Рынок земли и его особенности

    Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес. 

    3. Земельная ипотека 

    Развитие  рынка земли в России невозможно без развития земельной ипотеки.

    Если  до недавнего времени экономическая  ситуация в аграрном секторе экономики  не способствовала заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства  по которым обеспечиваются залогом  земли, то в настоящее время в  сельском хозяйстве начинают складываться благоприятные условия для развития и этого направления кредитования. Соответственно увеличивается потребность в долгосрочных финансовых ресурсах на модернизацию производства и его техническое перевооружение. Из всех же источников наиболее доступным финансовым ресурсом для этого является ипотечный кредит под залог земельных участков. Этот кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным, и вследствие этого он выгоден как для заемщика, так и для кредитора.

    Однако  земельная ипотека в России начнет полноценно работать, по оптимистическому прогнозу, через пару лет, по пессимистическому – лет через десять. Сейчас ее механизм обкатывается на государственных банках, в задачу которых входит создание единой системы формирования активов и накопление земельной базы.

    Развитие  системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятием  национального проекта по развитию АПК. Одно из направлений федеральной программы – «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» – предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков.

    Новый механизм призван расширить ресурсную  базу сельхозпроизводителей и таким  образом облегчить им доступ к  долгосрочному финансированию. По словам председателя Агропромышленного союза товаропроизводителей Кировской области Владимира Домрачева [12], этот банковский продукт может дать хозяйствам возможность развиваться: «Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы у них не хватает. Земля — это дополнительный актив, а для некоторых и единственный».

    С принятием национального проекта  был урегулирован ряд правовых вопросов. В частности, после внесения поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  сельскохозяйственные земли были исключены  из перечня земель, не подлежащих ипотеке. Таким образом, давно блуждавшая в головах чиновников идея получила реальные предпосылки для развития. Но для ее воплощения одной правовой базы недостаточно, нужен еще механизм осуществления.

    Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая система предполагает такую систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций – кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Именно такая система распространена в Европе.

    В двухуровневой модели земельной  ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли  могут любые банки. Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные залоги. В качестве такой структуры может выступать земельно-ипотечное агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.

    В настоящее время рассматривается  концепция развития земельно-ипотечного кредитования по второму пути. Есть различные варианты формирования земельно-ипотечных агентств. Первый вариант – государственная структура, которая может быть создана по принципу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Второй вариант – государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно участвуют банки и государство. Третий вариант – коммерческая структура, в которой участвуют только банки на межкорпоративной основе.

    Переход ко второму варианту может растянуться на несколько лет. Не исключено, что в течение этого времени необходимость в нем отпадет. И вместо американской модели в России будет построена европейская модель развития земельной ипотеки. Для развития ситуации по такому сценарию уже есть определенные предпосылки.

    В большинстве коммерческих банков нет  программ, которые бы разрабатывались  специально для сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам  по платежам и прочее. Возможно, поэтому подобные сделки носят единичный характер.

    Коммерческие  банки неохотно кредитуют предприятия  сельского хозяйства из-за высокого уровня риска невозврата кредитов. Это объясняется следующими причинами:

• неразвитостью сельскохозяйственного рынка;
• сложностью в подготовке анализа и мониторинга данного рынка;
• законодательными ограничениями;
• отсутствием налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства;
• сложностями при реализации залога.

    Основные риски для банков при работе с земельной ипотекой связаны со спецификой рынка земли. Характерна низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка.

    Залог земельного участка чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройки перерабатывающих комплексов. Данная форма залога неудобна как для банков, так и для самих залогодателей. Стадии оформления земли в залог занимают около двух–четырех месяцев. При этом высока вероятность отказа в получении кредита. В результате, во многом из-за бюрократизации и несовершенной законодательной базы, клиент теряет время и деньги. В сельском хозяйстве, как ни в одной другой отрасли, важна именно оперативность.

    Осваивать невозделанную целину – земельную ипотеку пришлось государственным банкам. Специальные программы кредитования под залог земли предлагают два банка – Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако львиная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка.

    Россельхозбанк  предлагает программы кредитования для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства  в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др. Во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидное имущество, в том числе земля, если на нее оформлено право собственности.

    В Сбербанке в программах по кредитованию сельхозпроизводителей и владельцев личных подсобных хозяйств также указано, что в качестве залога может приниматься земельный участок. И сроки кредитования могут быть от года до пяти лет.

    Основным  препятствием в развитии земельной  ипотеки является неоформленное  право собственности. По некоторым оценкам, только 13% земель сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет и прошли юридическую регистрацию [11]. То есть только 13% земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться в качестве залога.

    Для того чтобы участок мог использоваться в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части земельного участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета.

    Но  сегодня для практической реализации всех этих требований существует множество  препятствий. Существующая система оформления участков в собственность имеет длительные сроки рассмотрения заявок и высокую стоимость работ. Поэтому процесс оформления идет крайне медленно. Таким образом, значительные площади земли оказались не вовлечены в рыночной оборот. А потому вопрос развития земельной ипотеки упирается не только в нежелание банков кредитовать сельхозпредприятия под залог земли, но и в то, что объемы данного актива на рынке чрезмерно малы.

    Для того чтобы механизм земельной ипотеки  начал работать в полном объеме, необходимо создать земельный банк. По оценкам Россельхозбанка, для эмиссии ипотечных ценных бумаг необходимо иметь в портфеле порядка 750 тыс. гектаров земель среднего качества [12]. Только в этом случае все процедуры, связанные с эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг, будут эффективными, потому что удельные затраты очень высоки.

    При этом для формирования портфеля однородных ссуд залоги должны быть равнозначными, а их залоговая стоимость должна базироваться на рыночной стоимости этих участков. Сегодня в большинстве банков землю принимают в залог по кадастровой оценке. Такое решение на начальном этапе вполне логично. Так как оценка – процедура достаточно затратная и ложится она целиком на плечи заемщика. Кроме того, при неразвитом земельном рынке в большинстве регионов определить ее невозможно.

    Но  кадастровая и рыночная стоимости участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в качестве залога. Действительно, ожидания заемщиков и результат рыночной оценки могут не совпадать. Основная сложность оценщика в рамках такой работы – поиск сделок/предложений сопоставимых объектов, так как для банка главный вопрос – ликвидность объекта, возможность его продать на рынке по указанной в отчете стоимости. То есть банки, всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, то есть она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов. А вот отсюда, видимо, и возможно возникновение сложностей у заемщиков. Иногда по причине особенностей в методологии результат оценки получается ниже, чем ожидал заемщик. Соответственно, и ниже сумма кредита.

    Возможности для развития земельной ипотеки  в России огромны. Потенциал земельной ипотеки велик. Как инструмент, она крайне востребована. Но она будет развиваться лишь в том случае, если будут созданы надлежащие возможности для решения задач первого этапа этого процесса: укрепление и оформление должным образом прав на земельные участки. Если этого не будет сделано, земельная ипотека обречена на жалкое существование. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение 

    Глубокие  трансформации, которые в настоящее  время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли,  перераспределение земли и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требует серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.

      Несмотря на принятие Земельного  Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком.

    Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую или покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.

    Рынок земли особо ответственная экономическая  структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

    В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства, развитие аренды земли, как эффективной и экономически целесообразной формы землепользования, а также развития земельно-ипотечного кредитования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.