Основы ипотечного кредитования

- справка из Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству об  отсутствии арестов на закладываемое  залогодателем имущество;

- заключение независимой профессиональной  оценочной компании (фирмы) об оценке  реальной стоимости предмета  ипотеки;

- договор со страховой компанией  о страховании объекта недвижимости;

- проект договора ипотеки;

- другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

В России посредником является ипотечное агентство. В России сейчас работает федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, и региональные агентства, которые зависят от федерального агентства. Работа ипотечных агентств банками строится следующим образом:

- агентство определяет условия  кредитования, предварительно консультирует  заемщика;

- банк-партнер выдает кредит  на заданных агентством условиях;

- после агентство выкупает у  банка права требования кредита, соответственно становится кредитором заемщика на весь срок кредитования.

В итоге заемщик, чтобы решить жилищные проблемы, получает кредит как бы у государства. Как правило, условия кредита, которые предлагаются агентством являются соответствующими среднерыночным. Но важным является то, что банком в программу могут быть внесены уточнения в части дополнительных расходов.  Положительным аспектом в сотрудничестве с агентством является то, что оно имеет большой опыт работы на этом рынке и представляет государство. Заемщик должен сам решать – что ему выбрать: сотрудничество с агентством, или непосредственно с банком.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Преимущества и недостатки ипотеки.

         

 

Преимущества:

1. Возможность жить в новой квартире сразу, при этом оформление

ипотечной недвижимости как собственности заемщика происходит сразу.

2. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты

права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

3. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный

налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

4. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком

большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета

заемщика, хотя активно обсуждается проблема размера процентных ставок и переплаты как таковой. Если в настоящее время приобрести квартиру без помощи кредита могут мизерный процент людей, то ипотечную альтернативу многие рассматривают как своеобразный «спасательный маяк»,  при этом, не обращая внимание на ту же переплату.

5. Для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в зависимости от региона.
6. Так же в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.

Недостатки:

1. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая

«переплата» за квартиру,  которая может достигать 100% и более.

2. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести

еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной

компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит и т.п.

3. Ещё один «минус» ипотеки – большое количество требований

ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т.д.

4. Начиная исполнять кредитный договор, необходимо внимательно придерживаться сроков, указанных в контракте, иначе банк может оштрафовать заемщика. Причем, в данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами на несколько дней или внес их на день раньше.
5. Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первого взноса и минимальную процентную ставку. И то и другое может оказаться несколько больше. Банки могут добавлять расходы заемщика на введение ссудного счета, на оценку квартиры, банковскую комиссию за предоставление кредита, оформления документов у нотариуса и т. д.
6. В связи с кризисом происходит увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости сегодня свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.
7. Также происходит ужесточение требований к заемщикам. Дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.
8. Еще один «минус» - это рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше денег.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому человеку предстоит самостоятельно. На сегодня, несмотря на сложную финансовую ситуацию, выбор банков и их ипотечных программ остается достаточно широким (Таблица 1.3), хотя существенно увеличиваются требования к заемщику.

В ситуации финансового кризиса, прежде всего надо помнить, что ипотека, в отличие от многих других видов кредитов, обычно берется на долгий срок - 10-30 и более лет. Полностью прогнозировать финансовую ситуацию на рынке и свой личный бюджет на столь длительную перспективу нереально. Но при этом один из главных вопросов – это вопрос безопасности ипотеки. И вот здесь становится очень важным «примерить на себя» некоторые возможные последствия кризиса. Во-первых, мировой финансовый кризис ликвидности может повлиять на соотношение валют – рубля, доллара и евро. Поэтому следует очень взвешенно подойти к выбору валюты, в которой будет взят кредит. В какой валюте лучше брать кредит - один из наиболее частых вопросов, которые задают специалистам. Сейчас ситуация такова, что выгоднее всего брать кредиты в долларах (курс доллара по отношению к рублю в последнее время неуклонно снижается, процентная ставка по нему ниже, чем по рублевым ссудам). Однако что будет через 2-3, а тем более 5-10 лет - предсказать трудно. Поэтому специалисты традиционно советуют: краткосрочные (на 1-2 года) кредиты брать в той валюте, курс которой сейчас снижается, а долгосрочные - в той, в которой поступают доходы заемщика. Это может оказаться менее выгодным на старте, зато более надежным в будущем. Во-вторых, в большинстве ипотечных договоров есть такой пункт: «Банк оставляет за собой право изменить процентную ставку по кредиту в случае изменения ставки рефинансирования». Ставка рефинансирования устанавливается Центробанком России. Именно она определяет «стоимость» денег на финансовом рынке, которые одалживают банки, чтобы выдавать всевозможные кредиты. Понятно, что если банку деньги будут доставаться дороже, то и он, в свою очередь, повысит цену выдаваемых ссуд. В последние пятнадцать лет ставка рефинансирования Центробанка России неуклонно снижалась, и пункт из договора превратился фактически в формальность. Но кризис меняет ситуацию. Недавно Центробанк повысил ставку рефинансирования. Не намного - всего на 0,25% (ныне она составляет 10,25%). Вряд ли банки из-за этого пересмотрят условия ипотечного договора - никто не хочет отпугивать клиентов. Но формально они получили на это право. И если (в худшем варианте) финансовый кризис усилится, и ставка рефинансирования будет еще раз или два повышена - может произойти пересмотр кредитных договоров.

Финансовый кризис - это далеко не конец света. Это, прежде всего, напоминание о том, что, имея дело с финансами, нужно быть аккуратным, точным, расчетливым и внимательно следить за тем, что происходит на рынке. Перед тем, как взять ипотечный кредит, нужно внимательно изучить все правила игры на этом поприще, уточнить требования банков к заемщикам, проанализировать предлагаемый ипотечный договор .

                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Виды и модели ипотечного кредитования

2.1 Виды ипотечных кредитов.

           

 

В России существуют несколько видов ипотеки. Выделяют: земельную ипотеку, ипотеку зданий, сооружений, предприятий, судов и ипотеку жилых помещений. Кроме такой классификации имеются и другие, связанные с особенностями условий на которых предоставляется кредит и т.п.

В качестве предмета земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог может быть оформлен на участки земли, которые находятся в собственности физических и юридических лиц. Не могут стать объектом ипотечных прав участки, которые были изъяты из обращения, и земельные угодья государственной либо муниципальной собственности. Ипотека зданий и сооружений, а также ипотека предприятий в основном используется юридическими лицами для привлечения необходимых для развития денежных средств. В этом случае обычно оформляется нецелевой ипотечный кредит под залог имеющихся в собственности юридического лица объектов недвижимости. Такая коммерческая ипотека сейчас предлагается многими отечественными банками. Ипотеку судов в России еще пока нельзя назвать распространенным явлением. Этот вид ипотеки был закреплен законодательно для привлечения средств на развитие судоходства и воздушных перевозок.

Ипотека жилых помещений является в России самым популярным ипотечным продуктом. Для покупки недвижимости предоставляется целевой кредит на приобретение жилого помещения. Обычно стоимость кредита на приобретение жилья в строящемся доме дороже, нежели чем для объекта вторичного рынка. Это связано, прежде всего, с увеличением рисков банка при выделении средств на покупку строящихся объектов.

Наряду с наличием стандартных ипотечных программ, которыми может воспользоваться для приобретения жилья каждый гражданин России, имеются и специальные государственные программы, например, такие как ипотека для молодой семьи. Такие программы позволяют сделать приобретение жилья более доступным для широкого круга населения.

Стандартные условия выдачи кредита на покупку недвижимости предусматривают наличие первоначального взноса, который составляет 10-50 % от стоимости квартиры. Однако существуют и специальные ипотечные продукты, например, такие как ипотека без первоначального взноса. Риски банка, связанные с отсутствием уверенности в погашении заемщиком кредита, как правило, оправдываются увеличенными ипотечными ставками, при этом также осуществляется более тщательное изучение доходов клиента и его кредитной истории.

Для обеспечения военных, нуждающихся в улучшении жилищных условий, государством была разработана специальная программа – военная ипотека. Участник программы имеет возможность приобретения жилья в собственность с помощью ипотечного кредитования. Военная ипотека имеет долгосрочный характер (15-20 лет). По данным управляющего пресс-службой Министерства обороны Российской Федерации Александра Дробышевского: мировой кризис не повлиял на обеспечение военных жильем, благодаря накопительной ипотечной системе. Уже в январе 2010 года 87 тысяч военных, воспользовались возможностью открытия именного накопительного счета в банке для военной ипотеки. В качестве эксперимента в Вооруженных силах реализуют новый проект, при участии в котором, военные смогут получить жилье, принимая участие в долевом строительстве. И все же мировой экономический кризис неблагоприятно сказался на различных видах российской ипотеки.

Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года. Ситуацию также обостряет задолженность по ипотечным кредитам. (Таблица 2.1)

 

 

2.2 Социальная ипотека.

            

 

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Существуют социальные нормы, которые устанавливают предел жилищных условий (18 кв. м. на человека). Социальной ипотекой могут воспользоваться люди стоящие в очередях для улучшений своих жилищных условий. Также социальной ипотекой могут воспользоваться молодые семьи, работники бюджетной сферы и так далее. Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

При этом местная власть рядом своих инициатив определяет, какой из видов социальной ипотеки применяется более широко в различных регионах нашей страны. Для того чтобы получить обширную информацию о социальной ипотеке в определенном городе нужно обратиться в местный орган власти, отвечающий за решения жилищных проблем. Гражданин получит профессиональную консультацию по условиям ипотеки, проведут расчёты касательно: размеров и сроков кредита, первоначальный взнос, величина ежемесячных выплат за ипотеку с учетом доходов заемщика.

Помимо определенных требований государства, к заемщику так же предъявляет требование определенный банк, с которым сотрудничают власти для реализации программы социально ипотеки. Что довольно естественно, ведь это не государство выдает кредиты как таковые, за все отвечает банк.