Основы ипотечного кредитования

Данные требования могут касаться по поводу минимального дохода заемщика, его трудового стажа, его паспорта (гражданства) и так далее.

Как мы уже говорили, социальная ипотека так же позиционируется как одна из возможностей решения жилищной проблемы среди молодого населения. Так, например в Свердловской и Воронежской областях ввели в практику студенческих строительных отрядов. Такая практика подразумевает отработку определенного количества смен, после чего трудящиеся студенты имеют право купить квартиру по себестоимости, в строительстве дома которого они принимали участие. Что в итоге получается довольно выгодно, жилье получается дешевле в 3 раза по сравнению с рыночной стоимостью, и ипотечный платеж дается под льготную процентную ставку. В настоящее время идет обсуждение о введении данной практики в другие крупные города нашей страны, однако финансовый кризис затормозил процесс внедрение практики. Дальнейшие перспективы проекта неизвестны.

Что касается молодых семей, то кроме разнообразных местных программ ипотеки молодые люди, создавшие семью, могут рассчитывать на федеральную программу получение субсидии для улучшения своих жилищных условий. В свою очередь размер государственной субсидии формулируется из определенных факторов, как например: нормативная стоимость квадратного метра в определенных муниципальных образованиях, наличие детей. Но количество детей не так разительно влияет на размер субсидии. Например, семья с детьми получит субсидию в размере 40%, что всего на 5 % меньше стандартного размера субсидии. Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. При этом, молодая семья должна естественно иметь средства для погашения остальной части стоимости жилья, стоять в очереди на улучшение своих жилищных условий. Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой. В случае если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Вообще это прекрасно, что есть такая возможность для молодых семей. Но суть, в том, что из-за различных проблем, которых само собой не должно быть, данную помощь получают далеко не все молодые семьи. В основном из-за бюрократии, и других проблем нашей страны, против которых бесконечно «идет борьба», но при этом мало, что меняется.

Военные также являются частью реализации программы всероссийской ипотеки. Данная программа направлена на решение жилищных проблем среди военных и их семей, которая реализуется посредством накопительной ипотечной системе жилищного обеспечения. У военных также есть свои критерии, которые влияют на ипотеку, так например: их звание, срок военной службы. Каждый год на счет военнослужащего зачисляется определенная сумма по программе ипотеки.

Размер данной суммы устанавливается в зависимости от тех факторов, которых мы сказали ранее и от общей экономической ситуации в стране. При этом решение выносится на правительственном уровне.

Совокупность данных сумм военнослужащий может потратить на погашение части ипотечного кредита.

Что касается столицы нашего государства, то в Москве практикуются две схемы социальной ипотеки. Первая схема содержит в себе городской заказ, по которому происходит жилищное строительство в городе. В свою очередь льготники могут приобрести жилье из данного заказа по себестоимости, что дешевле в 2 раза рыночной стоимости. Вторая схема содержит в себе субсидии для погашения первого взноса оплаты ипотеки. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. Минус выше приведенного способа в том, что очередник платит рыночную стоимость жилья. Программы в первую очередь рассчитаны для людей стоящих в очередях по улучшению жилищной ситуации. В свою очередь, правительство столицы заявило о приоритете социальной ипотеки в жилищной политике города. Работа в данном направлении активно ведется, и выстраивается для того, чтобы заинтересовать в первую очередь молодые семьи. Экономическая ситуация в стране среди населения, особенно среди молодых, показывает о необходимости проведения работ в этом направлении. Вопрос остро стоит только в разрешении проблемы, и доверия к государству в данном вопросе, заинтересованности со стороны молодых семей.

В свою очередь, так же не хотелось бы вниманием обделить Татарстан, очень важный субъект Российской Федерации и изучить ипотечную ситуацию в этом регионе. Как и во многих регионах страны, Татарстан также обозначил свою работу в ипотечном направлении, как очень важную. В 2005 году впервые ввели республиканскую программу ипотечного кредитования. В соответствии с программой, которая действует и сегодня, жилье дается в ипотечный кредит со сроком до 29 лет под достаточно низкий процент. Речь идет о процентах в размере 7% годовых. Естественно, что в такой выгодной программе могут принимать только определенный круг граждан. Среди таких граждан работники бюджетной сферы, а так же сотрудники предприятий, которые частично занимаются финансированием данной республиканской программы. Это местные предприятия, которые занимаются природными ресурсами и энергией («Татнефть, «Татэнерго»).

Вдобавок ко всему этому, в Татарстане существует возможность принять участие в социальной ипотеке без первоначального взноса. Такое происходит в том случае, если у семьи-участника рождаются дети и за каждого рожденного ребенка они получают полностью безвозмездную субсидию для оплаты определенной части ипотечного кредита. В условиях финансового кризиса правительство республики во главе с президентом заявило о продолжении выполнения обязательств данной программы по поддержанию социального ипотечного кредитования. Так, например в 2009 году было объявлено о том, что в республике было построено 900 тыс. кв. м. нового жилья, что является чуть меньше половины всего жилья в Татарстане как такового. При этом 450 тыс. кв. м. жилья построено для участников республиканской программы льготного ипотечного кредитования. [12]

Если говорить о других республиках, то и в Башкортостане существует своя социальная программа. Ее развитие, правда, началось позже, чем в Татарстане, в 2007 году. В программе четко определена категория граждан, которая имеет правда получить государственную поддержку. Это семьи граждан, которые нуждаются в улучшении жилищной ситуации, но при этом имеют совокупный доход в размере одной-двух средних зарплат определенного города республики. (Уфа – от 19000 до 30000 рублей) При этом первоначальный взнос за жилье оплачивается собственными средствами и примерно равен 10 %  стоимости ипотечного жилья. Остальная сумма оплачивалась за счет ипотечного кредита, выдаваемого Башпромбанком (ресурсы банка "УралСиб") на срок до 30 лет. Если сравнивать с Татарстаном, то в первый год действия программы было заключено не так уж и много ипотечных договоров, речь идет о более 700 договорах по социальной ипотеке. [22] Такая ситуация наблюдается из-за более низкой платежеспособности населения, при том, что Башкирия является одной из самых экономически развитых республик нашей страны.

Многих не устраивает процентная ставка, которая делает ипотечный кредит в условиях кризиса достаточно приличной ношей. Федеральное правительство решило взять решение проблемы в свои руки, видя такую тенденцию не только в Башкортостане, но и во многих других субъектах. Стала притворяться в жизнь инициатива федерального правительства, федеральная программа «Доступное жилье». Уфа даже вышла в лидеры в этой сфере. Однако, признают специалисты, получить социальную ипотеку теперь будет непросто. В условиях стагнации российской экономики, многие специалисты поднимают тревогу касательно выполнения обещаний, которая взяло на себя федеральное правительство в социальных расходах.  
             

В Башкортостане большой процент невозвратов по ипотечному кредитованию при постоянном увеличении процентных ставок. В настоящее время процентная ставка составляет на уровне 15-17 %, что является довольно существенным процентом. Данная ситуация довольно серьезна, которая сужает круг потенциальных заемщиков. Что логично, говорить о доступности ипотечного кредитования в республике не приходится, особенно если сравнить с другими субъектами Российской Федерации.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Модели ипотечного  кредитования.

          

 

Существуют два этапа операций ипотечного рынка. Первый этап включает в себя сам кредит под залог недвижимости. Проблема только в том, что банк предоставляет данные кредиты на довольно долгий срок, и на относительно невысокий процент, в связи, с чем возникает недостаток денежных ресурсов, которые так нужны банку для ежедневного функционирования. На помощь в этом вопросе приходит рынок вторичного страхования. Используя рефинансирование ипотечных кредитов как инструмент покрытия недостачи денежных средств, были построены модели ипотечного кредитования, а именно – двухуровневая (классическая) и одноуровневая системы. В некоторых источниках можно встретить название данных систем в честь стран, в которых они получили наибольшее развитие.

Первая модель ипотечного кредитования, о которой пойдет речь – американская модель (классическая). Так называется двухуровневая система ипотеки. На первом этапе выдается непосредственно сам кредит, а на втором этапе банк проводит рефинансирование кредита. Данная процедура может происходить разными способами, так например, уступка прав по выданному ипотечному кредиту специализированным организациям, или же банк может самостоятельно организовать все это посредством выпуска ценных бумаг.

Так же по инициативе правительства Соединенных Штатов были созданы правительственные структуры, которые занимались страхованием самого ипотечного кредита, который в свою очередь выдает банк. Далее была создана Федеральная ипотечная ассоциация, всем известная «Фенни Мэй», именно эта структура стала печально известной в мире во время начала кризиса в 2008 году. «Фенни Мэй» и оказалась именно той, специализированной структурой, которая обеспечивает несколько уровней американской системы ипотечного кредитования. То есть, по сути, ипотечные кредиты после работы с банком уступаются специально созданным ипотечным агентствам.

При одноуровневой модели банк действует как более самостоятельная единица, самостоятельно выпускает ценные бумаги в виде облигаций, которые в свою очередь обеспечены выданным кредитом, а с другой – недвижимостью, которая является спасательным жилетом в случае невыплаты. Данная модель получила впервые распространение в Германии и часто называется немецкой моделью ипотеки. У двух наших рассматриваемых моделей есть отличительные способности. (Таблица 2.3)

Немецкая система больше получило распространение в странах Западной Европы и сформировалось она путем естественной эволюции европейской кредитной системы, при этом она не была создана больше путем решения как американская. Классическая система при этом была сформулирована больше для экономической выгоды, благодаря перепродаже ипотечных кредитов специальным структурам, ничто не сдерживало рост «ипотечного» капитала как такового. Что в конечном итоге привело не к очень благоприятным последствиям, как мы знаем сейчас. Но до этого времени Соединенным Штатом данная практика давала фору в развитии.

В настоящее время, несмотря на то, что в России заложены определенные пути развития ипотечного кредитования, ответ на вопрос, какую систему применить у нас, не найден до сих пор. Официально, мы являемся сторонниками двухуровневой системы. (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Это отражено в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных строй сбережений. Поэтому сейчас однозначно сказать, какая модель победила в России, невозможно.

 

 

 

3. Ипотека в России  в условиях финансового кризиса.

3.1 Анализ рынка ипотечного  кредитования

         

 

В последние годы ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. Тогда ни запредельно высокие цены на жилье, ни  дефицит квартир не омрачали перспектив жилищного кредитования. Популярность жилищного кредитования выросла, и большинство банков рассчитывали в докризисные годы нарастить объемы выданных кредитов. Один из трендов тех лет – опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам, которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегало к этой мере - ставки понижались ещё на 0,5%. Ещё одна тенденция докризисных лет – увеличение суммы кредита. Большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов. В дальнейшем практически везде планка поднялась до 1-1,5 млн. долларов. В итоге все кардинально изменилось вследствие мирового финансового кризиса. Он привел к тому, что большинство банковских учреждений сворачивали программы ипотечного кредитования жилья, а те банки, которые продолжали предоставлять ипотеку, изменяли условия ее получения. Заемщики могли столкнуться с увеличением кредитной ставки либо же с требованиями погасить ипотечный кредит раньше назначенного срока. Это связано с тем, что рынок кредитования жилья наиболее сильно подвергся влиянию финансового кризиса. Ведь теперь средние и мелки банки не могут получить заемные средства ни внутри страны, ни за рубежом. А для крупных банков стоимость этих средств возросла на 2-4 процента годовых в течение последних трех месяцев. Такая ситуация заставила банковские организации искать методы возмещения недостающей ликвидности и снижения издержек. Для этого банки начали прибегать к увеличению ставки по процентам для уже выданных кредитов. Банки имеют право на такое увеличение ставок по выданным кредитам, ведь об этом прямо обговорено в договоре. Это право за собой оставляют многие крупнейшие (и не только) банки. В частности, в договоре Сбербанка закрепляется право увеличивать процентную ставку в одностороннем порядке. Это может быть применено, если Банк России повышает учетную ставку. Хотя, договором предусматриваются и другие условия для изменения процентов по кредитам. Другие банки в договорах указывают, что в случае увеличения Центральным Банком ставки рефинансирования более чем на 25% со дня подписания договора ипотеки, они имеют право увеличивать ставку по кредитам. Банком Москвы в договорах ипотеки оговаривается возможность такого изменения через три года с момента подписания договора. Банками столичных городов еще не проводились изменения кредитных ставок по уже выданным кредитам, которые бы банки оправдывали влиянием финансового кризиса. Однако, некоторые московские кредитные организации все-таки повысили ставки на ипотечные кредиты, выданные для приобретения жилья в строящихся домах. Такое повышение является правомерным, ведь в договоре ипотеки была обговорена возможность изменения кредитной ставки при получении заемщиком жилья в собственность. Но если раньше можно было ожидать уменьшения ставки на 0,5-1,5 процента, то в условиях кризиса банки вынуждены производить изменения по кредитам в сторону увеличения. [13]