Земельная рента

     Объяснение  возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более  низкого органического состава  капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В  сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных  сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

     Однако  под воздействием технического прогресса  происходит постепенное сближение  органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств  производства, более высокой технологической  вооружённости труда.

     В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты  – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают  возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов –  особых сортов винограда, некоторых  видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие  товары продаются по монопольным  ценам, верхний предел которых нередко  определяется лишь уровнем платежеспособного  спроса. В результате монопольные  цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

     Таким образом, в сельском хозяйстве, как  и в других отраслях, капиталисты-предприниматели  получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам  осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с  ним. Однако поскольку конкуренции  не удается преодолеть барьер частной  собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной  стоимости в виде ренты.

     Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

     Лесные  земли как объект лесопользования  в экономическом смысле ценны  не сами по себе, а ресурсами –  древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому  земельную ренту в лесопользовании  правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

     При государственной собственности  на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи  за лесопользование есть рентный  налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный  налог устанавливается меньше ренты  или не берется совсем в случаях, когда на арендатора возлагаются  расходы по восстановлению и воспроизводству  лесных ресурсов, или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика

     2.1.Состояние российского рынка земельных ресурсов

     Земельный рынок Российской Федерации сформирован  и существует. Таков несомненный  логический финал процесса правовых эволюций и законотворчества, начавшегося  в стране в 1990 году. С принятием  поправок к Гражданскому кодексу, Земельному кодексу РФ и целому ряду нормативных  документов была создана основа для  установления права собственности  на землю как юридических, так  и физических лиц и совершения с ней различных процедур. Но об окончании процесса говорить пока рано. Российский земельный рынок еще  не прошел до конца фазу своего становления.    На данный момент здесь можно видеть своего рода дуализм: с одной стороны, земельные ресурсы не бесконечны, и не создаются заново, а с другой процессом распоряжения землей по-прежнему руководит государство. И все так же государственная земля вовлекается в коммерческий оборот только лишь путем сдачи ее в аренду. При этом совокупная площадь таких арендуемых наделов, составляет, по разным оценкам, не более 5% от общего земельного фонда страны.          Хочу заметить, что Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются всё чаще, но, по оценкам специалистов, рынок земли в России всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.           В 2010 году рынок земли в Российской Федерации отпраздновал своё восьмилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земли и той неразберихи на рынке, которую мы имеем сегодня.      Закон «Об обороте земель сельхоз назначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой.           На 1 января 2008 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхоз назначения: можно констатировать, что закон сработал.  Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся.           Несмотря на впечатляющие успехи 8 лет формального существования рынка земли не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земель на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земель наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2008 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс.         Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных участков для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.          8 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земель стала более определённой. Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земель запаса.

     Тенденции перемещения земель из одной категории  в другую, по сравнению с динамикой  предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхоз назначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхоз назначения РФ по состоянию на начало 2009 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2008 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель сельхоз назначения.

     Изменение объёмов земель поселений на начало 2009 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2009 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%.

     Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий можно сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в Российской Федерации. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земель в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности будет  только увеличиваться. 

2.2.Структура земель в Российской Федерации по формам собственности. 

     Учитывая  эти предпосылки, обратимся к  проблемам земельного рынка РФ, то есть, с государственной точки  зрения, к землям – находящимся  в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент  земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным.  

Характеристика  оборота земель РФ на 1 января 2009 года (в тыс. га)

     Если  рассматривать количество сделок с  земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год  сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2008 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2009 – 4 545 тыс. В общем объёме преобладает аренда – 3 730 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 176,7 тыс., из них на торгах – 10,7 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).

     Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2009 год было продано всего 262,7 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным – на 171,3 тыс.га. по сравнению с 2006-м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Южном федеральном округах – 60,5% и 18,7% от общей площади сделок соответственно.

     Подводя итоги анализа, отметим сохраняющийся  огромный потенциал российского  земельного рынка. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной  земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр.       Будем надеется, что новые законодательные акты, принятые в этом году, скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также  необходимо создавать. 

     2.3. Действие законов спроса и предложения на рынке земли 

     Рента как экономическая категория  означает не просто доход от фактора  производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение  которого неэластично. Исходя из этого определения, рентой называется доход не только от сельскохозяйственной земли, а доход от любого ресурса, предложение которого неэластично.

     Принцип установления ренты, или арендной платы как уравновешивающей цены таков же, как и в случае других факторов производства.            Земля используется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обусловливает существование двух видов спроса на землю: D_нсх – сельскохозяйственный спрос, D_сх – несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю D_L будет представлять собой сумму двух указанных видов спроса: