Аренда зданий и сооружений. Аренда предприятия

Исключение составдяют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного правового акта.

По форме договор  аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный  сторонами. Всякий договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора.

В связи спереводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам. Статья 657 ГК РФ

Обязанностью  арендодателя является пись менное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления могут предъявить свои права требования в пределах 3-х месяцев со дня получения такого уведомления, а не получившие - в течение года со дня, когда они узнаали или должны были узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение дрговора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору предаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью  арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия  в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так икапитального ремонта.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или  предача арендатом в отношении их прави обязанностей другому лицу.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости  имущества арендованного предприятия  путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции и  т. п., то арендатор волен совершать  их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Статья 660 ГК РФ

В процессе эксплуатации имущества арендованног предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые удучшения этого имущесва (разрешения не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лищь в одном случае арендодатель может быть освобохден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, - если докажет, что по своей стоимости эти “улучшения” не соразмерны реальному улучшению качесва и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены без учета принципов добросовестности и разумности. Статья 662 ГК РФ

Возврат арендованного  предприятия в связи спрекращением договора аренды должен бытьь произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передаче предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

4. Регистрация  договора

Форма договора аренды зданий и сооружений является важным условием заключения договора аренды зданий или сооружений (ст.651 ГК РФ). В отличие от общей нормы  о форме договора аренды (ст.609 ГК РФ) договор аренды здания и сооружения заключается в простой письменной форме путём составления единого  документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин  и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле  и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это  не может изменить данное правило.

Нарушение простой  письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы  сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Указанный порядок  распространяется и на договора аренды нежилых помещений, что следует  из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации  от 1 июня 2000 года №53 «О государственной  регистрации договоров аренды нежилых  помещений»:

5. Необходимые  приложения и сопутствующие документы  к договору

Существуют следующие  приложения к договору аренды зданий и сооружений.

1) Описание здания - приложение к договору, предназначенное для подробной характеристики предмета договора. В описании здания указываются сведения о его наименовании, назначении в соответствии с правоустанавливающими документами, общей площади, адресе, стоимости и т.д. В одном приложении может описываться несколько зданий. Описание - это официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора.

2) Описание земельного участка - приложение к договору, предназначенное для подробной характеристики предмета договора. В описании земельного участка указываются сведения о его наименовании, назначении в соответствии с правоустанавливающими документами, кадастровом номере, общей площади, месторасположении, кадастровой стоимости и т.д. В одном приложении может описываться несколько земельных участков.

3) График арендных платежей - документ, в котором стороны определяют периоды оплаты, даты внесения арендной платы, размеры платы и т.д. График является неотъемлемой частью договора, которым должен руководствоваться арендатор при исполнении своих обязательств по договору. График применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; суммы платежей и условия их выплат определяются индивидуально в каждом конкретном случае.

4) Свидетельство о государственной регистрации права - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

В нем содержится: данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства); описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный  БТИ или кадастровой палатой; вид зарегистрированного права (собственность  или другое вещное право); основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.); ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.

5) Правоустанавливающие документы на земельный участок - документ, использующийся для совершения сделок с земельными участками и зданиями. Необходимо иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. Правоустанавливающими документами могут быть договоры (дарения, мены, купли-продажи, ренты и т.д.), свидетельства о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов. А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

При заключении договора соответствующая Сторона  обязана предоставить правоустанавливающие документы, копии которых прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью.

6) Кадастровый паспорт здания - результат технической инвентаризации и технического учета таких объектов недвижимости, как здания, сооружения, помещения, квартиры. Данный документ содержит описание технических характеристик объекта недвижимости (площадь, этажность, наличие коммуникаций, материалы несущих конструкций и перекрытий, данные о дате постройки, техническую стоимость объекта и т.д.). Неотъемлемыми приложениями кадастрового паспорта являются планировки внутренних помещений. Кадастровый паспорт - срочный документ. Для объектов нежилого фонда кадастровый паспорт действует пять лет, для квартир - один год. Так же как и кадастровый паспорт земельного участка, данный документ необходимо обновлять при намерении распорядиться недвижимостью, а также в случаях изменения внутренних планировок (перепланировка), коммуникаций (переустройство) или внешних границ объекта (реконструкция).

7) Кадастровый паспорт земельного участка - представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка.

Государственному  кадастровому учету подлежат все  земельные участки, расположенные  на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования  земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Так же для заключения договора необходимы следующие сопутствующие  документы:

1) Акт приема-передачи недвижимости - официальный документ, имеющий юридическую силу и являющийся неотъемлемой частью договора. В акте приема-передачи недвижимости описываются условия перехода недвижимости от одной стороны к другой. Согласно ГК РФ, при любой передаче недвижимости стороны подписывают передаточный акт (акт приема-передачи), в котором описывается фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы. Например, в договорах аренды это поможет избежать разногласий с арендодателем и сбережет средства арендатора, так как устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию, осуществляется за счет арендодателя. Акт приема-передачи недвижимости с детальным описанием всех недостатков будет играть важную роль и при возврате арендованного имущества по истечении срока аренды, поскольку позволит зафиксировать состояние имущества, в котором оно было получено. В акте возможно описание, какое именно имущество находится в помещении, в каком оно состоянии и в каком количестве. Также в акте может указываться перечень документов, передающихся вместе с недвижимостью.

Акт имеет определенную стандартную форму и применяется  на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и количество передаваемых объектов недвижимости и  их характеристики определяются индивидуально  в каждом конкретном случае.

2) Дополнительное соглашение - это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон. Дополнительное соглашение к договору, по своей сути, изменяет или расторгает основной договор. Все новые, установленные дополнительным соглашениям условия, отменяют и делают недействительными предыдущие условия, установленные в договоре. В связи с чем, дополнительное соглашение к договору, является частью основного договора, причем неотъемлемой частью. Являясь частью основного договора, дополнительное соглашение к договору должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым к основному договору. При заключении дополнительного соглашения к договору, применяются правила используемые при заключении основного договора. В дополнительном соглашении к договору должны быть указаны место и время заключения, а также стороны дополнительного соглашения к договору. Следует отметить, что условия дополнительного соглашения вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору (если иное не предусмотрено законом или договором). Еще, необходимо указывать частью какого договора является дополнительное соглашение, а также все те условия, по которым должны быть достигнуты соглашения. Очень часто после заключения какого-либо договора, в момент его действия и исполнения возникают определенные обстоятельства, в соответствии с которыми отдельные пункты такого договора необходимо отменить, изменить или добавить новые условия договора. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением.