Основы ипотечного кредитования

Все условия, при возникновении которых банки имеют право потребовать возврата кредита досрочно, обговорены в кредитных договорах. Такое развитие событий может возникнуть, если заемщик не зарегистрировал ипотеку на жилье в пользу банка или если сведения о заемщике, сообщенные для получения ипотеки, являются ложными. Также, досрочное требование погашения ипотеки возможно при значительном ухудшении финансового положения заемщика или в случае использования им кредитных средств не по целевому назначению. Во многие кредитные договора внесен пункт, где предусмотрены действия банка в форс-мажорных условиях. К таким условиям можно отнести получивший в настоящее время свое развитие финансовый кризис.

В действующем законодательстве предусмотрена возможность требования возврата кредита досрочно, если в течение одного года было зафиксировано три просрочки по платежам. А Федеральный закон "Об ипотеке " называет еще такую причину, как использование приобретенного жилья не по назначению.

Таким образом, Российский рынок ипотеки стремительно умирал на наших глазах. Сегодня участники рынка спешат нас заверить, что ситуация стабилизировалась. Похоже на то, что ипотека вернулась в рамки, которые единственно возможны для российской действительности. На сегодняшний день из 70 крупнейших банков, выдававших ипотечные кредиты, прежние объемы кредитования продолжают поддержать не более десяти. По оценкам аналитиков кредитного брокера «Фосборн Хоум» большинство игроков полностью свернули программы ипотечного кредитования и заняли выжидательную позицию. В частности, это выразилось в ужесточении требований к потенциальным заемщикам. Так, если в докризисные года качественным клиентом считался наемный менеджер с доходом от 25 000 рублей, то уже в дальнейшем банки требовали от заемщика доход в размере не менее 40 000 рублей, а список требований к заемщику существенно пополнился. Требуемое банками соотношение платеж/доход (отношение ежемесячных выплат к ежемесячному доходу) с 50/50 выросло до 30/70. То есть прежде банки допускали, что заемщик будет тратить до половины всех своих доходов на погашение кредита. Сейчас же заявка от заемщика, который собирается пускать на ипотечные выплаты свыше 30% от своих доходов, даже не будет рассмотрена. Так же увеличился и первоначальный взнос. Если в докризисный период он мог быть в пределах 5-10%, то теперь на рынке предложений с первоначальным взносом менее 30-40% просто нет. Такая ситуация сложилась примерно с ноября.

Оружием в борьбе с кризисом со стороны банковского сообщества стал рост ставок по ипотеке. Если до кризиса года ставки по ипотеке в валюте в среднем составляли 10%, а в рублях – 11,5%, то в последующие годы минимальные значения ставок по ипотеке, зафиксированные индексом ФОСБОРН, составили более 16% в рублях и около 13% годовых в долларах. При этом средние ставки составляли 18 и 14% в рублях и долларах соответственно. Некоторые банки предлагали ипотеку по заоблачным 30% годовых. Обновление ставок и ужесточение требований к заемщикам происходило практически ежедневно вплоть до конца 2008 года. Манипулируя всеми этими условиями, банки в течение октября-ноября дозировали выдачу ипотечных кредитов. Формирование нового вектора взаимоотношений между банками и клиентами, по мнению аналитиков «Фосборн Хоум», завершилось в 2008 году. Вызовы, брошенные игрокам рынка кризисом, незамедлительно отразились на клиентах. Стало очевидно, что ипотека в стране хоть и сохранится, но перестанет быть мечтой многих. Ужесточение условий и критериев для выдачи кредита обернулось общим снижением платежеспособного спроса. Мутировал и образ заемщика – из числа потенциальных заемщиков почти полностью ушли наемные сотрудники с доходом 25-30 тысяч рублей в месяц (еще летом таких было 10%).

Процессы, начало которых было заложено рынком еще до кризиса, стали очевидны – клиент без первоначального взноса, высокого соотношения параметров платеж/доход и подтвержденного дохода на ипотеку рассчитывать не может. Однако сужение предложения привело к стимуляции спроса в категории клиентов с более высоким доходом. Социально-демографический портрет ипотечного клиента существенно изменился вслед за конъюнктурой предложения. На смену клиентам в возрасте 20-30 лет с доходом 1000$ пришли более надежные в финансовом отношении клиенты, зарабатывающие более 3000$ на домохозяйство, готовые отдавать ипотеку не за 20 лет, а за пять. Средний возраст заемщика также существенно увеличился. Выросла доля предпринимателей. Даже в сегодняшних сложных условиях ипотека находит своего клиента. Потребительский интерес к ипотеке, активно подогреваемый информацией о снижении цен на недвижимость, трансформировался в устойчивый спрос у той части потенциальных клиентов, которые ждали удобной конъюнктуры рынка. Беспрецедентно высокие ставки сегодня не пугают заемщиков. Нынешняя ситуация на рынке ипотечного кредитования противоречива, по выводам аналитиков «Фосборн Хоум». С одной стороны, банки не торопятся возвращаться в ипотеку, считая этот продукт рискованным, с другой стороны – потенциальные заемщики готовы брать ипотеку даже на сегодняшних сложных условиях. Тем не менее, даже вполне платежеспособные заемщики подчас не могут получить кредит на покупку недвижимости. В этих условиях долгожданная стабилизация индустрии жилищного кредитования рискует превратиться в застой, дестабилизирующий весь рынок недвижимости.

3.2 Проблемы и перспективы развития ипотеки в условиях финансового кризиса.

Многие экономические аналитики заявляют, что будущее развитие российского ипотечного кредитования зависит от сценария мирового финансового кризиса, что вполне логично. Большинство экспертов сходятся в том, что новый качественный виток отечественной ипотеки можно будет увидеть через год-полтора после окончания кризисных явлений, при этом так же восстановится деловая активность кредитных организаций и заемщиков на докризисный уровень. Но дело в том, что все в мире относительно, и наши позиции слабы по сравнению с другими развитыми странами по вполне так же понятным причинам. Изменятся кредитные возможности банков, а также должно возродиться доверие заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Что все-таки довольно трудно представить в нынешней стагнации.

Важным фактором является годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. Довольно важные показатели, о которых у нас очень много говорят в стране. Все дело в том, что, по сути, у людей нет другого выхода, как прибегать к ипотечному кредитованию. Можно доверять или не доверять экономической ситуации в стране, а для людей вопрос жилья у которых стоит ребром выбирать не приходится. Приобрести жилье без ипотечного кредитования могут лишь единицы и это нужно учитывать, и принимать во внимания, когда речь заходит об ипотечном кредитовании в нашей стране.

Проблем развития ипотеки в условиях сложной финансовой ситуации очень много. Недоверие к ипотечным бумагам американского рынка ударило по всему банковскому сектору. Теперь, иностранные финансовые рынки стали закрыты для российских банков. Ситуацию усугубляет то, что рынок рефинансирования ипотечных кредитов в нашей стране недостаточно развит. Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка "Хоум Кредит", объясняет, "в России не появилось инвесторов, которые бы могли покупать ипотечные ценные бумаги, так как это очень длинные деньги”. Также он отметил, что такие ценные бумаги не интересны для частных инвесторов, но могут заинтересовать, например, страховые компании или же пенсионные фонды. Но этого не произошло, и как следствие, кредитным организациям пришлось либо свернуть все свои ипотечные программы или же значительно ужесточить требования к потенциальным заемщикам для получения кредита так, что для значительного числа граждан страны ипотека стала недоступной. 
Таким образом, участие в программах ипотечного кредитования стало практически невозможным. Банки, осознавая нестабильность рынка недвижимости, практически перестали выдавать займы на приобретение жилья на первичном рынке. А процентная ставка по ипотечным кредитам вернулась к уровню 2003-2004 годов, то есть по рублевым кредитам ставка увеличилась до 18-20 процентов годовых, а по кредитам в долларах США до 15-16 процентов годовых. Значительно ужесточились требования по подтверждению уровня доходов потенциального заемщика, теперь не многие банки готовы предоставить ипотечный кредит по справке в свободной форме или по форме банка, а требуют официального подтверждения доходов.  
Кроме этого, увеличились суммы взимаемых при получении кредитов комиссий. Сейчас кредитные организации советуют потенциальным заемщикам специальные ипотечные вклады. Например, в банке ВТБ24 можно оформить срочный "ВТБ-Вклад в ипотеку". Для этого необходимо внести денежные средства на сумму первоначального взноса по ипотеке, то есть не менее 30 процентов от стоимости покупаемой недвижимости. Этот вклад оформляется сроком на 61 день под 4-5,25% в долларах, 4,75-5,3% в рублях и 3,9-4,8% в евро. Если же заемщик не желает оформлять данный вид вклада, то ему придется оплатить комиссию - 40 тысяч рублей за выдачу кредита, а при оформлении вклада сумма комиссии уменьшается вдвое.

Поэтому, на сегодняшний день доступность ипотеки всего лишь видимость, об этом говорит и статистика Банка России, в нынешнем году рост ипотечного рынка не предвидится. Это же подтверждают и участники финансового рынка. Денис Рябоконов, руководитель по связям с общественностью ипотечного брокера "Фосборн Хоум", отмечает:"В настоящий момент банков выдающие ипотеку чуть более десяти». 
После того, как кредитные организации лишились основных источников рефинансирования, они могут рассчитывать лишь на материальную помощь государства и клиентов. Иван Ивкин, начальник управления розничных кредитных продуктов «Промсвязьбанка», поясняет, что в нынешних условиях лишь банки с развитым розничным бизнесом смогут предоставлять ипотечные кредиты. Дело в том, что в условиях урезанных возможностей фондирования на мировых финансовых рынках, банки могут осуществлять фондирование за счет привлечения депозитов населения. 
Однако, особого доверия к банкам со стороны населения тоже не наблюдается. Только за октябрь 2010 года граждане страны изъяли вкладов на сумму 354,5 миллиардов рублей. Не стоит забывать и о предоставлении государственных гарантий по ипотечным облигациям российских банков через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, ведь эти меры поддержки могут значительно помочь банковскому сектору. По сути, механизм госгарантий помогал банкирам избавляться от сомнительного качества кредитов, сбрасывая их АИЖК, но никак не способствовал повышению доступности жилья и не стимулировал новое строительство. Дорогие и обременительные ипотечные займы направлялись преимущественно на приобретение вторичного жилья советской постройки.

Заключение.

Безусловно, ипотечное кредитование получило распространение в России, но в связи с мировым финансовым кризисом, брать недвижимость в ипотеку многие специалисты не советуют. Хотя на этот счет мнения разделились.

Аналитики не спешат отвечать на этот вопрос, как долго ипотека будет находиться в упадке. Но и хоронить ипотеку раньше времени они тоже не намерены. По их мнению, то, что мы наблюдаем сейчас – это не предсмертная агония ипотечного кредитования, а всего лишь откат на несколько лет назад, и ничего плохого в этом нет. Они отмечают, что рынок затормозился, но кризис помог отрезвить российских банкиров.  

Американские банки преподнесли нашим неплохой урок: важно не то, как быстрее нарастить портфель, а то, как сделать это качественнее. Если бы кризис не затормозил наш ипотечный рынок, то, скорее всего, последствия были бы более тяжелыми, чем мы сейчас наблюдаем.

Ипотека в России – действительно очень молодой продукт – всего 10 лет. Но за это время он уже успел основательно «пустить корни» в российскую экономику, и вряд ли кризис способен погубить побеги цивилизованного жилищного кредитования. Все-таки кризис – это явление временное, а жить где-то человеку нужно будет всегда. По мнению некоторых аналитиков, на прежние объемы и условия кредитования рынок выйдет не раньше чем через 3-4 года после стабилизации на финансовых рынках. Но это довольно пессимистичный прогноз. Аналитики Управляющей компании «Финнам Менеджмент» прогнозируют возврат на прежние позиции через год. В любом случае, предвидеть конец кризиса вряд ли кто-то сможет со 100%-ной точностью. Но нет сомнений в том, что сразу, как он закончится, ипотека продолжит свое стремительное развитие.

Приложения.

Таблица 1.3 Банки Уфы, предоставляющие ипотечные программы.

Некоторые ипотечные программы.