в некоторых квартирах сразу устанавливается камин.

В основном, застройщик не предлагает квартиры с готовой отделкой, так как клиент приходит в квартиру элитного дома уже со своим дизайнером для реализации своих идей

Паркинг

Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является наличие двух машиномест на квартиру. Не все объекты элитного жилья соответствуют этому критерию в полной мере.

Распределение по типам паркинга:

Наземный - 13%

Наземно-подземный - 13%

Подземный - 74%

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

Стоимость метра квартиры колеблется в пределах 105 тыс. руб. - 300 тыс. руб. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирами с отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственным ЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этих положительных характеристик.

Средняя стоимость 1 продажи кв.м - 170 тыс. руб. указана с учетом цены проданных квартир.

Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м квартиры, средняя стоимость кв.м . квартиры в доме с небольшой инфраструктурой (1-2 объекта) - 156,8 тыс. руб., стоимость кв.м квартиры в доме с широкой инфраструктурой (более 2 объектов) - 184,8 тыс. руб.

Первые элитные дома в Самаре появились в начале девяностых годов. Кирпичные и монолитные дома, индивидуальная планировка помещений, закрытая дворовая территория. Квартиры на верхних этажах, как правило, имеют несколько ярусов, отделка фасадов дорогостоящими материалами. Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что жилье, позиционируемое как элитное, на самом деле полностью отвечает всем мировым критериям. 

СПРОС НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

На протяжении последних лет на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей к жилью постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье соответствующее требованиям покупателей.

Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья». Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет 150-210 тыс. руб. в месяц. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора-два года. 

КЛУБНЫЕ ДОМА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Клубный дом — это малоквартирный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию. Но не только эти элементы делают дом клубным. Самая главная черта, без которой жилье можно было бы назвать просто элитным, — изюминка, — общая элитная идея. Такой дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только избранному кругу людей, живущих в конкретном доме. Таким образом, клубный дом — это своего рода сообщество людей, объединенных общей идеей, вкусами, финансовым достатком, позволяющим купить этот клуб.

Как свидетельствует практика Москвы, отсутствие инфраструктуры в жилом доме сегодня считается критерием элитности. Казалось бы, это утверждение переворачивает традиционные представления. Тот максимум, на который сейчас идут московские застройщики элитных домов, в частности клубных, ограничивается бассейном, бильярдной и тренажерным залом. Ничего другого современные покупатели от элитного дома и не ждут. Сейчас по-настоящему элитное жилье в отношении инфраструктуры становится более аскетичным. Этот подход проявился особенно последние пару лет, когда на смену многоэтажным жилым комплексам в столице стали приходить дома класса де люкс, небольшие, максимум на 20 квартир. Появились они не потому, что капризным клиентам захотелось камерной, уединенной обстановки, а просто в исторических районах Москвы ограничения по этажности не позволяли застройщикам «идти ввысь». Позже инвесторы сами решили строить малоэтажные эксклюзивные дома, оценив их раритетность на рынке и интерес к ним покупателей.

С появлением клубных домов, через несколько лет может ослабнуть желание состоятельных киевлян селиться в пентхаусах, до сих пор считающихся особо элитным жильем. По последним тенденциям считается неблагоприятным для организма проживание в квартирах выше 5 или 7 этажей. С появлением настоящих клубных кварталов география элитных районов столицы расширится еще больше. Вся элита не может располагаться только в исторических районах Самары, по этому перемещение элитных клубных домов в районы с лучшей экологией считается возможным и закономерным. Новые городские кварталы элитного жилья могут появиться в живописных местах - на берегу Волги, Самары или одного из городских озер.

ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ

Инвестирование в строительство элитного жилья на территории России является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и Росссии. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37-52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2- 4 года.

По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% - свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.

Естественно, российский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных микрорайонов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого района необходимо несколько условий:

1. Для таких объектов подходят только крупнейшие города.
2. Необходимым условием является большой размер участка (более 4 га), на котором будет осуществлен проект.
3. Должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка.

2.2 Локальный анализ месторасположения объекта

Месторасположение

Описание месторасположения

В наше время никого не нужно убеждать в том, что жить у воды – это счастье. А жить у воды в центре города – это еще и особый шик. По оценкам экспертов это лучше место на береговой линии Волги в центре Самары. Близость реки создает здесь удивительный, неповторимый микроклимат. Оставаясь в пределах городской черты, жильцы комплекса получают долгожданную возможность наслаждаться чистым свежим воздухом не только насыщенным целительным кислородом, но и оптимально увлажненным в любое время года. Отныне не нужно покидать город в поисках экологически благоприятных условий для отдыха. В жилом комплексе к вашим услугам спортивные площадки, оздоровительный комплекс, прекрасная прогулочная зона как в составе комплекса, так и за его пределами, а в двух минутах ходьбы - волжский пляж. Впечатляющий панорамный вид величественных волжских просторов. Достаточно подойти к окну и у ваших ног – великолепие Жигулевских гор, мощное русло великой русской реки и потрясающая перспектива огромного воздушного пространства, не омраченного печатью хаотичных городских пейзажей.

Уникальность расположения жилого комплекса определяют особенности рельефа местности. С одной стороны комплекс оптимально приближен к реке, с другой – надежно отделен от шумной набережной и трассы естественным перепадом рельефа. Это создает своеобразный эффект “камерности”: проживая в непосредственной близости от одного из самых оживленных районов города и весьма популярной зоны отдыха самарцев - набережной, обитатели комплекса всегда сохраняют за собой возможность вести тихую, размеренную жизнь в пределах застройки.

По замыслу создателей комплекса–это настоящий “город в городе”. Обширная территория застройки позволила удачно разместить в ее пределах разнообразную сеть культурно-бытовых объектов, благодаря которой жильцы могут свободно пользоваться всеми атрибутами комфортной жизни, не покидая пределов комплекса.