Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в России: текущее состояние  и перспективы развития

Что происходит с отечественным рынком ипотечного кредитования и основными его  показателями? Какие тенденции можно  отметить? Что можно ожидать в  перспективе? На эти и другие вопросы постарался ответить аналитик RealtyPress Олег Королев на основе данных о рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредитах, общая сумма которых составляет порядка 140 млрд. рублей.

Средневзвешенная  ставка ипотечного кредита

Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если  брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние два месяца можно  заметить тенденцию некоего уравнивания  показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

В ближайшие  месяцы можно ожидать незначительного  уменьшения процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что  этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

Средневзвешенный  срок ипотечного кредита

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

Ситуацию  со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

В ближайшее  время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Средний размер ипотечного кредита

Как видно  из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее  всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

Средний первоначальный взнос

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая  причина данной тенденции заключается  в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года.

Наверное  здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее  низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2010 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Средняя площадь приобретаемого жилья

Как видно  из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если  же рассматривать среднюю стоимость  жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.

Ближе к осени текущего года стоимость  квадратного метра ипотечного жилья может заметно подрасти. Условия ипотечного кредитования для заемщика будут улучшаться, ставки по кредитам продолжат снижение, поскольку риски обесценивания залога стали ниже, чем полгода назад. А рост кредитования в свою очередь спровоцирует подорожание недвижимости, а, следовательно, и увеличение средней стоимости жилья, купленного по ипотеке.  

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Будем надеяться, что уже во II квартале 2010 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.