Аренда зданий и сооружений. Аренда предприятия

3) Протокол разногласий - это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора. Протокол разногласий можно составить как после заключения договора (тогда его условия принимаются в том же порядке, как и условия самого договора), так и на стадии разработки проекта договора.

Существование такого дополнения означает всего лишь существование некоторых разногласий  в отдельных вопросах. Именно эти  спорные вопросы и фиксируются  протоколом разногласий. Обычно такой  протокол составляется в форме таблицы, содержащей несогласованные сторонами  пункты договора и редакции этих пунктов, предложенные как одной, так и  другой стороной. Протокол разногласий  является полноценной частью договора, а его условия имеют такую  же силу, как и условия самого договора. Протокол разногласий должен быть подписан, скреплен печатями и  приложен к договору. В противном  случае подписанный договор не может  считаться действительным. В самом  договоре о существовании протокола  разногласий делается приписка: «Подписан  с протоколом разногласий № …  от... число…месяц…год».

Сторона, составившая  протокол разногласий, предоставляет  его вместе с подготовленным и  подписанным договором для подписания другой стороне. Если другая сторона  принимает протокол разногласий, то протокол разногласий включается в  договор как дополнительное условие. В случае несогласий первой стороны  с протоколом разногласий, первая сторона  вправе отказаться от подписания договора. Либо отказаться от протокола разногласий  и принять условия договора к  подписанию, либо составить протокол согласования разногласий.

4) Протокол согласования разногласий - В случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий, первая сторона вправе составить протокол согласования разногласий. Помимо сведений, содержащихся в протоколе разногласий, данный документ определяет или новую, согласованную редакцию спорных пунктов договора, или указание на то, что спорные пункты договора приняты в редакции той или иной стороны. При этом в протоколе разногласий делается приписка: «Подписан с протоколом согласования разногласий № … от... число…месяц…год».

После подписания протокола согласования разногласий  стороны могут также составить  новую редакцию заключаемого договора, включив в него согласованные  сторонами пункты, либо заключить  дополнительное соглашение к договору. Подписанный протокол согласования разногласий может быть приравнен  к дополнительному соглашению, изменяющему  некоторые условия договора.

 

6. Особенности  аренды зданий, сооружений и нежилых  помещений, находящихся в федеральной  собственности

В Российской Федерации  на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом права всех собственников  защищаются законом и судом равным образом. Понятие «собственность на имущество» включает в себя право  владения - физическое обладание этим имуществом, право пользования - возможность  использования имущества и получения  дохода от этого использования и  право распоряжения - возможность  продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

1) имущество,  принадлежащее на праве собственности  Российской Федерации (федеральная  собственность);

2) имущество,  принадлежащее на праве собственности  субъектам Российской Федерации  - республикам, краям, областям, городам  федерального значения, автономной  области, автономным округам (собственность  субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные  права и обязанности, выступать  в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной  актами, определяющими статус этих органов.

Муниципальной собственностью в соответствии с  пунктом 1 статьи 215 ГК РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности  городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным  образованиям. От имени муниципальных  образований своими действиями могут  приобретать и осуществлять имущественные  права и обязанности, выступать  в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной  актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статье 294 ГК РФ государственное или муниципальное  унитарное предприятие, которому имущество  принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается  этим имуществом в пределах, определяемых ГК РФ. Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ организация  не вправе продавать принадлежащее  ей на праве хозяйственного ведения  недвижимое имущество, сдавать его  в аренду, отдавать в залог или  иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Возможна ситуация, когда организация, которой недвижимое имущество принадлежит на праве  хозяйственного ведения, сдает его  в аренду без согласия собственника имущества. Такая сделка аренды недействительна  согласно статье 168 ГК РФ и влечет для  сторон неблагоприятные последствия, предусмотренные гражданским законодательством.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.

В настоящее  время функции по управлению федеральным  имуществом, в том числе в области  земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг  и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Это установлено Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года №200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом».

В соответствии с Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 28 июня 2001 года №1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества» максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества составляет один месяц. Исчисление срока начинается с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Минимальная величина арендной платы за 1 квадратный метр устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Доходы от сдачи  в аренду имущества, находящегося в  федеральной собственности и  расположенного на территории Российской Федерации, перечисляются в соответствии с порядком, установленном Федеральными законами о федеральном бюджете  на соответствующий год.

 

7. Пример практики  разрешения споров

Рассмотрим пример из арбитражной практики, для чего обратимся к пункту 10 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением  федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»:

«10. Арбитражный суд  пришел к выводу о  том, что при продлении  договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания  первоначального  срока аренды отношения  сторон регулируются новым договором  аренды, который не подлежит государственной  регистрации в  силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель  обратился в арбитражный  суд с иском  к арендатору об освобождении последним занимаемого  здания.

Из  представленных суду документов следовало, что стороны заключили  договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока  аренды договор считался продленным на тот  же срок и на тех  же условиях, если до окончания срока  аренды ни одна из сторон не заявит о своем  отказе от продления  договора. До окончания  срока ни одна из сторон не уведомила  другую сторону об отказе от продления  договора.

В обоснование предъявленного требования истец  сослался на то, что  продление договора аренды представляло собой изменение  срока аренды, который  в целом составил более одного года. Следовательно, в  силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления  договора аренды здания требовалась его  государственная  регистрация по истечении  первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года».

 

Заключение

В работе была рассмотрена  тема аренды зданий или сооружений. Мною была проанализирована правовая база для заключения договора аренды и рассмотрены следующие пункты:

· Предмет договора

· Существенные условия договора

· Необходимые  приложения

· Регистрация  договора

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров  аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно  рассматривать шире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

Всё вышесказанное  приводит нас к выводу, что договор  аренды зданий и сооружений имеет  большое значение в регулировании  договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует  дальнейшего продолжения.

 

Приложение 1

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору  аренды здания или сооружения  арендодатель обязуется передать  во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего  параграфа применяются к аренде  предприятий, если иное не предусмотрено  правилами настоящего Кодекса  об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная  регистрация договора аренды здания или  сооружения

1. Договор аренды  здания или сооружения заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного  сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение  формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды  здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит  государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

Статья 652. Права на земельный  участок при аренде находящегося на нем  здания или сооружения

1. По договору  аренды здания или сооружения  арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования  такой недвижимостью передаются  права на земельный участок,  который занят такой недвижимостью  и необходим для ее использования.

2. В случаях,  когда арендодатель является  собственником земельного участка,  на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды земельного участка или  предусмотренное договором аренды  здания или сооружения иное  право на соответствующий земельный  участок.

Если договором  не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный  участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право  пользования земельным участком, который занят зданием или  сооружением и необходим для  его использования в соответствии с его назначением.