Рынок земли и его особенности

       Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.

         При рассмотрении дифференциальной  ренты выяснилось, что на худших  землях она не образуется. Однако  землевладелец и эти земли  сдает в аренду, ибо получает за это абсолютную ренту. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия частной собственности на землю, условием ее образования – более низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве, источник – прибавочная стоимость, создаваемая трудом сельскохозяйственных рабочих.

       При исключительно редких условиях образуется монопольная рента. На определенные сельскохозяйственные продукты (чай, цитрусовые и др.), производимые в исключительных природно-климатических условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем их предложение. Следовательно, источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства. Она получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределятся в интересах владельца редких земель.

       Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия.

       Совершенствование землепользования и рентных отношений предполагает определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов:

1. качественная оценка земли для сельскохозяйственного производства;
2. агроэкономическая оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур;
3. общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве;
4. оценка потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота.

       Цена земли основывается на величине земельной ренты и процента, т.е. земля приобретает иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента.

       Цена отдельного участка земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула:

   Р_Т = R_T:r • 100%,

где Р_Т — цена земли;

R_T — рентная оценка земли (величина арендной платы);

 r   — ставка процента. 

       Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка. Цена земли равна отношению земельной ренты к ставке ссудного процента  Цена земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.

       При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

       При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

       Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

       В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. 

       В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения - «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

       Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность. 

       2.Формирование рынка земли в России 

       2.1 История аграрного вопроса в России       

        
       В связи с особенностями развития российской цивилизации одним из ключевых вопросов, вокруг которых концентрировалась экономическая мысль, стало рассмотрение аграрного вопроса и способов его решения. Именно здесь лежало понимание альтернативности общественного прогресса, во многом так и не реализованного в российских условиях.

       Сказалось здесь и типичное для классической политической экономии механическое наложение на сельское хозяйство свойств сугубо индустриального этапа развития экономики, воспринятое и многими последователями, включая марксизм.

       Бурные дискуссии об аграрном вопросе и судьбах России, восходящие еще к А.И. Герцену, развернулись после отмены крепостного права. В них, прямо или косвенно, оказались втянутыми все ведущие экономисты страны. Но среди них важно выделить ключевые, знаковые фигуры, вошедшие в российскую школу экономической мысли.

       В конце 70-х годов такой фигурой был князь А.И. Васильчиков, выпустивший в 1876 г. Книгу «Землевладение и земледелие в России и других европейских государствах» в 1881г., она вышла вторым изданием. В ней была дана крупномасштабная постановка аграрного вопроса и предложены рассуждения о перспективах пореформенного развития страны. В работе была дана резкая критика западноевропейского капитализма, неслыханного роста богатств на фоне обнищания низших классов, их пролетаризации. Чтобы не идти подобным пагубным путем, Россия должна выбрать альтернативный вариант, поскольку в ней «исторический процесс имеет иную закономерность, чем на Западе».

    В ответ на резкую критику обвинявших его в проповеди социализма А.И. Васильчиков ответил, что он действительно заимствовал у социалистов критические оценки капитализма. Но сам он пришел к противоположным выводам: рабочие борются не за уничтожение всякой частной собственности, а «ищут собственности, оседлости, хозяйства», готовы поменять все политические свободы «на клочок земли, на кол и двор». Он писал: «основное положение, которое я проводил в своей книге, заключается в том, что без собственности человек не свободен и в общественном смысле только раб».

       Выдающимся представителем поиска альтернативного варианта развития России был В.П. Воронцов. Он говорил: «Наша особенность состоит в том, что мы после других вступили на путь прогресса, и эту особенность со всеми последствиями разделяют с нами и многие другие славянские и неславянские народы». При всей ограниченности, а порой и наивности своих суждений, неоднократно подвергавшихся заслуженной критике его современниками, В.П. Воронцов высказывал мысли, которые легко узнаются в современных процессах становления многоукладной и социально-ориентированной экономики. Он требовал самостоятельности производителя, преодоления его отчуждения от средств производства, максимальной пользы производства для рабочего населения. По сегодняшним реалиям мы видим его предупреждения об опасности «эксплуатации массы народа в интересах небольшого кружка счастливчиков» и о «хищническом направлении общества».

    К концу XIX в. стало ясно, что положительный потенциал реформ 1861 г. частично исчерпан, частично выхолощен реваншем консерваторов после убийства Александра II в 1881 г. Необходим был новый цикл реформ. 
       Попытка уйти от них с помощью войны с Японией не только не удалась, но, напротив, стимулировала первую русскую революцию. И если эта революция не закончилась крахом самодержавия, то причина в том, что возле царя оказались такие выдающиеся люди, как П.А. Столыпин. 
       П.А. Столыпин считал, что перемены в политическом строе не главные, и, тем более, не условия реформ экономических. Перемены нужны, но в той мере и там, где они необходимы для экономической реформы. Пока нет экономически свободного хозяина - нет базы и для других форм свободы.

      Столыпин был убежден, что начинать надо с аграрной реформы. И по политическим соображениям: без крестьянства никакая революция в России не возможна. И по сугубо экономическим - без нормального аграрного фундамента, без процветающего сельского хозяйства, без дешевых продуктов питания, и, соответственно, дешевой рабочей силы, без выплескивания из села на рынок труда миллионов бывших крестьян - промышленность России будет обречена на чахлую жизнь под зонтиком протекционизма «на игле» постоянной подкормки в виде казенных заказов.

    Столыпинская реформа включала ряд взаимосвязанных проблем. Но через все решения проходит красная нить: упор не на общину, а на крестьянина. И не просто на крестьянина, а крестьянина состоятельного, богатого, способного вести свое частное хозяйство.

       Это был полный разрыв с идеологией реформы 1861 г., когда упор был сделан именно на крестьянскую общину как главную базу для сохранения самодержавия и, соответственно, российской государственности и цельности российской империи. Конкретные меры реформы Столыпина достаточно известны. Крестьянин получал право выходить из общины и, став собственником своей доли земли, поступал с ней свободно: мог выделиться в хутор, образовать единый массив своей земли в виде отруба, даже продать свою землю. Для поддержки частного крестьянского хозяйства вводились ссуды под залог земли. При этом процент на кредит для единоличного хозяйства был вдвое ниже, чем по кредитам в общине.

    Так как выделение в отдельное хозяйство обычно не давало участка, достаточного для эффективной работы, и даже кредиты дело существенно не меняли, Столыпин взял курс на переселение крестьян на свободные государственные земли. При этом не только были устранены все препятствия, но, напротив, создан серьезный стимул для переселения за Урал (бесплатный проезд, специальные по конструкции «столыпинские» вагоны, позволявшие вести с собой скот и т.д.).   Что же дала России столыпинская реформа? 
      Во-первых, реформа дала возможность выйти из общины тем, кто этого хотел, и оставила открытой дверь для выхода из общины тем, кто пожелает это сделать в будущем.

    Во-вторых, реформа расширила гражданские права крестьян. 
       В-третьих, реформа способствовала повышению культуры производства, развитию производительных сил сельского хозяйства, прогрессивным изменениям в формах хозяйствования и структуре производства. 
       В четвертых, реформа привела к интенсивному землеобороту, создала благоприятные условия для рынка земли и через посредство крестьянского банка к концентрации земли в руках умелых землевладельцев. 
       В-пятых, реформа привела к большей упорядоченности в землеустройстве, сокращению чересполосицы и дальнеземелья.

    В-шестых, она вела к смягчению малоземельной российской деревни, к освоению земель в восточных районах страны.

    За 300 лет, до 1900 г., за Урал переселились 5 млн. Русских. За время реформы - 3 млн. Удельный вес славянского населения на востоке вырос до 85 %. С 1905 по 1913 год объем ежегодных закупок сельхозтехники вырос в 2-3 раза. Производство зерна в России в 1913 г. превышало на 1/3 объем производства зерновых в США, Канаде и Аргентине вместе взятых. Российский экспорт зерна достиг в 1912 г. 15 млн тонн в год. В Англию масла вывозились на сумму, вдвое большую чем стоимость всей ежегодной добычи золота в Сибири. Избыток хлеба в 1916 г. составлял в стране 1 млрд пудов. 
       И все же главную задачу - сделать Россию страной фермеров - решить не удалось. Большинство крестьян продолжали жить в общине, что предопределило развитие событий в 1917г.

    Столыпинская реформа не была чем-то неожиданным. И в аппарате государства, и среди политических партий, и в кругах экономистов, и в обществе аграрные проблемы обсуждались очень активно.

    Школа общинников - Воронцов, Карышев, Посников - отрицала какие-либо перспективы для частной собственности в русской деревне. Она продолжила линию крестьянского социализма Н.Г. Чернышевского и разных групп народников. В России будет не капитализм, а народные формы производства. В селе аграрное дело будет сочетаться с кустарными промыслами. Соответственно, в политическом плане будет народовластие. Разумеется, общинники критиковали Столыпина за то, что он чужд российской традиции, что он пытается насадить в России то, что привезено из Европы.