Аренда зданий и сооружений

Следует вывод - указывайте точно вид арендной платы и размер.

Форма договора аренды сооружений и зданий также  условием договора является существенным (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы  о форме договора аренды (ст. 609) договор  аренды сооружения или здания в простой  письменной форме заключается методом одного документа составления, подписанного всеми сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - гражданин или юридическое лицо и на какой срок заключается договор - длинный или короткий).

Договор собственноручно  должен быть подписан сторонами, без  использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если у сторонон существует согласились, даже это данное правило изменить не может .

Нарушение даже простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, даже не зависимо участников договора и от суммы сделки .

Согласно ч. 2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключённым  с момента такой регистрации. Порядок и условия государственной регистрации договора аренды сооружений и зданий будет рассмотрен подробно ниже, так как за последний год он получил изменения.

В текст договора аренды сооружений и зданий по согласованию сторон могут быть включены дополнительные любого характера условия. Главное, чтобы эти условия нормам гражданского законодательства РФ не противоречили.

Подводя итог характеристики существенных и несущественных условий  договора аренды зданий и сооружений, следует помнить Постановление  Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским  делам, которое гласит, что „при разрешении спора, связанного с договором  аренды суд должен исходить из условий  этого договора ” 9. 

[9 См. Постановление  в Бюллетене Верховного Суда  РФ, 1995, № 5 ] 
 

2.3. Содержание договора аренды сооружений и зданий 

Содержанием любого договора являются обязанности и  права сторон.  

„Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению  с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным  изменениям ”10 в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще  общие права и обязанности  сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые  способы исполнения этих обязанностей. 

Рассмотрим  обязанности и  права арендодателя. 

1. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества и условиям договора (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды сооружений и зданий будет то, что одновременно арендатору с передачей прав пользования и владения сооружением или зданием ,тогда ему передаются права , только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). Мы уже говорилось и раньше о двух способах передаче прав на земельный участок. 

2. Арендодатель обязан передать арендатору сооружение или здание по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется или после заключения договора аренды, или непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (соглашение ,протокол и т.д.), главное чтобы договор был подписан обеими сторонами и содержал справочную подробную,  

[10Гражданское  право. Учебник. Часть II/Под  ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: „Проспект”, 1997, с.186. ] 

материально - техническую  информацию о сооружении (здании). 

Если иное не предусмотрено законом или договором  аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после  предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. 

Если уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче сооружения или здания на условиях, договором предусмотренных, как отказ арендодателя рассматривается соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. 

3. Право на получение или взыскание в добровольном порядке арендной платы за сооружение или здание. Нужно помнить, что есть у арендодателя право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только при условии, что это право в договоре оговорено. 

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида должен (это императивная обязанность) о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание арендатора предупредить.

Кроме этого, можно ещё две диспозитивные обязанности упомянуть, которые арендодателю присуще любого вида договора, а  так же и аренде сооружений и зданий: производить капитальный ремонт здания или сооружения за свой счёт и стоимость неотделимых улучшений возместить, арендатором произведённых. В этом случае  интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, в котором  говорится:„ произведённые арендатором здания его технического состояния значительные улучшения, перепланировка и ремонт основанием не является для отказа арендодателю в иске об освобождения здания”. Так, Правление Калмыцкого Респотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском к хозрасчётному предприятию - столовой №6 Элистинского треста столовых и ресторанов об освобождении здания, так как является его собственником. Решением 10.03.92 г в иске отказано потому что спорное здание быть передано истцу не может, так как за последние 30 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, его первоначальную стоимость превышающие. На данное решение был принесён Протест Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворила данный протест по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 30 закона РФ „ О собственности  в РСФСР” собственник имеет право  свою вещь истребовать из чужого незаконного  владения. Столовая №6 первоначально  пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже  не действует. Поэтому Правление  Респотебсоюза вправе в любое  время вернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении  вопрос, о размере понесённых пользователем  расходов перепланировке здания и по ремонту значение не имеет.

Теперь  обратимся к правам и обязанностям арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор обязан нежилого помещения арендуемое имущество использовать в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение данного правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке.

3. Арендатор вернуть арендованное сооружение (здание) обязан по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении.

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение  арендных отношений.

4. Ещё упомянуть можно общие права арендатора: своевременно вносить арендную плату; сохранять сооружение (здание) в нормальном состоянии.

На мой взгляд, особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности  по нему не стоит уделять, потому что § 4 ГК не каких - либо специальных или особенных норм по этому поводу содержит, это значит, что прекращение договора аренды сооружений и зданий осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды. 

2.4. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Как уже было отмечено выше, некоторые договоры аренды сооружений и зданий требуют государственной регистрации: если срок аренды превышает один год по договору, значит он подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды сооружений и зданий может быть осуществлена только лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав

Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту функцию теперь осуществлять будут учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества с ним . В органах юстиции раньше не было таких подразделений, выходит, что федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Такие учреждения юстиции возглавлять должны регистраторы, которые являются только государственными служащими.

Федеральный закон  „О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий  порядок гос. регистрации (см. ст. 13):

Государственная регистрация производится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи документов и заявления, необходимых  для регистрации.

В государственной регистрации отказано может быть в случаях, если: 1) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо; 2) поданные документы содержанию или по форме требованиям закона не соответствуют; 3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный(здание объект); 4)договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Об отказе в государственной регистрации заявителю сообщается  в течение 5 дней в письменной форме с указанием причины отказа. Отказ может быть обжалован в суде общей арбитражном или юрисдикции.

3. Значение договора  аренды зданий  и сооружений. 

В сегодняшних условиях договор аренды сооружений и зданий и имеет важное значение. 

Цель  данного договора является - обеспечить передачу имущества во временное пользование и владение. В этом заинтересованы обе стороны. Если интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи в аренду сооружения или здания реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в производственных фондов. Заинтересованность к использованию нанятого недвижимого имущества арендатора полагается в том, чтобы, не обременяя себя каждый раз приобретением в собственность зданий, получить возможность временно нанятое помещение эффективно использовать для производственных или других целей.

Действительно, давайте вспомним, кто арендатором обычно является - это, как обычно, предприниматели или юридические лица, осуществляющие коммерческую свою деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их склады офисы, так как достаточными средствами пока не располагают. В таких случаях заключение договора аренды сооружения или здания - правильный хозяйственный шаг.

Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество  в собственность или же воспользоваться  правом на возобновление договора аренды после истечения его срока. „Не  случайно в конце 80 - годов аренда зданий рассматривалась как возможное  средство трансформации отношений  социалистической собственности” 13 в  отношении частной и коллективной собственности.

Мы убедились, что договор аренды сооружений и зданий приносит удовлетворение и пользу потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию хозяйственной , коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей это значит укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

[ Мартемьянов  В.С. Хозяйственное право: Курс  лекций в 2 т-м: „Бек”, 1994, т.2, с. 131., 141]

Заключение. 

Мы рассмотрели один из видов аренды - договор аренды сооружений и зданий. Данное исследование нам позволяет сделать следующие выводы:

Договор аренды сооружений и зданий занимает важное место среди других договоров аренды. Данный договор относится к аренде недвижимости, причём данного вида как нежилое помещения. Выбор данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено особыми чертами его предмета: сооружения или здания. 

В договоре аренды здания и сооружения сторонами являются арендатор и арендодатель. Закон не представляет никаких специальных к ним правил, чтобы стороны были обладали гражданским правом и дееспособностью. 

К существенным признакам  договора относятся: 

арендная плата (цена) 

предмет; 

форма, в некоторых  случаях требующая соблюдения специального порядка государственной регистрации  договора.

Содержание договора аренды сооружений или зданий нужно  рассматривать шире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, исходя из обширной арбитражной практики.