Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

  При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика. 
 

  Риски и ответственность заёмщика.

При покупке  квартиры за счёт ипотечного кредита  риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:  
1) неплатёжеспособностью банка и  
2) неплатёжеспособностью заёмщика.

  1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

  После получения кредита и покупки  квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом  случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если  заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

  Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

  Остаток средств возвращается заёмщику и  может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

2.3. Взаимодействие  банка и заёмщика. Платежи при  ипотечном кредитовании.

  Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники  Банка анализируют информацию  о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный  комитет приглашает заёмщика  на очередное заседание и принимает  решение о возможности выдачи  ипотечного кредита, его размере  и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик  открывает в Банке "Ипотечный"  счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк  выдает заёмщику на руки Ипотечный  сертификат с указанием суммы  утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик  самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный  оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик,  продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк  перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик  заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк  уступает Московскому ипотечному  агентству право требования по  договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк  продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После  полного выполнения заёмщиком  своих обязательств по ипотеке  (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса  о кредитовании:

  Желающий  получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

• Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
• Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
• Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
• Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
• Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).
• Контракт с работодателем (если имеется).
• Документы, подтверждающие образование.

 
 

Примеры расчётов ежемесячных  платежей по кредиту  и требуемого дохода заёмщика.

  Погашение кредита происходит ежемесячно в  размере не менее 1/120 его части. Также  ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.

  Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й  месяц пользования кредитом:

• сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
• процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3
• суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й  месяц пользования кредитом:

• сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
• процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6
• суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний  месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

• 83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

  Как видим, в начале срока суммарные  платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые  большие. Затем величина основного  долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых  выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.

  Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита = 
10 000 / 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

• сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
• процент за кредит = 76,4
• суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.

  Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.

  С увеличением величины кредита пропорционально  растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.

  Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.

  Дополнительные  расходы заёмщика:

• оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;
• регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;
• страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости; 
  
• экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;
• услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

  Инвестсбербанк  заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.  

  Деятельность  Инвестсбербанка показала, что в  Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей  преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.

  В марте 1999 года, после утверждения  Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.

  K настоящему времени около 1000 потенциальных  заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

Работа  Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности.