Аренда зданий и сооружений

Если сооружения или здания к муниципальной собственности  относятся, тогда управомочивают соответствующие  структуры по управлению муниципальной  собственностью и дают согласие на аренду муниципальные образования. Мы рассмотрим по данному правилу  ещё один пример.  
 

Заместителем  мера г. Санкт-Петербурга подписано  распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО “Санкт-Петербургская  клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению предписано городским имуществом г. Санкт-Петербурга принять здание по упомянутому адресу на свободный городской баланс; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ ортопедии и травматологии им. Вредина. В срок до 01.08.92 заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. для размещения клиники, с распоряжением заместителя мэра, не согласившись НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании данного распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск посчитав ,удовлетворил,  что данное распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Высшего Арбитражного суда РФ надзорная коллегия данное решение в силе оставила, считая, что на данный момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга был в праве решения принимать только лишь по вопросам, которые касаются проведения приватизации государственных предприятий и организации . Объектами Федеральной собственности распоряжаться, к которым спорное здание относится, Комитет был неправомочен.  

Арендодателю  закон не запрещает передавать в  аренду сооружения и  заложенные здания . А если не предусмотрен в договоре аренды запрет такого рода, значит залогодатель сооружения и здания в праве договор  аренды заключить относительно предмета залога, следовательно получив на это залогодержателя согласие (ст. 314 ГК). Но нам нужно помнить, что  в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека  сооружения и здания только с одновременной  ипотекой допускается , так как по  договору земельного участка, это сооружение или здание на котором находиться или  части данного участка, обеспечивающем функционально акладываемый объект или залогодателю принадлежащего права  аренды данного участка или его  соответствующей части. Это  правило  подлежит применению в случаях, если  лицо, выступившее в роли залогодателя сооружения и здания, является арендатором  или собственником соответствующего земельного участка. Если всё же  по договору ипотеки такое лицо в  залог передаёт только  лишь сооружение или здание, а земельный участок, либо право его аренды предметом  залога не являются, значит  этот договор  является  ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В других случаях, если  залогодатель сооружения или здания  арендатором  или собственником не является земельного участка,  значит не может  договор  ипотеки считаться не соответствующим  законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при взыскания на здание обращении и права на земельный участок покупателя должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно при передаче которой их другим гражданам или юридическим лицам вместе с этими объектами право пользования земельным участком переходит. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и осуществлено не может быть на основании исполнительной нотариуса надписи. 

Мы уже рассмотрели кто являться может арендодателем и как последний сооружение или здание сдаёт в аренду. Теперь мы остановимся на арендаторе.  

По общему правилу  Арендатором могут быть как юридические, так и физические лица, это значит, что специальных требований к арендатору закон не предъявляет. Но часто на практике возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство “Красное знамя”, правопреемником которого является издательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, в арбитражный суд обратилось с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых ею помещений в здании, которое расположенно по адресу: г. Владивосток, пр-кт Красного знамени д10 . Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г. удовлетворил иск на том основании, что зданием истец владеет, в котором спорное помещение находится, на праве полного хозяйственного ведения; договор на аренду помещений редакция не заключала и подтверждающие доказательства не представила, что она спорное помещение занимает на законном основании. Надзорная Коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик не представил, выходит, что у него основания для пользования спорными помещениями отсутствуют. Но в Пленум Высшего Арбитражного суда РФ последствии решение арбитражного суда Приморского края отменил по следующим основаниям:  

Здание, спор по поводу которого возник, в 1973 году только построено для размещения в нём  издательства “Красное знамя” Приморского  крайкома КПСС, редакций газет “Красное знамя” , краевого журнала “Блокнот агитатора” и газеты “ Тихоокеанский комсомолец”. В здании по окончании строительства были размещены фактически издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, а так же и редакцией занимаемые помещения газеты “Красное знамя”, издательству передано на праве хозяйственного ведения истец не представил. Следует из материалов дела , что издательство в декабре 1990 года путём выделения реорганизовано из его состава редакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Получается, о правопреемстве вопрос редакции определён не был. Поскольку комплекс строился для размещения не только одного  издательства, но ещё  и для редакции, при этих условиях последняя в судебном порядке могла оспорить истца право владения спорным помещением. 

Таким образом, доводы и  требование о выселении  редакции, что издательство является единственным законным арендатором  здания  незаконны. Пленум Высшего  Арбитражного суда РФ в связи с  этими обстоятельствами Приморского  арбитражного суда решение о выселении  редакции „Красное знамя” из помещений  отменил. 

Подводя итог вышесказанному, нужно будет выделить, что в  договоре аренды сооружений и зданий  нужно  подробно предмет аренды описать, правомочность арендатора проверить  и арендодателя по заключению данного  обязательства, того чтобы подобные споры избежать в дальнейшем. 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Несущественные и существенные условия договора. 

Мы рассмотрим другие условия договора аренды сооружений (не считая условий о предмете) и определим какие из условий являются несущественными, а какие нет. 

Срок - несущественное условие договора аренды сооружения и здания. В тексте договора определить целесообразно срок действия арендных отношений. Выходит, что не содержит законодатель, какие - либо в отношении сроков аренды нежилых помещений ограничений, исходя из этого договоры аренды сооружений и зданий могут заключаться на любой срок. Когда в договоре не определён срок аренды, договор считается на неопределённый срок заключённым. Каждая из сторон в этих случаях вправе расторгнуть договор в любое время, вторую сторону предупредив об этом за 3 месяца. Выходит, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок договора аренды предупреждения о предстоящем прекращении может быть изменён сторонами в самом договоре или всё же может быть всё предусмотрено в законе. 

Действующее законодательство предусматривало ранее на долгосрочной основе возможность аренды сооружений (зданий). В связи,что  введением  в действие Указа Президента РФ. „О регулировании приватизации имущества  и арендных отношений, муниципальных  и государственных предприятий, сданного в аренду”, по которому Комитетам  по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава  муниципального или государственного фонда, о судьбе ранее заключённых  договоров аренды возник вопрос 8. Всё  же и неоднозначно, решён в п.2. самого Указа: до введения в действия Указа заключённые, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до срока окончания аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При пересмотре , переоформлении условий  ранее заключённых договоров  не допускается, а сами договоры могут  быть признаны недействительными только в судебном порядке.

[8СМ: Исрафимов И.Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, №10, 1997, С.117 ] 
 

С введением  упомянутого Указа Президента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом, разных уровней, необоснованно расширяют круг своих  полномочий. Комитет по управлению гос. имуществом Республики Дагестан в  своём об аренде нежилых помещений  разъяснении от 10 ноября 1995 года определить счёл необходимым, что заключение в  качестве договоров аренды единого  арендодателя является исключительной прерогативой Комитета с 27 декабря 1991 года 8. Это противоречит как положением Указа (до 14 октября 1992 года), так и  ГК РФ (после 1 января 1995 года). 

Цена. 

В отличие от общего правила аренды имущества, для  аренды сооружений и зданий, в договоре размера арендной платы определения  является такого вида сделок существенным условием заключения (ст. 654 ГК). При  отсутствии размера арендной платы  в договоре, договор аренды сооружения и здания считается незаключённым  и не влечёт за собой никаких правовых последствий, если только, когда  в  дальнейшем сторонами в дополнительном соглашении достигнуто не будет согласие о размере арендной платы или  пересмотрены условия договора с  определением в нём размера арендной платы. В таких условиях договор об аренде следует считать заключённым с момента достижения о размере арендной платы сторонами согласия. 

Нам нужно иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование сооружения и здания в себя включает и плату за земельный участок (или за его часть), когда сооружение или здание связано непосредственно с земельным участком. Но это положение применяется в случае , когда самим договором аренды или законом иное не предусмотрено. Получается что, договор или закон может за землю наряду с платой за аренду сооружения и здания установить отдельную плату. В случаях, когда арендная плата сооружения или здания в договоре установлена за единицу площади или иной показатель его размера, значит она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого сооружения или помещения - на 1 кв. м. или 1 куб. м. (например, для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели, например если площадь здания в целом (для истории, памятников культуры, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в тех случаях, когда специально названых законом. Эти ставки регулируются и устанавливаются (как придельные или минимальные ) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности данного условия использовать цену за такие же товары, работы или услуги. Так, федеральный закон „об образовании” предусматривает (п.11 ст. 39), что муниципальные или государственные образовательные учреждения в аренду сдают закреплённые за ними объекты собственности „по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе”. Плата за аренду федеральных сооружений и зданий - один из источников доходов государственного бюджета. Исключения из данного правила устанавливает только закон. Данный Закон допустил, что „ в качестве арендной платы средства, полученные образовательными учреждениями, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении”. 

Арендная плата  дифференцируется в зависимости  от вида деятельности арендатора при  использовании помещений (зданий) по их назначению - банковская, биржевая, правоохранительная, научная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.п. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики помещений (зданий), названые в техническом паспорте (основания ,назначение, подвалы, тип строения, вспомогательная площадь, удобство коммерческого использования строительные материалы стен, износ, перекрытий, степень обустройства, и т.д.). 

Часто на практике возникают споры, связанные с арендной платой. 

Например, Постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 5096/97 излагает такой  случай: Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на Постановление  Федерального Арбитражного Суда Севера - Западного округа от 14.07.97 г. по делу № 56-3665 Арбитражного Суда г. Санкт-Петербурга и установил следующее:

ЗАОО „Издательский  дом „Атлант” обратилось в Арбитражный  суд города Санкт-Петербурга с иском  к Государственной налоговой  инспекции по Московскому району о признании недействительным её решения о применении финансовых санкций за занижение налогооблагаемой прибыли в 95-96 гг. Президиум считает, что протест надо удовлетворить, так как - Гос. налоговая служба неправомерно признала в ходе своей проверки АОЗТ „Издательский дом „Атлант” неправомерным  отнесение на себестоимость продукции (работ и услуг), которую производило  „Атлант” платежей за аренду помещений  у Дворца Культуры им. А.М. Горького. Арендная плата входит в себестоимость  продукции, а занижение налогооблагаемой прибыли не было.

Другой пример содержится в Постановлении Пленума  Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 г. № 18. Данное Постановление подтверждает то обстоятельство, что если в договоре фактически нет арендной платы, то это  будет уже не аренда, а договор  безвозмездного пользования. В Постановлении  приводится такой случай:

Решением Арбитражного суда от 25.07.93 г. был признан недействительным договор аренды от 13.03.91 г., заключённый  между Министерством Химической и Нефтеперерабатывающей промышленности СССР и организацией арендаторов  Ярославского филиала Института  повышения квалификации работников. Суд мотивировал решение тем, что по договору 13.03.91 г. здание передавалось не в аренду, а в безвозмездное  пользование. Коллегия Высшего Арбитражного Суда РФ решила удовлетворить протест, по данному делу и отменить Постановление. Коллегия установила, что действительно  по оспариваемому договору здание передавалось в безвозмездное пользование, однако этим же договором на арендатора возлагалась  обязанность проводить капитальный  ремонт производственных фондов за свой счёт, что придаёт возмездный характер отношениям по аренде. Кроме этого, согласно дополнению к договору размер арендной платы увеличен и взимается со всего имущества, вычислительную технику включая здания, и оборудование.