Совершенствования предоставления розничных услуг коммерческим банком

     3. Заключение договора  и покупка квартиры. Наконец квартира  выбрана, и она полностью устраивает  банк в качестве залога, наступает  время оформления всех документов. Оценка квартиры уже проведена оценочной компанией, рекомендованной банком. Банк обязательно потребует застраховать некоторые риски:

     - страхование жизни и потери  трудоспособности заемщика и  созаемщика;

     - страхование квартиры и ущерба, который может быть причинен заложенной недвижимости;

     - страхование риска потери права  собственности на квартиру;

     - страхование гражданской ответственности  заемщика.

     Полный  список страхования предоставляется  каждым банком индивидуально и, конечно, страховать все эти риски необходимо только в страховой компании, рекомендованной банком. В страховом договоре выгодоприобретателем выступает банк, так как он несет риски невозврата кредита в случае возникновения страхового случая.

     Вместе с проведением  страхования банк готовит кредитный договор, на основании которого будет выдан ипотечный кредит. Выдача кредита чаще всего производится наличными, хотя есть варианты безналичного перечисления. Полученные "кредитные" деньги вместе с накоплением заемщика передаются продавцу. В основном ипотечные сделки, особенно в Москве, производятся через банковские депозитарные ячейки. Вкратце сделка выглядит следующим образом: деньги за квартиру закладываются покупателем в ячейку и выдаются продавцу банком только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи чаще всего составляется в нотариально заверенной форме, хотя иногда допускается и простая письменная форма. В этом договоре указывается, что квартира покупается частично за счет заемных средств, для того чтобы в документах на собственность квартиры фигурировало, что она находится в залоге у банка и заемщик не может ее продать без разрешения банка. После выплаты кредита, с разрешения банка, залог с квартиры снимается и выдаются новые документы на собственность.

     Это основные этапы проведения ипотечной  сделки. Все достаточно просто. Однако дальнейшее развитие ипотека получит  только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-15% годовых - слишком  дорогое удовольствие (к моменту  выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые, как уже подчеркивалось, пока боятся ипотеки. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку. В этом случае риэлторам придется или учиться, или сменить профессию.

     Автокредитование (целевое  кредитование)

     Учитывая  развитие "автомобилизации" населения, этот вид кредитования пользуется заслуженной популярностью и в отличие от рассмотренной выше ипотеки уже получил реальное развитие. Сейчас в России каждая третья покупка автомобиля - это покупка с использованием автокредитования, хотя этот показатель отстает от стран Западной Европы, где 60% автомобилей покупается в кредит, и США - 80%, но прогресс налицо. По оценкам кредитных банковских специалистов, через два-три года автокредитование охватит до 50% рынка новых отечественных автомобилей и до 70% рынка новых иномарок. Этот вид кредита предоставляет более 150 российских банков, и их число растет. Обычно автокредит предоставляется на срок до 5 лет, получить его можно на покупку нового и подержанного автомобиля, причем подержанный автомобиль придется покупать в автосалоне или на автомобильном рынке. Для приобретения автомобиля у частного лица оформить автокредит практически невозможно, придется получать кредит на неотложные нужды. Связано это с тем, что банку трудно проконтролировать целевое использование кредита, и недобросовестные заемщик может, договорившись с продавцом, получить кредит и потратить его на другие нужды, оставив банк без предмета залога.

     С развитием этого рынка различия между предложениями банков стираются  и, хотя стандартная ставка первоначального взноса составляет 10-20% от стоимости автомобиля, все большее количество банков начинают предлагать кредиты без первоначального взноса. Кредиты на покупку автомобилей выдаются в долларах США, евро или в рублях, поэтому заемщику необходимо оценить, в какой валюте ему выгоднее приобрести автомобиль. Выгода заемщика зависит от прогнозов изменения курсов валют на предполагаемый период кредитования и, самое главное, от валюты получаемых доходов. В противном случае получится, что, взяв кредит под неплохую ставку в евро, заемщик теряет ежемесячно большую сумму на конвертации своей рублевой зарплаты при погашении кредита. Минимальная сумма кредита составляет, как правило, 2-3 тыс. долларов США или евро, или эквивалент в рублях, а максимальная - в среднем до 50 тыс. долларов (или эквивалент в рублях или евро).