Финансовое управление организацией

     Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике,  в составе которого функционирует ряд департаментов по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике. Основными задачами департамента жилищно-коммунального хозяйства являются: государственная поддержка органов местной исполнительной власти с учетом региональных особенностей и условий перехода к рыночным отношениям; развитие конкуренции и акционирования; обеспечение приватизации объектов муниципального хозяйства с целью повышения качества системы жизнеобеспечения и сферы обслуживания населения.

     В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная защита, внешнее благоустройство и дорожно-мостовое хозяйство городов и других населенных пунктов, сбор и переработка твердых бытовых отходов, банно-прачечное и гостиничное хозяйство, ритуальное обслуживание, научно-проектное и промышленно-производственное обеспечение.

     На  нижестоящем уровне (в субъектах  Российской Федерации) функционируют  соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления, которые ведут  учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства; осуществляют выдачу ордеров на вселение в жилое помещение и т. д.

     При органах местной администрации  создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства, основной функцией которых является организация  надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно-коммунального хозяйства города, района и т. д.

     Согласно  ст. 17 ЖК РСФСР управление ведомственным  жилищным фондом осуществляется соответствующими министерствами, государственными комитетами и другими органами управления, предприятиями, учреждениями, организациями. На предприятиях, в организациях в этих целях создаются специальные жилищно-эксплуатационные подразделения - жилищно-коммунальные конторы (управления домами и т. п.).

     Для рассмотрения межотраслевых и межрегиональных вопросов существует Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Одной из важных функций жилищных органов управления в настоящее время является реализация положений Закона о приватизации жилищного фонда, создание товариществ собственников жилья как организационной формы добровольного объединения домовладельцев для совместного управления кондоминиумом недвижимого имущества жилого дома.

     При органах местной администрации  имеются специальные жилищные и коммунальные органы, которые осуществляют руководство деятельностью коммунальных предприятий (водоснабжения, энергетики и т. д.), а также контроль за строительством и содержанием ведомственных коммунальных предприятий. В некоторых крупных городах образованы специализированные управления по отдельным отраслям коммунального хозяйства, которые, так же как и предприятия, действуют на основе особых положений и уставов.

     Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного  фонда осуществляется органами исполнительной и законодательной властей, а также специально уполномоченными на то государственными органами в порядке, установленном законодательством.

     Одними  из специально уполномоченных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, Являются органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" от 26 сентября 1994 г. № 1086^.

     Постановлением  установлено, что государственная  жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной  государственной жилищной инспекции  и государственных жилищных инспекций  субъектов Российской Федерации. Правительством Российской Федерации утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, которым определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности.

     Жилищно-эксплуатационные организации

     Развитие жилищного фонда, его техническое оснащение, постоянное повышение требований населения к благоустройству жилища обусловливают необходимость совершенствования организационных форм управления жилищным фондом на местах.

     В интересах сохранения жилищного  фонда Жилищный кодекс предусматривает подсказанное практикой правило: жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией (ЖЭО), а если для эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фонда не может быть создана ЖЭО, то она осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением, организацией. Определяются основные функции жилищно-эксплуатационных организаций. На эти организации возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилым помещением, содяржания жилого дома и придомовой территории.

     Кодекс  не определил конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций, установив лишь важнейшие начала их правового статуса. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др. Организация управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством на местах отличается большим разнообразием с учетом специфики города, другого поселения.

     Например, в Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города образуют дирекции единого заказчика, которые осуществляют функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений; ими приняты на баланс жилые дома. Дирекции заключают договоры с ремонтно-эксплуатационными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго- и водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий.

     В составе префектур административных округов города Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства  и благоустройства, действующие  на основе Положений об этих управлениях.

     В последнее время в Москве практикуется привлечение на конкурсной основе к управлению жилищным фондом частных компаний. 

     Участие граждан в управлении жилищным фондом

     Жилищный  фонд требует достоянного внимания не только государственных органов  власти и управления, специальных жилищных ремонтно-эксплуатационных и иных служб, но и населения, общественных организаций, нанимателей, собственников жилых домов и других жилых помещений.

     Согласно  Конституции РФ (ст. 32) граждане Российской Федерации имеют право участвовать  в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей.

     Фактическая реализация этого важного конституционного права предполагает, с одной стороны, создание государством соответствующих  политических, юридических и иных гарантий, а с другой - активную гражданскую позицию самого человека, его желание принимать участие в рассмотрении и решении государственных дел.

     Применительно к сфере жилищных отношений данный вопрос нашел закрепление в Законе "Об основах федеральной жилищной политики". В ст. 5 Закона устанавливается, что "граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций".

     Таким образом, в ст. 5 Закона содержится довольно широкая законодательная база для  участия граждан в управлении жилищным фондом. Формы участия граждан и других лиц в управлении жилищным фондом. Это домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан, добровольные ремонтные дружины и другие органы местного (общественного) самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь.

     В городах и иных поселениях создаются  и иные общественные, неправительственные  организации, имеющие главной задачей  вовлечение населения в управление жилищным фондом, защиту прав владельцев и пользователей жилыми помещениями. В жилищной сфере получают распространение такие общественные организации, как ассоциации и гильдии риэлтеров, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.

     Важнейшей формой участия граждан в управлении жилищным фондом, защите жилищных прав граждан, обеспечении сохранности жилищного фонда и его ремонте являются товарищества собственников жилья, образуемые для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов, пользования квартирами и их общим имуществом. Образование таких товариществ предусмотрено Законом РФ "О товариществах собственников жилья". Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома. В Законе определены, в частности, порядок образования товарищества, права и обязанности его членов, порядок деятельности товарищества и многие другие вопросы.

2. Совершенствование финансового управления организацией

     Программа совершенствования финансового управления организацией должна быть подготовлена на основе анализа существующего технического состояния и уровня физического износа муниципального жилищного фонда города и сформирована с учетом практики формирования и опыта реализации существующих программ, а также с учетом анализа потребности ЖЭО в выполнении капитальных ремонтных работ жилищного фонда. Недостаточный уровень раннее  проводимых ремонтных работ капитального характера объектов ЖКХ делает невозможным перевод данной сферы хозяйствования в сферу рыночных отношений.  
Актуальность разработки программы обусловлена рядом социальных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом, вследствие недостаточного финансирования.

Программу целесообразно рассматривать по следующим направлениям:

• Реорганизация сложившейся жилой застройки – комплекс мер по реконструкции жилищного фонда, капитальному ремонту и технической модернизации внутренних инженерных коммуникации и устройств, обеспечению нормативных требований в части санитарно-гигиенической обстановки, комплексного благоустройства и функционально-планировочной организации территории жилых образований.
• Капитальный ремонт жилищного фонда - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.
• Модернизация жилищного фонда - комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий, направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий, вызванного повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.
• Перепланировка жилищного фонда - комплекс строительных работ в помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки, предусматривающих один или несколько из следующих видов работ: 
  замену (частичную или полную) ненесущих перегородок; устройство проемов в ненесущих перегородках; замену инженерного и сантехнического оборудования помещения не влекущую переоборудование по всему зданию.
• Реконструкция жилищного фонда города - комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих: изменение первоначального функционального назначения части помещений; изменение габаритов и технических показателей; капитальное строительство, пристройки, надстройки; разборку и усиление несущих конструкций по объекту; переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов); строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций зданий (кроме недвижимых памятников истории культуры).