Основы ипотечного кредитования

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

          

 

За последнее время, в связи со сложившейся ситуацией, жилье подорожало. Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что предоставляется возможность решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья, так как приобрести его без обращения к кредитам могут только единицы. Банки и различные кредитные компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор относительно широк. Полностью выплатить всю стоимость квартиры  могут только очень состоятельные люди. Здесь-то и приходит на помощь гражданам, со средним размером доходов ипотека. Можно уже жить в квартире, еще выплачивая кредит с процентами, при этом не придется расходовать денежные средства на выплату аренды за снимаемое жилье, но стоит также учитывать, что до финансового кризиса процедура ипотечного кредитования проходила значительно легче, чем в настоящее время.

Уже в начале лета 2007 года на российском финансовом рынке прошла первая волна отголосков кризиса ликвидности в США, и именно тогда ипотека начала понемногу дорожать. Это объясняется тем, что российские банки не привыкли сами зарабатывать деньги путем финансирования производства или купли-продажи на рынке ценных бумаг. Обычно они занимают средства у своих иностранных партнеров. От полного краха российский рынок ипотечного кредитования был спасен только тем, что на самом деле он находится только в самом начале своего развития. Благодаря этому отечественная ипотека отреагировала на всемирный финансовый кризис только лишь уменьшением количества предложений и сильным ужесточением условий кредитования. На самом деле ипотека могла бы получить широкое распространение  в России достаточно быстро, если бы не ряд существенных проблем, которые препятствовали этому. Несмотря на все преимущества кредитования под залог недвижимости, кредитные организации (банки), потенциальные заемщики, а также другие возможные участники механизма ипотеки, вступают в данную процедуру неохотно, предпочитая другие, более знакомые, а также проверенные формы кредита. 
Всемирный финансовый кризис отразился на количестве банков, предлагающих ипотечные программы. В столице их количество снизилось на 11%. В основном на плаву остались крупные банки с солидным кредитным портфелем, однако и здесь взять ипотечный кредит уже не так просто как раньше. Многие клиенты вынуждены ожидать своей очереди на кредит недели, а то и месяцы. При всем при этом, заметно ужесточились и требования к потенциальному заемщику. Чаще стали получать отказ в кредитовании заемщики с неофициальной заработной платой. Повысился и уровень требуемого дохода потенциального заемщика. Кроме этого увеличилась и сумма первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье – теперь покупателю необходимо оплатить от 25% и выше стоимости квартиры.

Многие эксперты делают свои прогнозы в области ипотечного кредитования.  Не всегда их мнения сходятся, но большинство утверждают, что повышение цен на ипотеку может продлиться еще более года, а  ставки по ипотечным кредитам могут взлететь до 18-20% годовых.

Целью курсовой работы является исследование ипотечного кредитования в России на современном этапе развития, а также в условиях мирового финансового кризиса. Также цель курсовой работы определяет ее основные задачи:

- изучение понятия и функционирования  ипотечного кредитования в России;

- выявление преимуществ и недостатков  ипотечного кредитования;

- рассмотрения проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в условиях мирового финансового кризиса.

 

1. Основы ипотечного кредитования.

1.1 Краткая история ипотечного кредитования.

           

 

Слово «кредит» происходит от латинского слова creditum – «ссуда», «долг». То есть под кредитом подразумевают долговое обязательство, показывающее доверительное отношение между людьми, которые передают друг друга на время определенную ценность. Данное расшифровка слова «кредит» вполне оправдана потому, что подобного рода отношения возникают из сделок, в которых кредитор предоставляет заемщику различного рода ценности в обмен на обязательство заемщика вернуть данную ценность или его эквивалент в будущем. В современных рыночных экономических условиях денежные средства не могут быть свободными длительное время, проще говоря, лежать без дела. Фактор частной собственности так же влияет на данную ситуацию, происходит поиск возможностей, выгодного применения денежных ресурсов. Сложившаяся практика со временем привела к возникновению различных форм кредитования. Ипотечное кредитование стало одной из таких форм.

Слово «ипотека» имеет греческие корни. Впервые данное слово встретилось в законодательстве афинского политика Солона приблизительно в конце VII века до нашей эры. Данные законы защищали частную собственность как таковую и посягательства на данный вид собственности с этого момента строго карались. В начале VI века до нашей эры Солон создает ряд реформ, такие как:

- отмена поземельного налога;

- ввод свободы завещания.

Данный закон развязывал руки собственнику, он мог распоряжаться своей недвижимостью как угодно. В дальнейшем это принесло свое плоды, недвижимость вместе с землей стали сдавать. В связи с этим Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека. На нем фиксировались долги, позже данные долговые обязательства стали фиксировать в специальных книгах, которые затем стали называть ипотечными.

Современное же понятие слова «ипотека» возникла не сразу, а с определённого этапа рыночных товарно-денежных отношений. Со временем усовершенствование данной системы носило уникальный характер в зависимости от конкретной страны. Исторически так сложилось, что в разных цивилизациях понятие частной собственности возникло в различных временных периодах, при этом законодательное закрепление данной области мир обязан Римскому гражданскому праву. Именно в Римском праву впервые встретилась практика обеспечения обязательств путем залога различных ценностей, имущества. По римскому законодательству того времени, заложенное имущество на время покрытия обязательств переходило в полную собственность кредитору. Данная практика получила название - фидуция (от лат. – сделка на доверии или доверительная сделка). Далее, со временем, образовалась следующая форма – пигнус (от лат. – неформальный залог) – свод законов, который защищал заемщика от неправомерных действий кредитора. В дальнейшем формирование ипотеки способствовали различные политические и экономические причины, которые в свою очередь остро стояли перед поздним Римом. Это в свою очередь и ослабление рабовладельческого хозяйства, что в дальнейшем поспособствовало массовой передачей земель различным арендаторам. Что с течением времени привело к возникновению классического вида ипотеки, который так же прошел огромный эволюционный путь в своем развитии. Государство в то время проводило политику контроля правоверности сделок, и регулирования сложных по структуре сделок, возникла отлаженная регистрационная система.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надёжность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Сущность и понятие  ипотечного кредитования.

         

 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. То есть, это кредит под залог недвижимого имущества, который представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека часто является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. В состав отличительных черт ипотеки входят:

1. Ипотека, мало чем отличается от залога – это действенная гарантия добросовестного исполнения взятого на себя основного обязательства – будь то в форме простого займа или договора аренды.
2. Недвижимость всегда выступает предметом обеспечения обязательства.
3. Заемщик владеет недвижимостью, как предметом ипотеки, а так же является его собственником, при этом должник лишен права распоряжения данным имуществом на время залогового периода.
4. Закладная, является специальным договором кредитора и заемщика, который фиксирует установление ипотеки. Данный договор нотариально заверяется, а так же сопровождается государственной регистрацией. 
5. Кредитор имеет право организовать продажу недвижимости с публичных торгов,  в случае недобросовестного исполнения обязательств со стороны должника.

Как известно, в Российской Федерации самая распространённая причина обращения к ипотечному кредитованию – покупка квартиры. Данная процедура организовывается банками, которые в свою очередь предлагают разные условия. Ипотека в нашей стране находит поддержку на государственном уровне, в виде специально созданного ипотечного законодательства, а так государственных ипотечных агентств. Оформление ипотеки состоит из многих важных процедур: сбор различных документов, комиссионная проверка банка, поиск подходящей недвижимости, оценка стоимости, страхование жилья и непосредственно заключение договора ипотеки.

После всех вышеприведенных процедур наступает время «расплаты». Банком определяются условия погашения, как например, погашения в строго определенные дни, любой день месяца, наличным или безналичным способом, а так же возможность досрочного погашения. Ипотечный кредит является достаточно трудным кредитом, из-за его высокой стоимости. Вследствие этого, ипотечный кредит берется на долгосрочную перспективу. Данный кредит является погашенным после выплаты полной стоимости имущества плюс проценты. Существуют несколько способов погашения кредита, банк и заемщик выбирают наиболее оптимальный вариант.

В тоже время банк, довольно часто, устанавливает очень строгие требования по погашению кредита. Любая недоплату или переплату банк в одностороннем порядке может трактовать как нарушение заемщиком своих обязательств, за что последуют негативные тенденции, как например, применение определенных штрафных санкций. Наличные и безналичные способы платежа требуют четких действий от заемщика, как например, наличный способ подразумевает взнос денег на ссудный счет через кассу вашего банку-кредитора. В свою очередь, безналичный способ включает себя своевременный денежный перевод со своего счета на счет банка. В этом случае необходимо учитывать факт, что сам межбанковский перевод является так же платной услугой и на него выполнение требуется 1-3 рабочих дня. Для того, чтобы избавиться от этих затрат (как временных, так и финансовых), можно открыть счет в банке, где был взят ипотечный кредит.

На сегодняшний день большая часть программ ипотечного кредитования предоставляет заемщику возможность досрочно погасить кредит, минимальный мораторий составляет, как правило, 6 месяцев. Погасить досрочно можно как весь кредит, так и его часть. Для этого необходимо написать заявление в форме, установленной кредитором. Если заемщик погашает часть кредита досрочно, то он имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период, или сохранить размер платежей, но сократить срок выплат. Какой вариант выбрать – решает сам заемщик. После того, как произошло досрочное погашение части кредита, заемщику выдается новый график внесения платежей. Как только все необходимые платежи будут внесены, заемщику необходимо совершить еще две процедуры: зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки. Это необходимо для того, чтобы снять залоговое обременение с жилья; уведомить о досрочном погашении кредита страховую компанию, что позволит вернуть часть денег за неиспользованный страховой период.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

1. земельные участки, находящиеся в частной собственности;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдачи ему кредита. Этот пакет документов включает в себя:

- анкету на получение ипотечного  кредита;

- документы, необходимые для рассмотрения анкеты на получение ипотечного кредита;

- справку о заработной плате  и иных доходах (простая форма);

- справку о заработной плате  и иных доходах (расширенная форма);

- кредитный договор;

- договор купли-продажи жилого  помещения.

Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

- свидетельства о государственной  регистрации прав собственности  на объекты недвижимости, в том  числе на земельный участок;

- документ о территориальных  границах земельного участка (план  участка), выданный Комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству;