Аренда зданий и сооружений

Колледж  Московской Финансово-Юридической                                Академии 

Факультет: Финансы по отраслям 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

По  дисциплине: Гражданское право

Работу  выполнила:  Мурга Татьяна Сергеевна студентка 3 курса

На  тему: «Аренда зданий и сооружений»

Автор работы: Мурга Татьяна Сергеевна

Научный руководитель: Орлова Татьяна Анатольевна

              

Дата  сдачи:

«24» февраля 2010г. 
 
 

Москва 2010 
 

Договор аренды зданий и сооружений 

Содержание 

Введение …………………………………………………………… 

1. В гражданском  законодательстве договор аренды  ………….. 

2. Договор аренды  сооружений и зданий ………………………. 

2.1 Понятие, предмет  и стороны договора………………………  

2.2 Несущественные и существенные условия договора……… 

2.3 Содержание  договора аренды сооружений и  зданий……… 

2.4 Форма договора: обновлённый порядок регистрации  сделок с недвижимостью…………………………………………………..  

2.5 Договоры аренды сооружений и зданий в Германии и Франции  

3. Значение договора  аренды сооружений и зданий…………….. 

Заключение ………………………………………………………… 
 

Введение 

Выбранная мною работа посвящена одному из видов  договорных обязательств  - договору аренды сооружений и зданий. Выбор данной мною темы неслучаен. Во-первых, тема обоснована актуальностью арендных отношений в  Российской Федерации. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Изменения связаны, с увеличением круга объектов, передаваемых в наём по договорам. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений,   находившихся раньше во владении  государства, не допускались в хозяйственный оборот. С ликвидацией исключительной собственности государства в отношении недр земли, с введением в оборот хозяйственно-производственных комплексов, ставших объектами договоров аренды, изменили правовое регулирование арендных отношений. В связи с этим в этой работе целесообразно дать краткую характеристику следующим видам аренды: аренда транспортных средств, прокат , финансовая аренда. Более подробно уделим внимание  договору  аренды сооружений и зданий, так как этот договор имеет специфический предмет - сооружений и зданий.

Во- вторых, изучение арендных отношений по сооружениям  является интересным, так как  раньше действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду сооружений и зданий в качестве самостоятельного договора. Следовательно,  возникает необходимость уточнить предмет, понятие, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендатора и арендодателя, уточнить какие условия существенны, а какие несущественны. Целью работы является - получить наибольшие знания об аренде зданий и сооружений.

В изучении данной темы поможет арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды сооружений и зданий, а также некоторые работы ведущих юристов - правоведов: Витрянского В.Н ., Иерафилова И.К. , Садикова.О. Н. Очень интересно сравнить аренду сооружений и зданий с такими же договорами в некоторых странах романо-германской системы права.  

Надеюсь, что  в конце сделанной мною работы будет ясно, что договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение. 

1.  В гражданском  законодательстве  договоры аренды 

Договор аренды один из классических видов договоров, его история насчитывает не одно тысечалетие, на протяжении которых он в своих чертах не изменился. Договор аренды перешёл к нам из римского права и был принят ещё российским дореволюционным законодательством. В данный момент аренда широко применяется в предпринимательской, бытовой и иных сферах

Словарь по гражданскому праву выделил аренду как договор, по которому “одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату в пользование и во временное владение ” . Действующий Гражданский Кодекс РФ сейчас устроен так, что изначально регулируются об аренде общие положения, а далее регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс урегулировал пять видов договора аренды:  

1.прокат  

2.аренда транспортных средств  

3.аренда сооружений и зданий 

4.аренда предприятий  

5. лизинг (финансовая аренда)  

По договору проката арендодатель, осуществляющий передачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности в аренду, обязуется предоставить движимое имущество арендатору за плату в пользование и во временное владение (п. 1 ст. 626 ГК). 

Аренда транспортных бывает двух видов: аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем предоставляет арендодатель арендатору транспортное средство за плату во временное пользование владение и предоставляет услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе пользование обязуется  оказывать услуги технической эксплуатации  транспорта.  

По договору аренды сооружений и зданий обязуется  арендодатель передать во временное пользование сооружения и здания арендатору (п. 1 ст. 650 ГК).  

В случае аренды предприятия обязуется арендодатель предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование  предприятие в совокупности как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).  

Лизинг - это договор, по которому обязуется арендодатель приобрести в собственность указанное арендатором имущество у выбранного им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.  

Деление аренды на выше перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на классификационном  едином критерии. Выделение этих видов произвольно. Аренда транспортных средств, сооружений (зданий), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, а прокат - исходя из договора для арендатора, потребительского характера и для арендодателя – предпринимательского. Так, что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Но многие правоведы всё же склонны делить на виды аренду по характеру арендуемого имущества.  

Ряд широко на практике распространённых договоров аренды не урегулированы в Гражданском  кодексе РФ. Так как почти ничего не упомянуто об аренде земли, за исключением некоторых статей в главе 17 (ст. 260 ,264 , 270 ГК). Видимо законодатель руководствовался тем, что данный вид аренды подробно будет урегулирован в новом Земельном кодексе РФ. Это неверно , ведь аренда всегда склонна к гражданскому законодательству .  

В нынешнее время новый Земельный кодекс лежит в стадии разработки, а ныне хранить силу Земельного кодекса РСФСР 1991 года (не изменяющий более позднему законодательству). Сейчас разрешает действующее земельное право аренду земли . На аренду о сроках договоров земельных участков вопрос не решён, потому что ст. 13 Земельного кодекса РСФСР является не подходящий Конституции РФ 1993 года. Передавать землю в аренду могут :  

А) земельных участков собственники (ст. 260 ГК)  

Б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласия собственника (ст. 270 ГК)  

В) государством органы уполномоченные - в аренду  сдача  земельных участков, лежащих в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.  

Закон выделяет ряд льготных условий аренды, если фермерское хозяйство выступает  в качестве арендатора. Договор аренды земли обязан быть  заключённым  в письменной форме, и подлежит нотариальному  удостоверению, далее должен быть в  администрации зарегистрирован, на территории или  в ведении которой  данный участок  находится. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли, не загрязнение,  её охрана. 

В аренду передача участков недр, лесов, водных объектов  устанавливается не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах; Лесным кодексом РФ; Водным кодексом РФ.

Также  можно  договор аренды предложить включить в Гражданский кодекс недвижимости в целом, а не отдельных её видов: предприятий или зданий.  

Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к этим или другим договорам аренды, следует помнить, что к некоторым видам договора аренды. Об аренде общие правила применяются, если иное Гражданским кодексом не установлено об данных договорах (ст. 625 ГК). Например, не используется правило ст. 621 о восстановлении договора аренды на неопределённый срок к договору аренды транспортных средств и проката. Ведь же к договорам аренды транспортных средств (с экипажем и без него) не используются  правила о регистрации договора из п. 2 ст. 609 ГК. Кроме того, к договору аренды сооружений и зданий, так как само по себе предприятие включает сооружение и здание. 

Договорам аренды, выявленные Гражданским кодексом РФ, свойственно следующие признаки:

[ Собрание Законодательства  РФ 6.03.95г. №10 , ст. 823 . Собрание Законодательства  РФ 20.11.95г. №47 , ст. 4471 . Собрание Законодательства  РФ 3.02.97г.] 

Данные договоры концессуальны, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что заключённый договор аренды считается с момента, когда по всем существенным условиям стороны достигли согласия.  

Каждый вид договора аренды будет возмездным, так как арендная плата всегда выступает в качестве цены. Если же стороны договорились, что арендатор платить не будет арендную плату, значит это будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.

Взаимными являются все договоры аренды, потому что у обеих сторон (арендатора и арендодателя) имеется и права и обязанности.

Аренда - двусторонний договор, многие юристы хотя лизинг считают трёхсторонним договором потому что в нём участвует арендатор (лизингополучатель) ,арендодатель (лизингодатель) и продавец.

Договор проката  является публичным, потому что предприятие - при наличии возможности арендодатель не вправе предоставить в пользование соответствующие вещи, отказать, кому-либо в составлении договора, не должна выявить предпочтение одному лицу перед другим.

По существенным условием договора аренды общему правилу является только предмет - то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если в договоре арендуемое имущество не указано, значит, договор является незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды существуют и другие существенные условия. Так, существенным условием является цена в договоре аренды сооружений (зданий) и аренды организаций. Следует, что законодатель считает оценку предметов данных видов договоров не совсем важной. Форма договора может являться существенным условием и всё же при аренде предприятий (неважно от срока договора) и аренде сооружений и зданий (заключённых на срок более года) Несоблюдение выявленного в данных случаях государственного порядка регистрации выявляет, что договор недействителен. Что же касается срока, то заключить договор аренды могут и на определённый, и неопределённый срок. Иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению срока договор должен быть прекращен . Выходит, что срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) . 

Итак, подводя  итог общей характеристики договоров  об аренде, следует выделить, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Выявить отличие одного договора от другого можно по специфики целей предмету, характером взаимоотношений между сторонами.  
 
 
 

2. Договор аренды  зданий и сооружений. 

а) Понятие, предмет и стороны договора. 

Аренда сооружений и зданий - один из видов договоров аренды (см. приложение 1) . Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды сооружений и зданий арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору сооружение и здание.  

В главе “  имущественный наём” ГК1964 года особенности аренды сооружений и зданий не были предоставлены в виде самостоятельного параграфа, рассматривалась только одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года предусмотрел отдельный параграф, регулирующий этот вид обязательства. “Данный параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор сооружений или зданий , вызван к жизни особенными свойствами сооружений и зданий как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, неразрывной связью с землёй, их непотребляемостью в процессе пользования...”.