Рынок недвижимости Швеции

При этом покупается не столько жилье, сколько право проживания в нем - то есть, человек не имеет право поступать с этой квартирой как со своей собственностью, он не может ни дарить ее, ни передавать по наследству, а может только жить в ней и продавать это право на жилье другим людям.

Иностранец может неограниченно приобретать, брать и сдавать в аренду жилье в Швеции. Договор вступает в силу в момент подписания (а не в момент регистрации, как в других странах), и тогда же человек может въезжать в новую квартиру. В многоквартирных домах, как правило, жилье не продается, а сдается в аренду с правом дальнейшей сдачи в аренду третьим лицам, что также дает небольшой доход. Среднестатистическая цена аренды - 1500 крон, 140 евро за один квадратный метр. В нестоличных городах эта цифра может составлять 600 - 700 крон (€55-65). Следует помнить, что доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом в размере 30%.

Налоги в Швеции - одни из самых высоких в мире. Если в России ставка подоходного налога равняется 13%, то в Швеции она приближается к 30%, и это только для тех, кто получает сравнительно небольшие доходы. Для тех, чья зарплата превышает, в пересчете на американскую валюту, 4000 долларов, предусмотрен налог уже равный 46%. Большую часть дохода государства составляют налоги. За счет таковых резидент Швеции может рассчитывать на хорошую страховку, обеспечение качества жизни, бесплатное обучение, большое пособие по безработице.

В Швеции есть несколько типов налогов на недвижимость. Если Вы являетесь собственником жилья в этой стране, то ставка, которую надо платить, составляет 1,7% от стоимости объекта. Эта стоимость рассчитывается следующим образом: согласно закону о недвижимости, стоимость помещения представляет собой ? от его рыночной цены. Иными словами, если Вы приобрели квартиру за 100 000 евро, то налог будет высчитываться от суммы в 75 000 евро.

Помимо налога на обладание недвижимостью, существует налог и на покупку таковой, составляющий 1,5% от ее рыночной стоимости. То есть если квартира продается за 100 000 евро, то и сумма рассчитывается из стоимости в 100 000 евро.

Если жилье в Швеции, Вы сдаете в аренду, то с таких доходов налог достаточно высок - 30% получаемой Вами прибыли уходит в казну государства. То есть законодательство рассматривает получаемый от сдачи жилья доход как зарплату и оценивает налоги с этой суммы по ставкам на прибыль. В шведском налогообложении есть такое понятие, как «доход с капитала» - человек получает деньги с того, что ему принадлежит. Сдача квартиры является таким доходом с капитала и облагается соответствующим налогами.

Недвижимость в Швеции может быть как жилой, так и производственной. Если Вы приобретаете в собственность жилое помещение, условием владения является то, что Вы проживаете в этом помещении либо приезжаете туда в отпуск. Высокая стоимость обслуживания жилья вкупе с высокой ставкой налога на доходы от сдаваемого помещения делает Швецию малопривлекательной страной для покупки жилья с последующей сдачей его в аренду и получения дохода. Можно сказать, что Вы и шведское государство получите практически одинаковую прибыль от передачи собственности в аренду. При этом сдача жилья на черном рынке не практикуется вообще - уважение шведов к закону повсеместно и непоколебимо.

Кредиты на недвижимость в Швеции выдаются на условиях, несколько отличающихся от российских реалий. Так, сама квартира не может являться залогом, и недвижимость можно брать в ипотеку под залог каких-либо других активов. Кредит выдается на срок от 15 до 40 лет, а процент по кредиту фиксируется не на все время погашения, а на 2-5 лет, и зависит от состояния экономики страны. Эта цифра меняется практически каждый месяц, и процент зависит от того, в какой момент ссуда была взята. Сейчас, конечно, во время общеевропейского кризиса, процент достаточно высок. Следует отметить, что в целом ставка по ипотеке ниже, чем по другим видам кредитования.

При намерении купить жилье, государственный земельный реестр в Швеции выдает желающему ценную бумагу - закладную. Но этот документ обеспечивает только возможность покупки, с ним человек направляется в банк, где может получить в кредит до 75% от стоимости жилья по реестру. Кадастровая стоимость, в свою очередь, составляет приблизительно 75% от рыночной. Каждый год производится переоценка объектов недвижимости с учетом текущей ситуации на рынке.

Банк получает средства для выдачи ипотеки с помощью выпуска так называемых ипотечных облигаций - эти ценные бумаги считаются выгодным вложением денег.

В договорах ипотеки прописываются условия эксплуатации объекта покупки, потому что в случае невыплаты банк продает объект кредитования, а неудачная эксплуатация может существенно снизить его стоимость. Строящиеся здания не могут являться объектом ипотеки. Можно взять кредит на приобретение земельного участка, но в таком случае банк может предоставить сумму не более 40% от кадастровой стоимости покупаемой площади.

Квартиру, обремененную ипотекой, можно продать другому владельцу с передачей ему прав на ипотеку. Это достаточно выгодно, так как существенно снижает стоимость жилья. До 80% недвижимости, покупаемой в Швеции - это недвижимость, приобретенная в кредит.

При оформлении ипотеки в Швеции обязательно заключается договор по страхованию объекта недвижимости от пожара и выявления скрытых дефектов постройки здания. Тарифы могут отличаться в зависимости от качества и площади постройки, системы безопасности, присутствующей в доме, а также от наличия возможных рисков помимо перечисленных факторов.

Покупка любой недвижимости в Швеции - выгодное вложение капитала. Уровень жизни в этой стране достаточно высок, так что приобретение в ней ресторана или торгового помещения, а также любого другого объекта коммерческой недвижимости будет приносить владельцу стабильный доход. При покупке коммерческой недвижимости в Швеции следует помнить несколько вещей:

1. Налоги на доходы  в Швеции очень высокие. Сдача  в аренду земельного участка  или здания также считается  доходом и облагается соответственно.

2. Шведская недвижимость  относительно недорога, но есть  два законодательных ограничения, возможно, объясняющих ее дешевизну. Во-первых, объект недвижимости покупается  в таком виде, в каком он  был продан, и любое изменение, образно говоря, превращает его  в другой объект. В договоре  указывается подробное описание  объекта недвижимости, так что  постройка новых объектов на  купленном земельном участке  должна быть согласована с  органами регистрации. Во-вторых, право  собственности на недвижимость  не может быть ни передано  по наследству, ни подарено. Любую  коммерческую площадь можно только  купить или продать. Следовательно, приобретая тот или иной объект  недвижимости, Вы не можете быть  уверены в том, что он впоследствии  достанется Вашим детям и внукам. Чтобы избежать этого, обычно  заключается договор купли-продажи  между родственниками, подразумевающий  официальный переход объекта  недвижимости в собственность.

3. Стоимость объектов  недвижимости в Швеции определяется  многими факторами, в частности, датой последнего капитального  ремонта. Расположение здания в  данном случае не самый важный  фактор ценообразования. В среднем  ресторан на побережье (не в  курортной зоне) стоит около 70 тысяч  евро.

Наиболее выгодна покупка коммерческой недвижимости в Швеции в двух случаях - если вы хотите сохранить капитал (цены на жилье в этой стране растут примерно на 25% в год) или собираетесь сами вести бизнес на территории приобретенного вами здания. Иными словами, сдача помещения или земли в аренду предполагает уплату 30% налогов, а приобретение - всего 1,5 % от рыночной стоимости. Налоговое обременение так же существует каждый год - вы оплачиваете 1,7% от кадастровой стоимости объекта (это примерно 75% от рыночной). Однако и сдача в аренду приносит достаточно высокий и стабильный доход, поскольку, даже при вычете одной трети из цены на аренду, выгода продолжает составлять солидную сумму.

К жилой недвижимости, как правило, относятся те дома и квартиры, где человек проживает постоянно или куда регулярно приезжает, например, в отпуск.

Приобретая квартиру в Швеции, владелец приобретает право пользования небольшими автоматическими прачечными в подвалах дома, а также помещениями для хранения различных вещей, расположенными в подвале или на чердаке здания. Обычно это кладовки, расположенные не в самой квартире, но в доме, где проживет человек. В квартплату входит также оплата водоснабжения, а электричество оплачивается отдельно. В комфортабельных домах также существует специальная комната отдыха и сауна. Можно снять в аренду помещение большего размера для проведения праздников - дней рождения, свадеб и прочих торжеств. Стоит отметить, что квартплата зависит от комфортабельности дома, давности постройки и проведения последнего капитального ремонта.

Сдавая недвижимость в аренду, можно получать стабильный доход, однако следует помнить, что по шведским законам 30% этого дохода отчисляется в казну государства. Кроме того, ответственность за снятую квартиру несет не арендатор, а владелец - если, например, человек, снявший квартиру в аренду, не уплатил квартплату, это обязан сделать владелец, а затем уже самостоятельно выяснять вопрос со съемщиком жилья. За все повреждения в квартире также несет ответственность ее владелец. По шведским законам внесение любого изменения в планировку квартиры согласуется с комитетом по недвижимости. Ремонт, необходимый из-за повреждений, нанесенных человеком, арендовавшим квартиру, происходит за счет владельца. Так, сдача квартиры в аренду в Швеции обычно сопровождается страхованием квартиры с подробной описью всех объектов в ней, с указанием их состояния и расположения.

Цены на жилую недвижимость в Швеции меньше, чем в соседней Финляндии, однако квартира приобретается в собственность не данной семьи, а определенного человека. После его смерти квартира не переходит по наследству, а отходит очередникам по жилью. Они точно так же приобретают право на жизнь в ней, но не право владения ею с последующей передачей по наследству или возможностью подарить. Поэтому следует своевременно позаботиться об оформлении договора на куплю-продажу на одного из своих родственников, если вы хотите сохранить для своей семьи приобретенную в Швеции недвижимость.