Договор проката

   21

   Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В частности, заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации в практике арбитражных судов признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.

   3.4. Предмет договора и другие условия

   Предмет договора и другие условия. Согласно ГК к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и размере арендной платы. В других правовых актах перечень подобных условий может быть дополнен. Так, если в аренду сдается здание либо сооружение, относящееся к объектам культурного наследия, то существенными условиями договора являются сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.

   Предметом договора служат здание и сооружение.

   Здания  и сооружения квалифицируются как  объекты недвижимости по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности перемещения без  несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Как предмет аренды, здания и сооружения определяются в  договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования (когда оно существует; например, Дом журналиста), инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

   ГК  не поясняет различий между зданиями и сооружениями, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых. В каждом конкретном случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).

   Заметим также, что ГК не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек и конструкций, не относящихся к недвижимости (киосков, палаток и т.п.), а также от иных видов недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений, встроенно-пристроенных

   22

помещений и проч.).

   Согласно  требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как объекты капитальной застройки - прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

   Здания  предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью  проживания или работы и подразделяются на жилые и нежилые. Жилые здания предназначены для постоянного  нахождения в них людей с целью  проживания и на основе договора аренды могут быть предоставлены во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

   Сооружения  служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям  органов кадастрового и технического учета, обычно относят: оранжереи, сооружения транспорта и связи, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.

   Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, как уже отмечалось, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.). Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, а не специальные правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений".

   Вместе  с тем нежилое помещение в составе здания или сооружения иногда расценивается в юридической литературе в качестве предмета именно договора аренды здания и сооружения. Подобного подхода не избежала и практика Высшего Арбитражного Суда РФ, относя к сделкам, подлежащим государственной регистрации, лишь те из договоров аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее одного года.

   23

   Вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ основан на рассуждениях о том, что поскольку в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, то к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

   Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК). Таким случаем, предусматривающим государственную регистрацию подобной сделки, является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК.

   Согласно  указанной статье договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию и п. 2 ст. 609 ГК, и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 ГК. Между тем в ГК отсутствует подобное правило. Кроме того, такой подход едва ли целесообразен. Договор аренды нежилых помещений зачастую предполагает краткосрочное владение и пользование. Распространение на этот договор более жестких правил § 4 гл. 34 ГК об оформлении договора, арендной плате, о последствиях несоблюдения указанных условий крайне затруднило бы его заключение. Представляется, что в данной ситуации целесообразно внесение изменений в ГК и введение специального правила относительно государственной регистрации нежилых помещений в составе зданий и сооружений, подобного правилу п. 2 ст. 651.

   3.5 Арендная плата

   Арендная  плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям данного договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654).

   Обычно  арендная плата устанавливается  в денежной форме за единицу площади  арендованного здания или сооружения (в частности, за 1 кв. м). Впрочем, в  договоре стороны могут предусмотреть  и другие формы оплаты и способы ее расчета. Так, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры таким

   24

показателем может быть площадь здания в целом.

   Арендная  плата дифференцируется в зависимости  от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т.п.) и других показателей.

   Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным  участком (п. 2 ст. 654 ГК). Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, 1 кв. м) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

   Оплата  осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

   3.6. Срок договора

   Срок  договора. Договор аренды здания и  сооружения может быть заключен на срок как определенный (это может  быть и краткосрочная, и долгосрочная аренда), так и неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены в правовых актах лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.

   3.7. Права и обязанности сторон договора аренды здания и сооружения

   Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглись кардинальным изменениям.

   Передача  здания и сооружения и его возврат  составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту должна иметь место лишь после регистрации сделки. В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Норма ГК о порядке передачи здания или сооружения не императивна, и законом или

   25

договором может быть определен иной порядок. Так, в договор может быть включено условие о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется.

   Названные правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения обязательства.

   Права арендатора на земельный участок  при аренде здания или сооружения. Одну из основных особенностей правового  регулирования аренды зданий и сооружений составляет обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования.

   Исходя  из п. 1 ст. 652 ГК право арендатора здания, сооружения на такой земельный участок  бесспорно. Оно не зависит от характера прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.). Вид права арендатора на земельный участок предопределен характером прав арендодателя на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. Если арендодатель здания, сооружения является собственником земельного участка, то исходя из п. 2 ст. 652 ГК и правил ЗК право арендатора на земельный участок определяется законом либо соглашением сторон. Арендатору здания, сооружения в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (в частности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.